Застройка недвижимости 1006 Зрелые рынки 215, 223 [c.1299]
Функциональный подход предусматривает рассмотрение объекта недвижимости как носителя совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизацию. Применение этого подхода позволяет также смоделировать параметр развития объекта на стадии его проектирования. Изменение запросов потребителей заставляет застройщика переориентировать свою деятельность либо направлять ее на улучшение наиболее важных потребительских характеристик объекта, либо снижать издержки, привлекая покупателей относительной дешевизной своей застройки. [c.68]
Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость хрущевской квартиры ( пятиэтажки ) меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта. [c.250]
Купить участок под застройку и добавить сооружения с целью создания недвижимости с полезностью, равной полезности рассматриваемой недвижимости. Это база для подхода на основе затрат к оценке рыночной стоимости. [c.437]
Решение совета о разрыве договора аренды может быть обжаловано в суд. Арендная плата согласно закону О плате за землю в среднем по России ставка налога составляет около 50 руб. за гектар пашни в год, что можно считать — особенно с учетом инфляции — около 100 руб., на Северном Кавказе — до 184 руб. В городах налог составляет от 0,5 до 4,5 руб. за кв. м., и его ставки могут значительно повышаться местными властями, в зависимости от местоположения участка. Налог увеличивается, кроме того, в крупных центрах в 2—3 раза, в зонах исторической застройки в 10—20 раз. Для курортных зон также установлены повышенные коэффициенты (2,0—8,0). Налог за недвижимость, расположенную на участке, взимается в размере 2— 4% от стоимости объекта. Колхозы и совхозы сейчас продолжают быть пользователями земли, а фермеры имеют землю, в том числе в частной собственности. АРЕНДА ИМУЩЕСТВА ГРАЖДАНАМИ -это еще одна разновидность арендных отношений. Она может быть индивидуальной и групповой, т. е. средства производства и иное имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности, могут быть взяты во временное пользование одним гражданином или группой граждан. Арендаторы при индивидуальной или групповой аренде самостоятельно распоряжаются всей произведенной продукцией, всем объемом выполняемых работ и оказываемых услуг. Реализация продукции, работ и услуг происходит по ценам и тарифам, которые устанавливаются самостоятельно или по договоренности с потребителями. Арендаторы могут также добровольно принимать на себя выполнение государственных заказов на условиях, аналогичных арендным предприятиям. АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование взятого в аренду имущества. Размер А. п., сроки и другие условия платежа предусматриваются договором между арендатором и арендодателем. А. п. включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производятся. Размер амортизационных отчислений, включаемых в А. п., определяется в договоре аренды, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду [c.22]
При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. [c.402]
Для территорий как объектов маркетинга в любом случае весьма значимо законодательство об объектах недвижимости, особенно о земле, возможности их приобретения в собственность, длительного пользования (аренды) и т.д. В эту категорию входят жилье, места отдыха, зоны хозяйственной застройки и нежилые помещения, земля как объект инвестиций. В более широком плане можно вести речь о маркетинге территорий, ориентированном на повышение притягательности муниципального образования, региона и страны в целом для определенных категорий переселенцев, туристов, бизнесменов, для приложения финансовых и других ресурсов. [c.223]
Маркетинг нежилого фонда и зон хозяйственной застройки также имеет свои особенности. Здесь объектами предложения выступают хозяйственное освоение, право собственности или аренды участков или имущества (заводов, магазинов, контор, складов и др.). Перспективно предложение комплексного решения проблем недвижимости создание промышленных зон, торговых центров, новых административных зданий. Примером может служить проект создания бизнес-района (Сити) в Москве. Основной субъект этого вида маркетинга — бюро или другие организации территориального развития. Ведущий рекламный прием — организация экскурсий (например, вертолетных) для осмотра возможного участка застройки. [c.489]
Весьма сложным вопросом в налогообложении является оценка стоимости земельных участков. Со второй половины 80-х годов в Японии начался резкий рост цены на землю, что не удивительно, учитывая высокую плотность населения страны. Но этому способствовали еще и особые экономические условия. Именно в указанный период возник повышенный спрос на офисы, поскольку Токио наряду с Нью-Йорком и Лондоном становится одним из основных информационных и банковских центров мира. Увеличилось число спекулятивных сделок, рассчитанных на дальнейшее увеличение спроса на офисы для банков, различных международных компаний. В эти же годы правительством Японии был объявлен план реконструкции столицы, рассчитанный до 2000 г., которым предусматривается большая застройка. После опубликования плана началась лихорадочная скупка земель в расчете на выгодную перепродажу государственным органам. Сказался и еще один фактор. В отличие от другого недвижимого имущества при скупке-продаже земли не взимались налоги. К тому же банки легко и на льготных условиях предоставляли кредиты фирмам, совершающим сделки с земельными участками, в том числе долгосрочные кредиты. Твердо укоренилось убеждение, что земля может только дорожать и никогда не дешевеет. В результате за последнее время были годы, когда темпы роста цены земли в Токио составляли 50—75%. Этот процесс коснулся и других крупных городов Японии. [c.295]
Маркетинг жилья включает в себя застройку и/или активное предложение на продажу или внаем жилищ на одну семью, квартир и прочих жилых единиц. Деятельность эта традиционно проводится с помощью объявлений рубричной рекламы и агентов по торговле недвижимостью. Торговля кооперативными квартирами и комплексная застройка целых поселков вызвали появление ряда прогрессивных приемов маркетинга 14. Крупные строительные фирмы исследуют потребности в жилье и создают жилища в расчете на ценовые и прочие предпочтения конкретных сегментов рынка. Некоторые многоэтажные жилые дома строят специально в расчете на легкую на подъем, много путешествующую элиту, другие-в расчете на престарелых. И те и другие дома обладают особенностями, символами и службами, отвечающими специфике своих жильцов. Некоторые поселки комплексной застройки создаются специально для конкретных целевых рынков. [c.610]
В настоящее время отсутствует единый ежегодный налог на недвижимость. Вместо этого введены два налога земельный и налог на имущество. Оба налога введены федеральным законодательством. При определение платы за землю средние ставки для субъекта федерации определяются федеральным законом, но дифференциация ставок по зонам может осуществляться на местном уровне. Так, в Санкт-Петербурге ставки этого платежа дифференцированы по 19 зонам градостроительной ценности. Налог на имущество определяется на основе инвентаризационной оценки, также не имеющей ничего общего с рыночной. При этом оба налога установлены на достаточно низком уровне и не оказывают никакого влияния на структуру землепользования. Кроме того, плата за землю под жилой застройкой (частными загородными домами и дачами) облагается по ставке, равной 3% от нормативной ставки земельного налога для данной зоны. [c.110]
В сфере градостроительного регулирования отсутствуют зональные правовые планы и регламенты, а также закон о порядке их разработки и утверждения. Это превращает каждый проект застройки в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии единого нормативного документа, который мог бы служить основанием для принятия решения. Можно сказать, что если в области оценки недвижимости в мировой практике обычно применяется пообъектный подход, то в России принят зональный подход, зато в области градостроительного регулирования, где обычно применяется зональный подход, в России действует пообъектный подход. [c.110]
Прочитав Толстую тетрадь , вы могли познакомиться с экономической сущностью земельной ренты и цены земли. Рассмотрим теперь, под действием каких факторов происходило формирование цен на землю в Петербурге до революции и каким образом рынок земельных участков повлиял на застройку и пространственное развитие города. В этом разделе вы также сможете познакомиться с основными методами оценки недвижимости, которыми пользовались оценщики для определения налога на землю и залоговой стоимости недвижимости. [c.318]
Первоклассной недвижимости — переспросил я с сарказмом. Хотя мне было всего двенадцать лет, я уже с первого взгляда понял, что передо мной — район застройки для малоимущих. — Это место выглядит просто ужасно. [c.79]
Среда обитания. Когда говорят о "среде обитания", то, вспомнив о том, какое внимание в последние годы уделяется экологии, вы можете решить, что речь идет о деревьях, реках, озерах и свежем воздухе. Но в анализе рынка недвижимости термин среда обитания толкуется расширительно. Когда вы вкладываете деньги в недвижимость, вам на самом деле следует иметь в виду не только состояние природной среды, но также эстетические, социально-экономические, правовые и налоговые условия того места, о котором идет речь. Те районы, среда которых имеет эстетическую ценность, — это районы с хорошо выполненной застройкой и планировкой, содержащиеся в порядке. Там чистый воздух, земля не разрыта для строительных и ремонтных работ. Когда говорят о социально-экономической среде, то имеют в виду демографические характеристики и стиль жизни тех, кто живет либо работает неподалеку от данного объекта. Правовая среда означает наличие огра- [c.713]
НАКАТ. В этом случае перед вами стоит задача охватить как можно большую территорию, чтобы совершить прорыв в одном или нескольких местах. Или, наоборот, во избежание прорыва противника чрезмерно укрепить значительный по размерам участок. Рокфеллеры, например, с их громадными капиталовложениями в нью-йоркскую недвижимость, были заинтересованы в том, чтобы цена на землю оставалась высокой, и добивались этого путем ее застройки престижными учреждениями. Джон Д. Рокфеллер-младший придумал разместить в Нью-Йорке штаб-квартиру Организации Объединенных Наций. После деталь- [c.192]
Метод альтернативной стоимости заключается в определении стоимости ценных природных территорий через упущенные доходы и выгоды, которые можно было бы получить при использовании данных территорий в иных целях, например через рыночную стоимость земли под застройку или потерю дохода от использования в иных коммерческих целях, несовместимых с сохранением природного потенциала. Метод гедонистического ценообразования заключается в оценке стоимости природных благ по разнице цен на объекты недвижимости, собственники которых могут пользоваться оцениваемыми природными благами, и объекты недвижимости, собственники которых не могут пользоваться данными природными благами. [c.335]
Полезность определяется способностью имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку. [c.43]
Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая общепринятым стандартам, как правило, является менее доходной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость. Застройка земельного участка также должна соответствовать типу землепользования в соответствующем районе, то есть создавать уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка. [c.5]
Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки. [c.7]
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточные элементы недвижимости). [c.11]
Под сельскохозяйственной недвижимостью следует понимать землю с существующими улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции. На сложившемся рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет определяться спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек производства и цен на конечную продукцию. Спрос и цена реализуемых участков также зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. [c.24]
В основу затратного подхода положен принцип замещения инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. [c.37]
Впрочем, приходится констатировать, что особенности отечественного рынка недвижимости практически все работают на то, чтобы удержать цены на высоком уровне и способствовать дальнейшем)1 росту. Так, например, для московской недвижимости характерно следующее. Большой платежеспособный спрос, связанный с работой в столице федеральных органов управления, избыточной концентрацией различного рода бизнес-структур, стремлением состоятельных людей из регионов иметь жилье в Москве. Кроме того, рынок житья во многом остается монопольным, отсутствует необходимый уровень конкуренции, существуют ограничения на массовую застройку жилья и т. д. Не думаю, что в ближайшее время что-нибудь кардинально изменится. [c.128]
I группа имеет низкий ценовой фактор цена типового жилья варьирует от 3500 до 4600 рублей за 1 кв. м. К тому же величина престижности объектов недвижимости в данных зонах имеет отрицательное значение. Комплексный показатель качества окружающей среды имеет средние значения. Значительное влияние на развитие территориальных данной группы оказывает непосредственная близость местонахождения группы уфимских нефтеперерабатывающих предприятий, в связи, с чем необходимо формирование системы зеленых насаждений между НПЗ и жилыми районами. Рекомендуется ликвидировать сады и огороды, тяготеющие к промышленным территориям Черниковки и Инорса развивать Инорс жилой застройкой в юго-западном направлении, а также установить льготное налогообложение участков, рекомендуемых для размещения объектов социального обслуживания населения строительство слитного жилья коттеджного типа в Затоне завершить строительство автомагистрали в Шакше. [c.47]
Не облагаются налогом суммы, направленные в течение отчетного календарного года (но не более чем в течение 3 лет, т. е. льготой можно воспользоваться только один раз) гражданами, являющимися застройщиками (либо покупателями) на новое строительство (или приобретение жилого дома, квартиры, дачи, садового домика на территории РФ) в пределах 5000-кратного размера ММОТ. Льготируемый вычет включает также суммы, направленные на погашение кредитов и погашение процентов по ним, полученных гражданами в банках и других кредитных учреждениях на эти цели. Сведения о застройке или приобретениях недвижимости, полученных кредитах на эти цели и процентов, выплаченных за пользовани этими кредитами, подаются гражданами-застройщиками или покупателями в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по основному месту работы. Эти сведения [c.361]
В свои 40 лет богатый папа переехал из маленького городка, где мы тогда жили, и сделал смелый ход, купив сразу несколько огромных земельных участков под жилую застройку на Вайкики-Бич. Газеты были забиты статьями об этом новом игроке на рынке курортной недвижимости. Как раз незадолго до этого он взял под свой контроль участок земли размером с квартал на побережье Вайкики, а также другие прибрежные земли на соседних островах. Богатый папа уже не был бедным пареньком из заштатного городка на одном из отдаленных островов он сделал решительный шаг и оказался в самом сердце делового мира. Люди это заметили. [c.45]
Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, окружения, характера использования объекта соответствует потребностям и ожиданиям рынка. Так, стоимость квартиры в пятиэтажном доме ( хрущевке ) будет меньше, чем стоимость той же площади и набора помещений, но в доме, построенном по современному проекту. В районе коттеджной застройки дом без гаража не будет принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Тот же результат будет, если в районе небольших старых домов возвести современный особняк. В обоих случаях стоимость не соответствующей стандартам собственности будет меньше [8]. [c.29]
Возникают три случая, где опцион на отсрочку (option to delay) может создать разницу при оценке фирмы. Первый случай — это недооцененная земля в руках инвестора в недвижимость или компании. Выбор относительно того, когда ее застраивать, остается за владельцем, и, по всей вероятности, застройка начнется тогда, когда увеличится ценность недвижимости. Второй случай представляет собой фирму, владеющую патентом или патентами. Поскольку этот патент обеспечивает фирме эксклюзивное право на производство запатентованного товара или услуги, его можно и нужно оце- [c.1031]
Компания Disney рассматривает возможность создания совместного предприятия для строительства кондоминиумов в Вейле, штат Колорадо, с местным застройщиком недвижимости. Согласно ожиданиям, совокупные издержки на застройку составят 1 млрд. долл., и, как полагают в компании Disney, приведенная ценность денежных потоков в течение 25 лет составит 900 млн. долл. Компания Disney будет иметь 40%-ную долю в этом совместном предприятии (это потребует от нее первоначальных инвестиций в размере 400 млн. долл. и обеспечит ей 40% денежных потоков), но она будет обладать правом на обратную продажу своей доли в предприятии застройщику за 300 млн. долл. в любое время в течение пяти лет (срок проекта составляет 25 лет). [c.1089]
Моргентау составил иск на 870 страницах. Это был самый большой иск, когда-либо составленный до того времени. В иске говорилось, что "Мизнер Девелопмент Корпорейшн" осуществила подлог. Там констатировалось, что земельные участки Бока Ратон, Флорида, были представлены в ложном свете, и что "Мизнер Девелопмент Корпорейшн", учредитель застройки, действовала, не получив предварительной информации о продажах недвижимости и управлении. [c.233]