Итак, предметом рассматриваемой дисциплины являются сделки с недвижимостью, методы ее оценки и механизмы финансирования. [c.365]
Тема 2. Сделки с недвижимостью. [c.366]
S сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной [c.26]
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции. [c.36]
Петром I вводится новый — крепостной — порядок регистрации прав на недвижимое имущество, создается специальный орган — Палатка Крепостных Дел, в котором должны были совершаться все сделки с недвижимостью, где каждый акт вносился в особые крепостные книги. Со времен Екатерины II, с принятия Уложения о губерниях 1775 г. совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел. [c.77]
Новый этап в системе регистрации прав на недвижимость наступает после принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно которому на нотариусов, в частности, возлагается обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью. По Положению сделки совершаются нотариусом по месту проведения сделки и утверждаются старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости, так что права на недвижимость приобретаются только после утверждения, последним сделки. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) был обязан вести крепостную книгу (содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью) и реестр крепостных дел (сведения о характеристиках недвижимости, собственники, ограничения права собственности, залоги и т. д.). До 1891 г. реестр крепостных дел велся по собственникам, с 1891 г. — по объектам недвижимости. Для каждого уезда или города, входящего в округ, должен был вестись особый реестр. Таким образом, сделка, предметом которой является недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили не иначе, как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус был обязан проверить подлинность представленной ему выписки о совершении сделки [c.77]
При выборе способа сделки с объектами недвижимости необходимо учитывать значение сделки с недвижимостью для продавца-собственника, а также стратегию и тактику поведения покупателя. [c.125]
Следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. [c.251]
Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов. [c.261]
Как осуществлять сделки с недвижимостью. — СПб. Изд. дом Бизнес-пресса , 1999. [c.468]
Вы также можете выяснить обоснованный размер арендой платы, даже если нет данных о подобных сделках с недвижимостью. Допустим, что затраты на привлечение капитала для инвестирования 100 млн дол. в недвижимость составляют 10%. Компания, занимающаяся операциями с недвижимостью, ожидает получить 3% дохода за счет повышения стоимости вложенного капитала, и, следовательно, доход непосредственно в виде арендной платы должен составить 10 — 3 = 7%. Таким образом, в первый год компания розничной торговли должна выплатить арендную плату в размере 0,07 х 100 = 7,00 млн дол. во второй год арендная плата должна составить 0,07 х 103 = 7,21 млн дол. и т. д. Далее мы можем посчитать чистую приведенную стоимость нового универмага с точки зрения компании розничной торговли, помня, что теперь магазин берется в аренду, а не покупается [c.263]
Вторая часть ГК РФ, введенная в действие с 1 марта 1996 г., отражает систему договорных отношений, которые могут осуществлять хозяйствующие субъекты (включая такие отношения, как выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, доверительное управление имуществом, коммерческая концессия, финансовая аренда, сделки с недвижимостью, договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ) отражает особенности обязательств, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности между хозяйствующими субъектами. Таким образом, с введением второй части ГК РФ в России установлена система правовых гарантий субъектам предпринимательства, что является важным условием развития в стране предпринимательства. [c.142]
Я считаю, что недвижимость — прекрасный вид инвеста ции, чтобы с него начинать, поскольку средний инвестор обычно едва-едва управляется со всеми системами. Здание на куске земли и есть бизнес — система, за которую жилец платит вам арендную плату. Недвижимость достаточно устойчива и инертна, поэтому у начинающего бизнесмена больше времени, чтобы поправить ситуацию, если где-то начнутся неполадки. Опыт управления собственностью в течение года или двух даст вам отличные навыки управления бизнесом. Когда люди спрашивают меня, где найти лучшие инвестиции в недвижимость, я отвечаю "Просто найдите того, кто плохо руководит бизнесом, — и вы сделаете хорошую сделку с недвижимостью". Но никогда не покупайте собственность только потому, что это выгодная сделка, потому что некоторые сделки — это хорошо замаскированный кошмар. [c.378]
Один из моих старых друзей, который сделал более одного миллиарда долларов на недвижимости в 1997 году, недавно зарегистрировался как дистрибьютор сетевого маркетинга и начал строить свой бизнес. Я был удивлен, когда увидел его так старательно строящего бизнес сетевого маркетинга, потому что он определенно не нуждался в деньгах. Когда я спросил его Почему , он объяснил это такими словами Я ходил в среднюю школу, позже получил диплом финансового колледжа. Когда люди спрашивают меня, как я достиг такого богатства, я сообщаю им, как я заключил многомиллионные сделки с недвижимостью, и о сотнях тысяч долларов пассивного дохода, которые я получаю ежегодно от моей недвижимости. Я тогда замечаю, что некоторые из них отходят или уклоняются от продолжения беседы. Я знаю, что их возможности выполнения многомиллионных инвестиций в недвижимость ничтожно малы. Они не имеют ни образовательной подготовки, ни дополнительного капитала. Так что я на искать путь, как бы помочь им достичь такого же уровня пассивного дохода, какой я получил от недвижимости... без того, чтобы они вынуждены были вернуться в школу и поучиться в течение шести лет и как я 12 лет вкладывать капитал в недвижимость. Я полагаю, что сетевой маркетинг дает людям возможность создать пассивный доход, в котором они нуждаются для поддержки, в то время как они учатся, чтобы стать профессиональными инвесторами. Именно поэтому я рекомендую им MLM. Даже если имеют небольшие деньги, они же могут вкладывать капитал в течение пяти лет в сетевой маркетинг и начать производить больше, чем достаточно пассивного дохода, чтобы начать инвестирование. Развивая свой собственный бизнес, они будут иметь свободное время, чтобы изучить бизнес и капитал, чтобы вложить с моей помощью в большие дела . [c.60]
Для того, чтобы избежать разночтений в понимании воли сторон, и условий сделки, ГК требует совершать их в определенной форме (ст. 158). Простейшая форма — устная, применяется для малозначимых сделок, или сделок, которые исполняются немедленно. Письменная (точнее, простая письменная) форма требует более точных формулировок, как, например в договоре, которые отражаются в специальном документе, который заверяется подписями (и печатями для юридических лиц) сторон. Нотариальная форма отличается от простой тем, что документ, содержащий условия сделки, заверяется нотариусом. В некоторых случаях предусматривается даже необходимость государственной регистрации сделки, как, например, при сделках с недвижимостью. [c.146]
В теории оценки разработано также много других методов определения коэффициента капитализации для случаев, когда сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. В настоящее время в России в силу различных, прежде всего экономических, причин недвижимость приобретается в основном за счет собственных средств инвестора. В большинстве стран мира объекты недвижимости покупаются с помощью привлеченного (заемного) и собственного капитала. Так как инвестиции в недвижимость включают в себя обе эти составляющие, то коэффициент капитализации должен удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции (как собственные средства, так и кредиты) будут вложены в другой, более доходный, проект [6]. [c.97]
Второй вид — налоги на товары и услуги налог с продаж, который в большинстве развитых стран в настоящее время заменен налогом на добавленную стоимость (НДС) акцизы (налоги, прямо включаемые в цену товара или услуги) налог на наследство, на сделки с недвижимостью и ценными бумагами и др. Эти налоги называют косвенными. Они частично или полностью переносятся на цену товара или услуги. В России примерно одна половина налоговых сборов приходится на прямые налоги, другая — на косвенные. [c.590]
Сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, в т. ч. права собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследственного владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут и иные права, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) или иными законами. Государственная регистрация сделки с недвижимостью позволяет установить налогоплательщика. [c.257]
Ежегодные переоценки стоимости имущества привели в настоящий момент к тому, что балансовая стоимость имущества не отражает его реальной стоимости, особенно по объектам с большим сроком эксплуатации и функционирования. Нормативная цена земли не отвечает рыночной стоимости. В бюро технической инвентаризации отсутствуют данные о реальной рыночной стоимости. Однако все чаще сделки с недвижимостью проводятся по рыночным показателям. [c.267]
Сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб., в том числе в рублевом эквиваленте. [c.143]
В России не только отсутствует единая федеральная система регистрации объектов недвижимости и прав на них, но и понимание этой проблемы на местном уровне. Всего в нескольких городах созданы организационные предпосылки для формирования земельного кадастра и регистрации прав собственности. Но заполнение кадастра и инвентаризация недвижимости идут крайне медленно из-за отсутствия средств. В момент совершения сделки с недвижимостью ненадежной оказывается и информация о границах участка, а также данные о правах на этот участок и собственности. Что же касается градостроительных ограничений на использование участка, то они, как правило, неизвестны, незаконны и могут быть определены или изменены администрацией уже при согласовании проекта строительства. Таким образом, риски покупателя, арендатора или залогодателя при совершении сделок с недвижимостью являются крайне высокими, а возможности их страхования ограничены. Нечего и говорить, что государство не только не гарантирует чистоту титулов и надежность прав на недвижимость, но и не компенсирует потери, вызванные даже его собственными регистрационными ошибками. [c.109]
Регистрации подлежат сделки с недвижимостью, в частности, с предприятием как имущественным комплексом, а также вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, регистрируются право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. [c.320]
Пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов и факультетов, может быть использовано при самостоятельном изучении уголовного права Российской Федерации. А. В. Пустое. Образцы нотариальных документов. Сделки с недвижимостью доверенности, завещания комментарии и нормативная база. [c.476]
Проработав несколько лет, постепенно набираясь опыта и играя в гольф с нужными людьми, он получил доступ к очень крупным сделкам с недвижимостью. Его улыбающееся лицо украшало обложки местных журналов для деловых людей, и его провозгласили одним из ведущих бизнесменов нового поколения. К сорока годам он был обеспечен на всю жизнь. Но в конце 1980-х, когда японские инвесторы отказались вкладывать деньги в экономику штата, рынок недвижимости на Гавайях лопнул и он потерял почти все свое состояние. Жена развелась с ним, когда узнала, что у него есть любовница, и теперь он вынужден содержать две семьи. К сорока семи годам он стал банкротом, обремененным огромными долгами. [c.113]
Люди, занимающиеся сделками с недвижимостью, обычно смотрят на тех, кто занимается аналогичными объектами, как на конкурентов. Если вы пы- [c.709]
В строго сегментированной финансовой системе банкам нельзя выполнять небанковские функции. Дополнительным признаком, хотя и не абсолютным, является более жесткое разграничение сфер деятельности и отдельных операций. Таким образом, при сегментиро-ванной системе банковские операции по приему депозитов и выдаче кредитов законодательно отделены от операций по выпуску и размещению ценных бумаг промышленных компаний и ряда других видов услуг (страхование, сделки с недвижимостью, трастовые операции). [c.563]
Ищите новые идеи. Для новых инвестиционных идей я иду в книжные магазины и ищу книги, поднимающие различные, неординарные темы. Я называю такие темы для себя формулами. Я покупаю книги, где рассказывается о том, о чем я ничего не знаю. Например, я раскопал в книжном магазине книгу Джоэла Московитца 16-процентное решение проблемы , купил ее и прочел. Действуете Вскоре я сделал в точности то, о чем говорилось в книге. Шаг за шагом. Также я поступаю, находя сделки с недвижимостью, в банках и адвокатских офисах. Большинство людей ничего не делают или позволяют кому-то отговорить их от использования новых формул, изучаемых ими. Мой сосед объяснил мне, почему 16 % не сработали бы. Я не прислушался к нему, потому, что сам он никогда не делал того, от чего хотел отсоветовать меня. [c.68]
В 80-е годы я много времени уделял преподаванию предпринимательства и инвестирования. За это время я понял, что между словарным запасом людей и их финансовым благосостоянием существует прямая зависимость. Изучив вопрос глубже, я выяснил, что в английском языке приблизительно 2 миллиона слов. Средний человек употребляет в своей речи примерно 5 тысяч слов. Если люди хотят добиться финансового успеха, им следует начинать с расширения словарного запаса в определенной области. Например, когда я инвестировал в мелкие сделки с недвижимостью, такие как односемей-ная арендная собственность, мой словарь пополнился в этой конкретной области. Когда я переключился на инвестирование в частные компании, то также должен был расширить свой словарный запас, прежде чем почувствовал себя уверенно, инвестируя в такие компании. [c.87]
Попасть внутрь сделки с недвижимостью или малого бизнеса сравнительно легко. Именно поэтому я рекомендую тем, кто имеет серьезные намерения набраться опыта в овладении десятью рычагами управления инвестора, начать с небольших сделок в инвестиции этого типа. Но попасть внутрь компании до того, как она выйдет на открытый фондовый рынок, участвуя в распределении акций до IPO, — это совсем другое дело. Обычно право быть приглашенным инвестировать в компанию до ее открытого акционирования предоставляется лишь малой группе людей, так называемой элите, а я к ней не принадлежал, поскольку был еще недостаточно богат и не настолько сильно привык к своим деньгам. Кроме того, я происходил не из "правильной" семьи и не из "правильного" университе- [c.439]
Доктор Долф Дерус, мой старинный друг, написал книгу для серии Богатый папа рекомендует под названием Сокровища недвижимости Как стать богатым, используя деньги вашего банкира . Ясно, что мы сговорились относительно названия. В этой книге он подробно рассматривает, как найти выгодные сделки с недвижимостью, которые большинство людей упускают. Дерус обсуждает также, как можно улучшить вашу собственность, чтобы повысить ее ценность и выделяет основной момент — как покупать собственность. Он называет это методом покупки собственности — 100 10 3 1. Это значит, что он анализирует 100 объектов собственности, делает предложения по десяти из них, получает положительный ответ от трех продавцов и покупает один. Другими словами, происходит что-то аналогичное процессу хождения по магазинам. [c.156]
Название СПС Жилищное законодательство , проанализированное А. Авраамовым, Г. Мануйловым и А. Рассудительновьш в учебном пособии Справочная правовая система ГАРАНТ (1997), не охватывает весь спектр тематик, представленных в базе. Помимо нормативных актов, регулирующих порядок пользования жилищным фондом, предоставления коммунальных услуг, оплаты за пользование жилыми помещениями, целый раздел посвящен сделкам с недвижимостью (купля-продажа, обмен, залог, наследование и дарение недвижимого имущества, наем жилья, аренда жилых и нежилых помещений). [c.209]