С другой стороны, некоторые арендные ставки, закрепленные в договорах в тот момент, когда домовладелец имел преимущество на переговорах, сегодня могут показаться чрезмерными. Существует мнение, что чем [c.365]
Нередко домовладелец лично занимает офисное здание полностью либо частично, поэтому при оценке стоимости здания необходимо делать поправку на эту часть строения. [c.366]
Почему же домовладелец, в дом которого недавно переехал мой племянник, не встретит его бутылкой шампанского [c.81]
Как работник, который еще и домовладелец, вы направляете свои трудовые усилия на следующее. [c.29]
После такой стандартизации облигации на пулы закладных могут быть проданы американскому пенсионному фонду, токийской трастовой компании, швейцарскому банку, избегающему налогов греческому судовладельцу, который проживает на своей яхте, курсирующей в заливе Монте-Карло, да и вообще любому, у кого есть деньги для инвестирования. Такими облигациями можно торговать. Каждый торговец увидит только одно - эти бумаги представляют собой облигации. Облигациями уже можно торговать гурьбой и гуртом. Непроницаемую границу можно провести ниже центральной точки рынка. На одной стороне этой границы будут домовладельцы, на другой - инвесторы и маклеры. Две эти группы никогда не встретятся воочию, что представляется довольно забавным, поскольку принято считать, что, если ты кому - то ссужаешь деньги на покупку дома, ты должен хотя бы поглядеть в глаза своему должнику. Но домовладелец встретится только с менеджером его местного Сбербанка, который даст деньги и которому со временем придется вернуть долг. А инвесторы и маклеры увидят только бумажные облигации. [c.57]
Отвращение Саймона к рынку жилищных закладных возникло в 1970 году в результате его разногласий с правительственной национальной ипотечной ассоциацией, известной как "Джинни Мэй". "Джинни Мэй" гарантировала погашение закладных, выданных малообеспеченным гражданам, что поднимало их кредитоспособность до уровня бумаг Казначейства США. Любой домовладелец, имевший право на ипотечный кредит Федеральной администрации по обеспечению ветеранов жилищем (примерно 15 процентов всех домовладельцев США), получал штамп "Джинни Мэй". "Джинни Мэй" решила составлять пакеты из выданных закладных и продавать их в качестве облигаций. Именно здесь на сцене и появился Саймон. В качестве советника Правительства США по рынку облигаций он был прямо создан для возделывания рынка закладных. [c.58]
В конечном итоге он хотел изменить способ получения американцами кредитов на покупку собственных домов. Я по меньшей мере хочу иметь право, - заявлял он, - прийти к покупателю и сказать ему вот две одинаковые закладные. Одна под 13 процентов, а другая под 12,5 процента. Первую ты можешь рефинансировать когда взбредет в голову, в любое время и по любой причине. А вот за ту, которая по 12,5 процента, если ты переезжаешь, или умер, или продаешь свой дом, ты не платишь штрафа. Но если ты проводишь рефинансирование, если ты ее досрочно гасишь, чтобы взять кредит под более низкий процент, ты заплатишь мне отступные . Конгресс дал ему право продавать свои ипотечные облигации во всех штатах, но его более радикальные предложения были отклонены. Домовладелец сохранил право выкупить закладную в любой момент, и Раньери пришлось искать другие способы, как всучить институциональным инвесторам свои богом забытые ипотечные облигации. [c.76]
Еще большие прибыли приносили бестолковые действия американских домовладельцев. Принимая решение о сроке выкупа закладной, домовладелец действовал не умнее федерального правительства. По всей стране граждане, имевшие закладные под 4, 6 или 8 процентов, с иррациональным воодушевлением стремились досрочно погасить свои ссуды, даже когда на рынке ставка по кредитам доходила до 16 процентов. Даже в период всеобщей моды на использование финансового рычага (читай кредитов) многим по-прежнему была неприятна сама мысль о том, что на них висит долг. Это создало такую же ситуацию, как с халявной прибылью по жилищным ссудам федерального правительства. Закладные были основой, на которой держались ипотечные облигации. Цена облигаций была существенно ниже их номинальной стоимости. Трюк заключался в том, чтобы выкупить их со скидкой от номинала как раз перед тем, как домовладельцы гасили свою задолженность. Маклер по закладным, который мог предсказывать поведение домовладельцев, зарабатывал сумасшедшие деньги. Любая досрочная оплата была чистой прибылью для владельца ипотечной облигации. Он покупал ее по 60 центов за доллар, а возвращали ему доллар на доллар. [c.81]
Однако одно свойство бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, всегда вызывает беспокойство у инвесторов, а именно - неопределенность поступлений, которыми они обеспечены. Как уже говорилось ранее, домовладелец может делать предварительные платежи по закладной, например, приняв решение продать свой дом. Однако более всего инвесторов беспокоит то, что при падении процентных ставок домовладельцы начнут рефинансировать свои за- [c.395]
Алкоголик часто скажет так "Босс уволил меня потому, что с похмелья я опоздал. Моя жена забрала детей и уехала прежде всего потому, что она дура. Мой домовладелец хочет выкинуть меня на улицу потому, что я немного задолжал. Я буду пить немного меньше, и все наладится". [c.19]
Страховая компания предлагает следующий контракт по страхованию дома от пожара За каждый доллар страховки надо заплатить 30 центов страховых взносов. На какую сумму купит страховой полис владелец дома ценностью 1 млн. долл., все состояние которого равно 2 млн. долл., а вероятность пожара 1/8 На сколько будет заключать страховой контракт точно такой же домовладелец, для которого вероятность пожара равна 1/4 Как можно объяснить данное различие Предположите, что функция полезности обоих субъектов одинакова и имеет вид [c.232]
В качестве аналога можно привести покупку и продажу страховки домовладельцем. Домовладелец покупает страховку, чтобы защитить стоимость своего дома на случай ущерба от огня, кражи и т. п. Он платит страховую премию за привилегию иметь застрахованный дом. В обмен, если дому нанесен ущерб, домовладелец реализует свой страховой полис, чтобы получить денежную компенсацию убытков. Если же дому ущерб не нанесен в течение срока действия полиса, то для его реализации оснований нет. [c.139]
Документы разовые 51 Документы распорядительные 52 Документы, регламентирующие конфиденциальность информации 62 Документы сводные 62 Документы учетного оформления 62 Долгосрочные обязательства 53 Долевой капитал 63 Должник, предприятие-должник 63 Должностная инструкция 63 Доминирующее положение 63 Домовладелец 64 [c.223]
В-третьих, предполагается, что кредиторы не будут ссужать на основе рыночной стоимости, однако это предположение скорее основывается на субъективном восприятии, чем на фактах. Любой домовладелец, получающий вторую закладную на здание, стоимость которого возросла, знает, что кредиторы не ссужают на основе рыночной стоимости. Тем не менее, справедливо, что, чем больше наблюдаемая изменчивость рыночной стоимости актива, тем ниже потенциал заимствования на этот актив. [c.285]
Есть даже лучший контраргумент утверждению, что более низкий налог на прирост капитала принесет пользу только богатым. Сравните выгоды американских домовладельцев среднего класса при 20-процентном налоге на прирост капитала по сравнению с 33-процентным. Из 112 миллионов налогоплательщиков 74 миллиона имеют собственные дома. Если бы цена дома повышалась в среднем на 6% в год, как это было до принятия Закона о налоговой реформе 1986 года (установил нынешнюю 33-процентную ставку налога на прирост капитала), цена дома через 12 лет удваивалась бы. Если воспользоваться текущей средней покупной ценой дома — 158.000 долл. и предположить, что средний домовладелец продает свой дом каждые 12 лет, среднее дополнительное повышение стоимости, которое выигрывает домовладелец, уплачивая 20% вместо 33%, составит 20.540 долл., что дает среднюю экономию на налогах 1.711 долл. в год. (Правда, можно избежать уплаты налогов на продажу дома, купив другой дом большей стоимости, но рано или поздно расплачиваться придется. Есть, однако, одноразовое исключение в 125.000 долл., если вы продаете дом после достижения возраста 55 лет.) Следует также указать, что, согласно текущим правилам, не разрешается вычитать из налогов капитальный убыток, понесенный при продаже основного дома, — это само по себе большая тема для обсуждения. [c.69]
Предположим, однако, что некто не может или не хочет продавать рискованные активы. В такой ситуации также можно управлять этими видами риска, только другими способами. Например, если домовладелец застраховался от пожара и стихийного бедствия, то он принимает на себя только риск падения цен на недвижимость. [c.286]
Начальник уволил меня, потому что я перепоручил работу другому, а сам опоздал. Жена, забрав детей, ушла от меня, потому что она вообще безмозглая. Домовладелец пытается меня выжить, потому что я задолжал за квартиру. Ладно, вот стану меньше пить, и все будет нормально . Это - обычные речи алкоголика. [c.45]
Письма с доставкой адресат, домовладелец, квартиросдатчик в том случае, если они готовы принять отправление, [c.67]
А вот мелкий торговец, помимо продажи, должен еще заниматься самыми различными делами. Он и финансист, и работодатель, и домовладелец, владелец автомобилей и товаров. У мелкого торговца столько забот всякого рода, что он не может уделять достаточно внимания искусству торговли и оформления витрин. У него так много обыденной работы, что он не может заботиться о тонкостях торговли. [c.123]
Даже этот перечень недостаточно полно описывает широкое разнообразие способов производства и оплаты продуктов в США. Медицинское обслуживание оплачивается государством, но государство не нанимает врачей, непосредственно решение, кому из врачей платить за услуги, предоставляется потребителю. Что касается сбора мусора, то, даже если община заключает контракт с частной фирмой, отдельный домовладелец не получает права выбора этой услуги. [c.174]
Покупка домов выгодна по крайней мере еще по одной причине налог на доход от прироста капитала, рыночной стоимости дома, занятого его собственником, подлежит отсрочке, если домовладелец вновь приобретает дом по крайней мере той же стоимости (что называется пролонгацией кредита). А если человеку больше 55 лет, он облагается налогом на сумму, превышающую 125 тыс. дол.9 В результате [c.510]
Домовладелец, застраховавший дом от пожара, пс-купает недостаточное количество огнетушителей, та как не хочет нести дополнительные расходы по обеспечению пожарной безопасности, в то время как страховая компания будет прокручивать его взносы. [c.574]
Как поведет себя рациональный домовладелец, не застрахованный от пожара Он может снизить вероятность несчастного случая, установив самые чувствительные датчики дыма, постоянно покупая новые бытовые электроприборы, заменяя устаревшую электропроводку в доме и т. д. Все эти действия мы можем определить как меры предосторожности. Причина принятия таких мер состоит в том, что они снижают риск пожара, а значит и ожидаемый от него ущерб. [c.293]
Изменится ли поведение нашего домовладельца, при наличии у него страхового полиса Предположим, что домовладелец покупает страховой полис от пожара, который полностью покрывает все расходы на постройку нового дома, если старый дом сгорел при пожаре, а также предусматривает оплату стоимости сгоревшего движимого имущества. В этой ситуации домовладелец уже может и не рассматривать как выгоду для себя снижение вероятности пожара, посредством принятия мер предосторожности. Ведь последние требуют от него определенных денежных расходов из собственного кармана, тогда как убытки от пожара полностью покрываются из кармана страховой компании. Взвесив все за и против наш рациональный домовладелец, скорее всего, решит не тратить денег на принятие мер противопожарной безопасности. Отсутствие [c.293]
Другой способ заставить страхующегося взять на себя часть риска - применять вычеты. В этом случае лицо, приобретающее страховой полис, обязано уплатить фиксированную сумму за ущерб. Так, например, при страховании от землетрясения дорогого дома может быть предложено вычесть 50000 долл. Это означает, что если ущерб от землетрясения составит 40000 долл., то домовладелец полностью его оплачивает. Если же ущерб составит 100000 долл., то домовладелец оплачивает только первые 50000 долл., а остальные 50000 долл. - страховая компания. Эта сумма вычета побуждает домовладельца поддерживать дом в хорошем состоянии и вкладывать деньги в такие мероприятия, как укрепление фундамента и т. п., что снизит ущерб от землетрясения. [c.295]
Изменится ли поведение нашего домовладельца, при наличии у него страхового полиса Предположим, что домовладелец покупает страховой полис от пожара, который полностью покрывает все расходы на постройку нового дома, если старый дом сгорел при пожаре, а также предусматривает оплату стоимости сгоревшего движимого имущества. В этой ситуации домовладелец уже может и не рассматривать как выгоду для себя снижение вероятности пожара, посредством принятия мер предосторожности. Ведь последние требуют от него определенных денежных расходов из собственного кармана, тогда как убытки от пожара полностью покрываются из кармана страховой компании. Взвесив все за и против наш рациональный домовладелец, скорее всего, решит не тратить денег на принятие мер противопожарной безопасности. Отсутствие таких мер значительно увеличивает вероятность возникновения пожара, а следовательно, и вероятность выплаты компанией страхового покрытия ущерба. В этом и состоит смысл проблемы морального риска на страховом рынке. Эта проблема становится особенно драматичной для страховой компании, когда домовладелец завышает стоимость имущества при страховании, чтобы в случае пожара получить за него денег больше, чем при продаже по рыночной цене. Когда дом сгорев, стоит больше, чем когда он стоит невредимый, у хозяина появляется стимул, чтобы возник пожар. В самом деле, многие хозяева сжигали свои дома именно по этой причине. И когда сгорает коммерческое здание, первое, что расследует страховая компания, не был ли этот пожар устроен специально. [c.148]
Например, какой может быть цена на некоторый инструмент, скажем, на электрическую пилу, которым домовладелец пользуется от силы несколько раз в год Допустим, от 35 до 50. Какой может быть цена такой же пилы для мастера, работающего с ней каждый день, и которому она продается как профессиональный инструмент с 5-летней гарантией Очевидно, что она может быть ему продана по цене 125, хотя, сам о себе, профессиональный инструмент практически ничем не отличается от бытового. [c.202]
Среди четырех приемов управления риском, перечисленных в разделе 10.3.3, перенос части или всего риска на других лиц относится к тем видам риска, где финансовая система играет самую большую роль. Самый главный метод переноса риска — это РОСТО продажа активов, которые представляют собой его источник. Например, владелец дома подвержен, как минимум, трем видам риска пожару, стихийному бедствию и возможному падению цен на недвижимость. Продав дом, его владелец избавляется от всех трех видов риска. Предположим, однако, что некто не может или не хочет продавать рискованные активы. В такой ситуации также можно управлять этими видами риска, только другими способами. Например, если домовладелец застраховался от пожара и стихийного бедствия, то он принимает на себя только риск падения цен на недвижимость. Различают три метода переноса риска, называемые тремя схемами переноса риска [c.174]
Хью Рубин, молодой маклер из Salomon Brothers, начал вычислять вероятность того, что домовладельцы досрочно выкупят свои закладные. Он обнаружил, что вероятность зависела от места жительства, от срока до погашения и размера ссуды по закладной. Он использовал обширную статистику, собранную исследовательской группой Леви Раньери. При создании исследовательской группы предполагали, что она будет играть роль военных советников в трудных ситуациях. Но чаще их использовали как дешевую прислугу - подай-принеси. Только самые умные маклеры знали, как можно с толком употребить исследователей. Для Рубина и исследовательской группы американский домовладелец стал чем-то вроде подопытной лабораторной крысы. Они взялись за изучение того, как недвижность и бездеятельность домовладельцев под влиянием резких изменений процента сменяется бурной активностью. Когда удавалось вполне удостовериться, что определенная группа домовладельцев обладает повышенной склонностью к иррациональному поведению и выкупу дешевых низкопроцентных закладных, об этом сообщали Рубину, и тот скупал соответствующие закладные. Домовладельцы, естественно, не имели ни малейшего понятия, что Уолл-стрит с такой скрупулезностью изучает их поведение. [c.81]
После первых выпусков СМО младотурки из сферы исследования и торговли закладными обнаружили вроде бы бесконечное число способов нарезать закладные и играть ими. Они создали СМО с пятью и с десятью траншами. Они расщепили пул закладных на жилища на пул процентных платежей и пул погашения основной суммы кредита (известны как Ю и РО -только проценты и только основная сумма) и стали продавать доход по каждому пулу как отдельные инвестиционные инструменты. Домовладелец обо всем этом не ведал, но его процентные платежи по закладной могли поступать французскому спекулянту, а его платежи в счет основной суммы - страховой компании в Милуоки. И чтобы довести эту финансовую алхимию до пределов причудливости, Уолл-стрит тасовала Ю и РО и опять склеивала их вместе, создавая закладные, никогда не существовавшие в реальном мире. Так, 11-процентные платежи в счет процентов по кондоминиуму в Калифорнии могли быть склеены с платежами в счет основной суммы кредита по жилищам в луизианском гетто, и - хоп - вот вам новый вид облигаций. Креольские Новой Эры. [c.95]
В отличие от большинства облигаций держатель О/УЛ/Л-модифицированных вторичных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, ежемесячно получает доход с портфеля, пропорциональный его доле в нем. Рассмотрим пример. Владелец сертификата в 25 000 на долю в пуле, общая номинальная стоимость которого равна 1 млн., по существу обладает 2,5% каждой ипотеки в этом пуле. Каждый месяц домовладельцы производят платежи по закладным, которые состоят из основной части и процентов. А инвестор в свою очередь раз в месяц получает 2,5% от общей суммы, внесенной домовладельцами. Так как ипотеки защищены от риска невыполнения обязательств, то защищенными от него являются и вторичные бумаги, выпущенные на базе их пула. (Если домовладелец задержал платеж, то GNMA либо использует излишек своей наличности, либо возьмет в долг у Казначейства, но инвесторы получат свои деньги в срок.) [c.393]
Пример. Энергокомпания "Ниагара" (штат Нью-Йорк) предлагает бытовым потребителям программу энергосбережения, в соответствии с которой предполагается поставка в каждый дом комплекта оборудования, обеспечивающего домовладельцу годовую экономию 960 кВт/ч электроэнергии. При этом на каждом доме компания потеряет около 72 долларов годового дохода от продажи электроэнергии, но сэкономит 40 долларов на эксплуатационных расходах. Разница в 32 доллара возлагается на домовладельца на срок 8 лет (срок службы поставленного оборудования). За оборудование каждый домовладелец платит 6 долларов в год также на протяжении 8 лет. Компенсация осуществляется через надбавку к цене на электроэнергию. [c.244]
ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД [imputed in ome] — дополнительный доход, получаемый не в монетарной форме в результате выполнения не фиксируемых в обычной практике услуг напр., заработная плата, которую получала бы домохозяйка, будь она наемной кухаркой, выполняющей те же функции квартирная плата, которую мог бы получать домовладелец за квартиру, в которой живет он сам и т. п. В ряде стран делаются попытки включить некоторые виды вмененных доходов в показатели валового внутреннего продукта. [c.49]
ДОМОВЛАДЕЛЕЦ - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминимуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество. [c.54]
Используя нужду рабочих в жилище, домовладельцы-капиталисты строят дома для сдачи квартир, комнат, углов в наём. Жилище в городе становится товаром долговременного потребления, обладатель к-рого (домовладелец) обогащается за счёт потребителей (нанимателей), взимая с них высокую квартирную плату. Только /3 сумм, входящих в квартирную плату, расходуется на содержание жилищ, остальная часть идёт [c.468]
Представьте, что вы домовладелец, которому необходимо покрасить дом. Вы обращаетесь к малярам Мэри, Луизе, Джорджии и Грэндме. Каждая из них возьмется за предлагаемую вами работу, если найдет цену подходящей. Вы решаете узнать стоимость услуг каждой из них и провести аукцион среди женщин-маляров на предмет предложения самой низкой цены. [c.164]