Как уже упоминалось выше, российский рынок обладает определенной спецификой, в силу которой практически выпадают из рыночного механизма два важнейших субъекта - инвестиционные институты как источник ипотечного кредитования (на современном этапе становления рыночных отношений в России недвижимость представляет интерес для инвестиционных институтов лишь в качестве обеспечения при кредитовании на условиях, исключающих ипотечное финансирования) и страховщики, которые осуществляют страхование имущества, а не инвестиционных рисков, связанных с его приобретением. Таким образом, перед инвестором, желающим реализовать связанные с недвижимой собственностью инвестиционные проекты, стоит проблема поиска нетрадиционных источников финансирования или возможности получения необходимых финансовых ресурсов за счет реализации краткосрочных инвестиционных операций. [c.144]
Особенности взаимоотношений участников инвестирования в недвижимость (на основе теории пучка прав ). Листинговые соглашения с брокерами открытый листинг, эксклюзивный листинг, множественный листинг. Порядок оформления сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита. Финансирование с использованием ценных бумаг. [c.368]
Для осуществления активизации инвестирования в жилищной сфере, для формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими и умеренными доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков. Использование такой эффективной системы финансирования, как ипотечное кредитование, позволяет решить данную проблему. Если создать людям условия для получения доступных по стоимости долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог, большинство граждан сразу смогут решить свою жилищную проблему. При этом возникший спрос на жилье способен не только оживить строительную сферу, но и дать толчок экономическому росту всего народного хозяйства, а также решить целый ряд социальных проблем в области повышения занятости и увеличения доходов населения. [c.192]
При дефиците бюджетных средств традиционным стал поиск внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. В этом отношении развитие ипотечного долгосрочного кредитования является перспективным и практически единственным путем решения данной проблемы. [c.17]
В настоящее время, обладая значительными пакетами закладных и масштабными источниками финансирования, правительственные агентства сглаживают размах колебаний рынка, увеличивая объем приобретаемых закладных на вторичном рынке в периоды повышения процентных ставок и роста предложения закладных участниками рынка. В периоды падения процентных ставок, характеризующиеся ростом спроса на закладные и ипотечные ценные бумаги, правительственные агентства осуществляют их поступление на вторичный рынок и собственных портфелей. Обеспечивая ликвидность рынка, правительственные агентства значительно увеличивают объем средств, поступающих в систему ипотечного кредитования, и, снижая системные риски, способствуют доступу населения к частным источникам финансирования. [c.170]
Во Франции жилищное финансирование предусматривает прямые субсидии семье на приобретение квартиры уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму процентов, уплачиваемых по кредиту участие государства в выплате процентов по кредиту. Среди государственных мер особая роль отводится кредитной политике, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования. Федеральные органы предоставляют два типа так называемых кредитов [c.170]
Ипотечный кредит и возвратная аренда. Организации могут заимствовать необходимые средства, предоставляя в обеспечение кредита имеющуюся у них недвижимость. Срок такого финансирования, которое носит название ипотеки или закладной, обычно составляет 25 лет. Кроме того, источником финансирования выступает возвратная аренда, при которой организация продает имущество и сразу берет его в долгосрочную аренду у покупателя (как правило, на 99 лет). В обоих случаях средства финансирования поступают в организацию относительно быстро, без существенных дополнительных затрат, однако плата по закладной и арендные платежи (точно так же, как и проценты за кредит) представляют собой договорные обязательства, исполнение которых требует наличия свободных денежных средств. Кроме того, договором ипотеки ограничиваются возможности использования залогового имущества (в частности, его нельзя продать), а возвратная аренда предполагает утрату права собственности на имущество. [c.494]
Возможность привлечения того или иного источника финансирования проекта развития недвижимости прежде всего зависит от типа недвижимости. Так, основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. [c.157]
Система ипотечного кредитования относится к наиболее традиционным способам финансирования недвижимости. Как следует из самой сути ипотеки как залога недвижимости, ипотечное кредитование предполагает наличие недвижимости как основы для обеспечения обязательств по получаемому кредиту. [c.163]
Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешности реализации кон-кретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, которые также используются в практике ипотечного кредитования (при применении плавающих ставок процента в различных вариантах). [c.167]
Собственные кредитные ресурсы банков, однако, явно недостаточны для крупномасштабного финансирования жилищной сферы, в связи с чем значительная роль отводится деятельности специализированной государственной структуры — Федеральному агентству по ипотечному кредитованию, создание которого предусмотрено Указом Президента РФ № 2281 от 28.12.1993. [c.187]
Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.). [c.285]
ПРИМЕР. Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. В течение 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл. [c.299]
Основные причины уменьшения объемов строительства жилья и других объектов социальной сферы — неудовлетворительное финансирование, неплатежи и задолженность за выполненные работы, в том числе из федерального бюджета, а также отсутствие долгосрочного финансирования жилья и системы ипотечного кредитования. [c.177]
Правительство также оказывает влияние на процесс финансового посредничества. 1ри ипотечных ассоциации через Федеральный банк финансирования поставляют средства на рынок ипотек на недвижимость, продавая облигации и используя полученные средства для покупки закладных а три банка, являющихся агентствами федерального правительства, выпускают ценные бумаги и полученный доход используют для предоставления льгот фермерам. [c.113]
Итак, если вы одолжите деньги непосредственно детям, то исключите из сделки финансового посредника. Это означает, что дети получают ипотечный кредит, не оплачивая при этом дополнительные комиссионные сборы и не внося плату за заявку на получение кредита. При этом заем будет быстрее оформлен и процентная ставка будет менее 6,75% — ставки, под которую обычно предоставляются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет. В то же время вы значительно увеличите свою прибыль на вложенный капитал. Вместо получения 3% по депозитным сертификатам, и даже вместо 6%, которые вы могли бы получить по 30-летним облигациям Казначейства США, вы можете получить 6,5% и при этом еще и помочь своим детям. Однако такой способ родственного финансирования подходит далеко не всем. Одалживать деньги некоторым детям очень рискованно, как бы сильно вы их ни любили. Встречаются ситуации, когда одолжив своему ребенку определенную сумму, родители сталкиваются с трудностями при ее возвращении. По этой причине консультанты по финансовым вопросам часто рекомендуют вводить между членами семьи, одалживающими и берущими в долг друг у друга деньги, третью независимую сторону. Не пренебрегайте этим советом при совершении деловых сделок и не одалживайте денег напрямую только потому, что у вас занимает их близкий родственник. [c.19]
В главе 7 было показано, что сущность процесса оценки активов заключается в определении их рыночной стоимости на основе информации о ценах на сопоставимые активы и выполнения соответствующих корректировок с учетом имеющихся различий. В модели стоимостной оценки активов для определения их стоимости (информация, получаемая на выходе модели) используются специальные формулы, которые вводится рыночная информация о ценах на сопоставимые активы и о процентных ставках (входящая информация). В этой главе будет рассмотрена оценка ценных бумаг с фиксированным доходом других финансовых инструментов с заведомо известными потоками будущих платежей. Примерами подобных активов могут служить такие ценные бумаги с фиксированным доходом, как облигации, пожизненные аннуитеты или контракты типа ипотечных. Такие ценные бумаги и договора очень важны для домохозяйств, та именно они являются главными источниками доходов для финансирования покупки собственных домов и приобретения потребительских товаров длительного пользования. Они также представляют большую ценность как для частных фирм, так и правительства (федерального и штатных) в качестве надежных источников денежных средств. [c.139]
Но чаще всего такое случается, когда падают процентные ставки и вся округа осуществляет операцию по рефинансированию своих тридцатилетних закладных по более низкой фиксированной ставке процента. Владелец ипотечных облигаций оставался лишь с деньгами на руках. В этом не было бы ничего плохого, если б можно было немедленно вложить деньги под тот же или более высокий процент. Но когда процентные ставки падали, инвестор нес потери его деньги больше не могли приносить тот же процент дохода, что и прежде. То, что домовладельцы предпочитали выкупать свои закладные при падении процента, было нормально, так как потом люди брали кредит на финансирование своих жилищ под более низкий процент. Иными словами, деньги, вложенные в ипотечные облигации, возвращались к инвестору в наименее удачный момент. [c.58]
Объясните причины, по которым компания решает привлечь финансирование через выпуск обеспеченных облигаций (ипотечных облигаций). [c.73]
Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном в общем каркасе хозяйственных взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, основу которого составляет залог недвижимости. Поскольку ипотечное кредитование сопровбждает основную часть рыночных сделок с недвижимостью, то изучение механизмов ипотечного финансирования, наряду с методами оценки недвижимости, входит в предмет учебной дисциплины Рынок недвижимости и ипотека . [c.365]
Ссудо-сберегательные ассоциации и сберегательные банки возникли в США в начале 1800-х годов. До начала 1980-х годов эти депозитные учреждения были ограничены законом в части выдачи коммерческих и потребительских ссуд. По этой причине они специализировались в ипотечном финансировании и продолжают широко практиковать это и в настоящее время. Многие сберегательные банки и ссудо-сберегательные ассоциации испытывают в последние годы значительные финансовые трудности, что отражает низкая суммарная чистая стоимость этих учреждений. [c.139]
Сберегательные банки (savings banks) — учреждения, которые создавались как сберегательные учреждения для мелких сберегателей как и ссудо-сберегательные ассоциации, эти учреждения стали заниматься главным образом ипотечным финансированием. [c.140]
Законодательство западных стран предоставляет существенные льготы по налогу на доходы (прибыль) сберегательных институтов (банков), в случае если не менее 60% их активов относится к ипотечному финансированию жилищного строительства2. В России законодательство не делает различия между коммерческими и сберегательными банками. [c.595]
Но одновременно революционный ливийский режим почти вплоть до конца прошлого десятилетия предпринимал весьма энергичные меры, направленные на стимулирование частной инициативы в производственной сфере экономики (прежде всего в сельском хозяйстве, о чем здесь говорилось, а также в легкой промышленности). Они предусматривали чрезвычайно льготные условия финансирования новых предприятий специально созданным, государственным Промышленно-ипотечным банком, который мог. кредитовать до 60% их общей стоимости без взимания бан-КОВС.КОГО процента существенное снижение цен на продукцию госсектора, например на электроэнергию полную либерализацию импорта оборудования и сырья при одновременном жестком таможенном протекционизме в отношении отечественной промышленной продукции [371, 1975, № 14]. Были предприняты и другие попытки круто изменить систему приоритетов, укоренившуюся в. деловой практике ливийских предпринимателей за годы мона р- хического правления. [c.169]
Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие ранка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фенни Мей". Ассоциация имеет право покупать закладные гарантированные следующими видами собственности дома и квартиры для одной или нескольких семей, в том числе и кооперативные. "Фенни Мей" покупает закладные, объединяет их в пулы. Под такие пулы она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. [c.169]
Еще одна важная правительственная программа реализуется фондом FOVI, финансируемым Центробанком Мексики и Всемирным банком. Этот фонд призван сделать жилье доступным гражданам посредством кредитов коммерческих банков. С гражданами, имеющими низкий доход, в стране работают всевозможные жилищные агентства, они в основном занимаются улучшением жилищных условий или строительством "прогрессирующего" жилья (это когда человек приобретает сначала одну комнату, потом следующую и так до тех пор пока не выкупит всю квартиру целиком). Формирование в стране полноценного вторичного рынка закладных рассматривается мексиканским правительством как завершающая стадия формирования в стране цивилизованного финансирования жилищного строительства. Таким образом, в Мексике несмотря на многочисленные проблемы, в первую очередь макроэкономического характера работает достаточно стройная система выдачи ипотечных кредитов. [c.172]
В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование — наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. [c.157]
К категории ссуд и займов относятся финансовые активы, возникновение которых связано с прямым предоставлением финансовых ресурсов в рамках кредитного соглашения с должником (заемщиком), по условиям которого кредитор либо вообще не получает ценной бумаги, удостоверяющей совершение сделки, либо получает необращающийся документ или инструмент. Сюда включаются ссуды на финансирование торговых сделок, другие ссуды и авансы (включая ипотечный кредит), использование кредитов МВФ и займы, полученные от фонда, и пр. Помимо этого в категории ссуд и займов отражаются финансовый лизинг и соглашения о последующем выкупе, которые с юридической точки зрения могут и не рассматриваться как ссуды. Для данной категории сохраняется деление на долгосрочные и краткосрочные инструменты, отмеченные ранее. [c.492]
Ипотечные ссуды. Ипотечные ссуды (real estate loans), составляющие около 27% активов коммерческих банков (по состоянию на январь 1992 г.), предоставляются в первую очередь компаниям для финансирования строительства или приобретения новых зданий. [c.130]
Исход из вышесказанного, ипотечные ссуды (наравне с потребительскими и коммерчес кими ссудами с определенными сроками погашения) приравниваются к краткосрочным коммерческим ссудам, предоставляемым для финансирования портфеля ценных бумаг. Проще говоря, теория ожидаемого дохода чрезвычайно похожа на теорию коммерческих ссуд, хотя она рассматривает более широкий круг финансовых инструментов, которые могут обеспечить необходимую ликвидность. К ним теперь (пносят и долгосрочные ссуды, которые рассматриваются как постоянный источник шквидности. [c.216]
Все, кроме Раньери. Он начал расширяться. Почему Кто знает. Может, у него был магический кристалл. А может, он рассчитал, что чем больше отдел, тем труднее его расформировать. Какими бы ни были причины, Раньери нанимал продавцов облигаций, уволенных из других компаний, укреплял исследовательскую группу, удвоил число маклеров и сохранил в неприкосновенности снулый отдел финансирования ипотечных кредитов. Он нанял отряд юристов и лоббистов в Вашингтоне, чтобы подготовить законы, увеличивающие число потенциальных покупателей ипотечных облигаций. "Я объясню тебе, в чем было дело, - рассказывает Раньери. - Операция с Bank of Ameri a [первое достижение Боба Далла] была законной инвестиционной программой только в трех штатах. У меня была команда законников, чтобы поменять законы в одном штате за другим. Но на это ушло бы две тысячи лет. Пришлось самому ехать в Вашингтон. Чтобы все решить через голову штатов". [c.68]
Но все было еще немного сложнее. Такая раздельность отчасти задумывалась с самого начала. Раньери просто и не пытался что-то изменить и навести мосты с другими подразделениями фирмы. И Боб Далл в своем трехстраничном меморандуме для исполнительного комитета фирмы настаивал, что отдел закладных должен быть выделен. Он утверждал, что, если оставить его в подчинении отдела правительственных ценных бумаг, "рынок ипотечных облигаций никогда не встанет на ноги он сохранит подчиненное положение". Если бы финансирование операций с закладными было отдано нескольким финансистам компании, работа которых заключалась в поддержании контактов с гендиректорами крупных корпораций, "мы бы никогда не закончили ни одной сделки. Для людей из корпоративных финансов сделки с закладными недостаточно масштабны и престижны", - объяснял ситуацию Далл. [c.69]
Теперь инвесторы наконец-то могли примерно оценить срок до погашения своих кредитов. Благодаря появлению СМО резко выросли число инвесторов и объем операций на рынке ипотечных облигаций. Было совершенно бесполезно уговаривать менеджера пенсионного фонда, ищущего подходящие долгосрочные облигации, вложиться в облигации Фредди Мак , которые могли запросто быть погашенными назавтра, но не составляло труда продать ему третий транш СМО. Имея уверенность, что прежде, чем он получит первые выплаты из траста, тому нужно будет отдать 200 миллионов долларов по закладным на жилища владельцам первого и второго траншей, он мог спать спокойно. Эффект был поразительным. В июне 1983 года, когда Фредди Мак выпустил первые СМО, американские пенсионные фонды владели активами на 600 миллиардов долларов. Ни цента из этих денег не было вложено в жилищные закладные. К середине 1986 года пенсионным фондам уже принадлежали СМО на 30 миллиардов долларов и этот пакет продолжал быстро расти. СМО открыли также дорогу иностранным инвесторам, которым американские домовладельцы казались привлекательным объектом. В 1987 году лондонский офис Salomon Brothers продал иностранным банкам, искавшим прибыльный вариант краткосрочного вложения денег, первый транш СМО на сумму 2 миллиарда долларов. Источником новых денег были инвесторы, которые прежде никогда не связывались с ипотечными облигациями, предпочитая им корпоративные или правительственные. С июня 1983 года по январь 1988 года уолл-стритовские инвестиционные банки продали СМО на 60 миллиардов долларов. Это означает, что за пять лет на финансирование жилищного строительства в США поступило 60 миллиардов долларов новых для этого рынка денег. [c.94]