Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала [c.11]
В настоящее время объем поступлений в бюджет от налога на имущество физических лиц незначителен. Налог на имущество дорогостоящ в административном обслуживании, так что порою доходы от него не покрывают затрат, связанных с учетом и оценкой облагаемого имущества, сбором налога. С развитием частной собственности и улучшением благосостояния граждан, а также совершенствованием процедуры регистрации объектов недвижимости доля этого налога должна увеличиться. [c.270]
Важно понимать существенное различие между погасительными платежами и взносами в фонд погашения. Так, в облигационной схеме погашения никаких выплат по долгу, кроме процентных платежей, по контракту не предусматривается. Более того, во многих случаях досрочное погашение, т.е. погашение вне заданного графика, может вообще запрещаться контрактом. Иными словами, кредитор, даже получив погасительный платеж, превышающий текущие проценты, не обязан уменьшать сумму основного долга. Кредитор далеко не всегда стремится получить долг обратно как можно скорее. Так, если кредитная ставка в момент выдачи долга была высока, но со временем снизилась, то кредитор не заинтересован в досрочном погашении долга, поскольку возвращенные суммы ему придется размещать уже по более низкой ставке, что ведет к снижению его дохода от кредитной сделки. Напротив, должник заинтересован в таких случаях в досрочном погашении долга, поскольку, погасив долг, он может тут же взять его уже по меньшей стоимости. Такая операция, называемая рефинансированием, во многих случаях действительно допускается, например в ипотечных кредитах (при покупке недвижимости), в ряде облигационных кредитов и др. С финансовой точки зрения фонд погашения выгоден для должника, если ставка накопления фонда превышает ставку по кредиту. Если обе ставки равны, то расходы по обслуживанию долга должником, которые включают как взносы в фонд, так и выплату процентов, составляют поток платежей, эквивалентный потоку погасительных платежей. [c.515]
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были. [c.456]
ЛИЗИНГ — пользование юридическим (физическим) лицом не принадлежащими ему средствами труда вместо приобретения их в свою собственность одна из форм кредитования товаров длительного пользования. Практически он означает, что для получения прибыли необязательно иметь в собственности машины, оборудование и другое имущество, достаточно обладать правом на их пользование и извлекать доходы. Основные его отличия от аренды при его действии участвуют три лица, сдача в Л. имущества осуществляется специальной лизинговой компанией, а не лизингодателем, взаимоотношения сторон строятся на условиях договора купли-продажи, в специальном пункте которого оговаривается, что техническое обслуживание и капитальный ремонт машин и оборудования осуществляет клиент (лизингополучатель) за счет собственных средств, в договоре предусматривается также опцион (выбор) лизингополучателя на покупку арендованных им средств. Известны несколько форм Л. оперативный (краткосрочный), финансовый (долгосрочный), недвижимости, международный и др. Л. классифицируется по ряду других признаков, например по характеру отношений собственности (групповой, частный и т. п.), по рынку, на котором осуществляются лизинговые операции (прямой и косвенный, транзитный, экспортный и др.). [c.119]
Далее из величины чистого дохода вычитаются индивидуальные налоговые льготы. Всеобщей льготой является необлагаемый минимум доходов. Кроме необлагаемого минимума чистый доход уменьшается на взносы в благотворительные фонды, налоги, уплаченные властям штата, местные налоги, проценты, полученные от ценных бумаг правительств штатов и местных органов управления, суммы алиментов, расходы на медицинское обслуживание (в размерах, не превышающих 15% облагаемой суммы), проценты по личным долгам и ипотечному долгу в залог недвижимости. Путем данных вычетов образуется налогооблагаемый доход. [c.267]
Норму капитализации можно оценить тремя способами. Один из них заключается в использовании средней нормы капитализации похожего имущества, которое было недавно продано. Этот подход эквивалентен использованию коэффициента среднеотраслевой прибыли для оценки заключительной ценности публично торгуемой компании. Второй способ состоит в использовании упомянутых ранее опросов, направленных на получение оценки нормы капитализации, которая применяется другими инвесторами в недвижимость. Третий способ — это оценка нормы капитализации в рамках модели дисконтированных денежных потоков. Для того чтобы увидеть связь с моделью бесконечного роста, допустим, что чистый операционный доход (до выплаты долга) равен также чистым денежным потокам фирмы (отметим, по существу, что это эквивалентно допущению о том, что расходы на капитальное техническое обслуживание равны износу). Тогда норма капитализации может быть записана как функция от ставки дисконтирования и ожидаемых темпов роста [c.994]
В структуре активов выделяются прежде всего резервы — главное условие ликвидности банков. В настоящее время они составляют примерно 1/16 часть от общей суммы активов. 1/7 часть этой суммы хранится в федеральных резервных банках. Самой крупной статьей активов, на которую приходится свыше 2/3 всей суммы, выступают Ссуды и учтенные векселя . Формой обеспечения ссуд могут быть финансовые векселя (за которыми не стоят никакие реальные товары), товары и товарные документы, акции и облигации, недвижимость и т. д. Государственные ценные бумаги служат другим (кроме резервов) важным средством поддержания необходимого уровня ликвидности. К ним относятся обязательства казначейства США, правительственных учреждений, штатов и местных органов управления. В Прочие ценные бумаги входят облигации, выпущенные Международным банком развития, МБРР и другими финансовыми институтами. В статью Прочие активы обычно входят финансирование операций по аренде, затраты, связанные с обслуживанием зданий и прочего недвижимого имущества, а также накопленные, но не полученные доходы. [c.265]
Не забывайте, что на недвижимости можно и легко потерять деньги. Когда вы владеете участком земли или другой собственностью, которые не разрабатываете путем вложения дополнительных инвестиций, вы не участвуете в процессе создания собственного благосостояния, как могли бы, торгуя акциями основного капитала. Ваша собственность всего лишь "имеется в наличии". Будет ли она расти или терять в цене, зависит от обстоятельств, большей частью вам неподконтрольных, например, подъема и спада популярности района. Пока вы ждете что же, в конце концов, произойдет с районом, ваша собственность поедает ваши деньги - деньги на техническое обслуживание, налоги и проценты по займу на покупку собственности, более того - вы теряете дивиденды или доход, которые вы получили бы, сделав вложение куда-нибудь еще. [c.56]
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга. [c.54]
В качестве потока доходов используется чистый операционный доход действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом те кущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматрива ется поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обя [c.148]
В апреле 1918 г, для содействия развитию потребительской кооперации, на которую возлагалось обслуживание всего населения, был введен 5%-ный сбор с оборота торговых предприятий снабжающих население предметами потребления, в августе — единовременный сбор с частных предприятий на нужды семей краснойрмепдев, в сентябре — сбор в фонд детского питания. Из старых прямых налогов взимались подоходный, промысловый, на прирост прибылей торгово-промышленных предприятий, с недвижимых имуществ, продленный на 1918 г. единовременный и некоторые другие. Было установлено обложение прибыли по совокупности доходов от всех источников, перестроена система [c.40]