Метод капитализации по норме отдачи на капитал включает в себя моделирование будущих потоков дохода на несколько лет вперед, расчет стоимости объекта в конце срока владения им и дисконтирование денежных потоков дохода и выручки от перепродажи объекта в текущую стоимость. [c.88]
Метод капитализации по норме отдачи [c.99]
В реальных условиях потоки дохода от объекта недвижимости чаще всего бывают неравномерными. Это может быть вызвано изменением рыночной ситуации, необходимостью проведения реконструкции и модернизации объекта с целью увеличения потоков дохода в будущем, изменением нормативной базы и т.п. Кроме того, собственник объекта чаще всего предполагает владеть им ограниченный период времени, после которого объект перепродается. Ограниченность периода поступления дохода является исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи. [c.99]
В методе капитализации по норме отдачи пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. В рамках этого метода различают расчетные модели [c.99]
Так как метод капитализации по норме отдачи предполагает учет как дохода на капитал, так и возврата капитала, то при прогнозировании потоков дохода обязательно должна учитываться стоимость реверсии. [c.100]
В теории оценки разработаны и другие методы определения стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода с применением метода капитализации по норме отдачи. Прежде всего, они касаются случаев привлечения ипотечных кредитов при покупке недвижимости. Так как в российской практике такие случаи практически не встречаются, то в настоящей работе эти методы подробно не рассматриваются. [c.107]
Существует два метода оценки стоимости недвижимости, приносящей доход метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи путем дисконтирования денежных потоков. Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода. [c.151]
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. [c.40]
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. [c.94]
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации. [c.94]
Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. [c.95]
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. [c.95]
Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. [c.95]
Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. [c.95]
Метод капитализации по норме отдачи на капитал [c.155]
Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод анализа дисконтированных денежных потоков (D F-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. D F-анализ предполагает представление доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. А метод капитализации по расчетным моделям представляет собой некоторое конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, тенденции его изменения в будущем и коэффициента капитализации, построенного на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. [c.155]
Формула (6.2.30) представляет собой конечное алгебраическое выражение — расчетную модель, которая используется при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи на капитал при условии постоянства потоков доходов. С математической точки зрения модель оценки (2.30) является частным случаем метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал в его развернутом виде. [c.167]
Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBo земельного участка с использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте D F-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (расходы на модернизацию или реконструкцию). [c.191]
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи. [c.41]
Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. [c.41]
В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов. [c.46]
Основные методы капитализации дохода по норме отдачи [c.46]
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 6.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. [c.93]
Не менее важным показателем для финансового анализа производственных инвестиций наряду с чистым приведенным доходом является внутренняя норма доходности. Под этим критерием понимают такую расчетную ставку приведения, при которой капитализация получаемого дохода дает сумму, равную инвестициям, и, следовательно, капиталовложения окупаются, но не приносят прибыль. Иначе говоря, при начислении на сумму инвестиций процентов по ставке, равной внутренней норме доходности /, обеспечивается получение распределенного во времени дохода, эквивалентного инвестициям. В терминах метода барьерных точек J является управляющей переменной, а конкурирующими функциями будут современные стоимости капитальных вложений и отдачи от них. [c.565]
В начале данного раздела мы ввели предположение об оценке объекта недвижимости при условии возврата амортизируемой части актива по модели Инвуда, для которой, как было показано выше, характерно постоянство совокупного денежного потока доходов. В общем случае с учетом предпосылки Хоскольда расчетная модель для оценки рыночной стоимости методом капитализации по норме отдачи на капитал имеет следующий вид [c.167]
Метод Хосколъда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме отдачи на основной капитал, а по безрисковой ставке. Этот метод применяется для объектов, расположенных на ограниченном высокодоходном сегменте рынка. И реинвестирование по этой же норме прибыли будет маловероятным, обычно она существенно ниже. Выражение для расчета коэффициента капитализации по этому методу будет таким же, что и по методу Инвуда. [c.106]
Смотреть страницы где упоминается термин Метод капитализации по норме отдачи
: [c.198] [c.41]Смотреть главы в:
Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие -> Метод капитализации по норме отдачи