Как видно из рис. 1, рынок закладных принято делить на первичный и вторичный (верхняя и нижняя части рис.1, соответственно). [c.37]
В США существует два вида жилищных ссуд правительстве-ные и стандартные. Правительственные ссуды призваны оказывать помощь людям впервые покупающим дом и не имеющим достаточно средств для выплаты большого первого взноса, который предусматривается стандартной ссудой. Банки, занимающиеся операциями с закладными, могут как создавать ссуды и хранить их в своем портфеле, так и продавать их на вторичном рынке закладных. Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся часть заемными деньгами ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от дохода заемщика осуществляется обычно в те- [c.168]
Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т. д. [c.46]
Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных. [c.163]
Для разрешения сложившейся ситуации необходимо решение ряда различных вопросов достижение политической стабильности в стране создание соответствующего законодательства и, в первую очередь, практическая реализация закона Об ипотеке и закона О залоге подавление инфляции создание платежеспособного спроса со стороны населения становление рынка ценных бумаг, в том числе первичного и вторичного рынков закладных [c.186]
Первоначально появившиеся для повышения ликвидности рынка закладных под жилье и тем самым расширения доступности и снижения стоимости финансирования жилищного строительства, вторичные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек, завоевали неожиданную популярность. Инвесторов привлекла высокая доходность по сравнению с долговыми обязательствами Казначейства, а также надежность н ликвидность этих бумаг. [c.395]
В то же время любая банковская система может выдать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков. Эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создает вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств. [c.298]
Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обновленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдаваемой ссуды значительно влияла цена крепостной души . Рос дефицит государственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, потраченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок закладных. [c.63]
На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. [c.70]
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника финансирования накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). [c.49]
Вторичный рынок закладных [c.293]
Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. [c.307]
На первичном рынке образуется финансовый инструмент - закладная на недвижимость. На вторичном закладная, деформируясь в облигацию, участвует в привлечении дополнительных денежных средств инвесторов, обеспечивая оными первичный рынок. [c.37]
В настоящее время, обладая значительными пакетами закладных и масштабными источниками финансирования, правительственные агентства сглаживают размах колебаний рынка, увеличивая объем приобретаемых закладных на вторичном рынке в периоды повышения процентных ставок и роста предложения закладных участниками рынка. В периоды падения процентных ставок, характеризующиеся ростом спроса на закладные и ипотечные ценные бумаги, правительственные агентства осуществляют их поступление на вторичный рынок и собственных портфелей. Обеспечивая ликвидность рынка, правительственные агентства значительно увеличивают объем средств, поступающих в систему ипотечного кредитования, и, снижая системные риски, способствуют доступу населения к частным источникам финансирования. [c.170]
Широкая доступность кредитных ресурсов в силу развитого рынка вторичных закладных. [c.170]
На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам [c.163]
Действующие в настоящее время основы залогового законодательства не учитывают специфику ипотеки как самостоятельного вида кредитования. Во всем мире успешно действует как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. В России же вторичная реализация закладных не может осуществляться в рамках действующего законодательства. [c.187]
В число федеральных агентств, являющихся основными эмитентами облигаций, входят Федеральное управление жилищного строительства, Государственная национальная ассоциация ипотек и Управление долины реки Теннесси. В число кредитных агентств, имеющих поддержку федерального правительства, входят федеральные банки кредитования жилищного строительства, Федеральная национальная ассоциация ипотек, Федеральная корпорация жилищных закладных, сельскохозяйственные банки и Ассоциация по гарантиям студенческих кредитов, обращающихся на вторичном рынке. Не входят ценные бумаги на сумму 368,9 млрд дол., выпущенные под обеспечение пула закладных, которые являются не прямыми, а, скорее, условными обязательствами эмитировавшего их агентства. [c.24]
ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК вторичный рынок, являющийся частью рынка капитала. Его главная задача - обеспечить финансирование ипотечных кредитов. На ипотечном рынке обращаются ипотечные ценные бумаги - закладные, ипотечные облигации, ипотечные сертификаты или за- [c.261]
Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках. [c.497]
На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов. [c.498]
Большая часть облигаций, выпускаемых неправительственными органами, относится к корпоративным ценным бумагам. Рынок корпоративных облигаций обычно подразделяется на несколько сегментов, к числу которых относятся облигации промышленных компаний (наиболее диверсифицированная группа облигаций) облигации компаний коммунальных услуг (доминирующая группа в смысле объемов новых выпусков) выпуски финансовых институтов (банков, финансовых компаний и т.д.). Среди корпоративных облигаций можно найти не только полный перечень всех типов облигаций, встречающихся на этом рынке, но и самый широкий их ассортимент — от первых закладных на недвижимость до конвертируемых облигаций (которые предполагается рассмотреть в следующей главе) необеспеченные облигации, второстепенные облигации с вторичным характером требований к активам эмитента, обеспеченные второстепенные облигации, банковские краткосрочные бумаги (представляющие собой выпускаемые банками или другими финансовыми органами необеспеченные долговые обязательства), а также доходные облигации. Проценты по корпоративным облигациям, как правило, выплачиваются один раз в полугодие, при этом очень популярны выкупные фонды. Облигации обычно выпускаются с 1000-долларовым [c.442]
Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. [c.68]
Следует отметить, что слепое копирование западных схем ипотечного кредитования в России не может привести к положительным результатам На наш взгляд, России подходит комбинация отдельных элементов этих схем, и более - разработка новых систем залогового кредитования объектов недвижимости с учетом индивидуальных особенностей российского законодательства, предпринимательства, степени развития кредитно-финансовой системы. В связи с неразвитостью вторичного рынка закладных, нечётким пониманием самого права собственности на объекты недвижимости России категорически не подходит американская схема ипотечного кредитования. Сочетание усечённо-открытой схемы ипотеки с немецкой системой стройсбере-жений (в жилищной сфере), а также возникновение новых форм частично-автономного ипотечного кредитования с чёткой системой госу- [c.39]
Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие ранка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фенни Мей". Ассоциация имеет право покупать закладные гарантированные следующими видами собственности дома и квартиры для одной или нескольких семей, в том числе и кооперативные. "Фенни Мей" покупает закладные, объединяет их в пулы. Под такие пулы она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. [c.169]
Еще одна важная правительственная программа реализуется фондом FOVI, финансируемым Центробанком Мексики и Всемирным банком. Этот фонд призван сделать жилье доступным гражданам посредством кредитов коммерческих банков. С гражданами, имеющими низкий доход, в стране работают всевозможные жилищные агентства, они в основном занимаются улучшением жилищных условий или строительством "прогрессирующего" жилья (это когда человек приобретает сначала одну комнату, потом следующую и так до тех пор пока не выкупит всю квартиру целиком). Формирование в стране полноценного вторичного рынка закладных рассматривается мексиканским правительством как завершающая стадия формирования в стране цивилизованного финансирования жилищного строительства. Таким образом, в Мексике несмотря на многочисленные проблемы, в первую очередь макроэкономического характера работает достаточно стройная система выдачи ипотечных кредитов. [c.172]
На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный рынок закладных — это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и жизненный цикл закладной [53]. [c.165]
Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100%-ным участием государства. Оно должно было разработать единые стандарты и процедуры ипотечного кредитования, организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии. [c.499]
Причиной успеха рынка обеспеченных ипотеками бумаг явилось создание финансовых инструментов, необходимость в которых испытывают инвесторы, не стремящиеся непосредственно вкладывать свои средства в закладные. (Процесс объединения денежных поступлений, полученных от отдельных ипотек, для выпуска различных ценных бумаг получил название секьюрити-зации ипотек.) Основу рынка обеспеченных ипотеками бумаг составляют вторичные ценные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек. Есть и другие формы, и все чаще на рынке появляются совершенно новые инструменты. [c.395]