В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту. [c.116]
ИПОТЕКА — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерны возможность получения под залог одного и того же имущества — добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные обязательная регистрация залога в земельных книгах. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога. [c.102]
ДОЛГ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ— [c.203]
Долг по ипотечному кредиту 203 [c.784]
Чистый операционный доход является специфическим термином оценочной деятельности. Чистый операционный доход определяется как ожидаемая величина годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационных отчислений. Прогнозируется данный показатель на год вперед после даты оценки на основе рыночных ставок арендной платы. [c.36]
Максимальный процент, на который в течение одного года может быть увеличен размер периодических платежей процентов и основного долга по ипотечному кредиту с изменяемой процентной ставкой (ARM ). [c.58]
Изначальное отношение суммы долга по ипотечному кредиту к стоимости являющегося обеспечением недвижимого имущества. Применительно к жилищной ипотеке под стоимостью недвижимого имущества понимается меньшее из текущей оценочной стоимости недвижимости и цены, по которой недвижимое имущество было приобретено заемщиком. В случае коммерческой ипотеки обычно под стоимостью недвижимого имущества подразумевается его стоимость, определенная оценщиком. [c.74]
Чистый операционный доход (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства). [c.45]
ИКП — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода [c.253]
ПРИМЕР. Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. В течение 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл. [c.299]
Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту. [c.248]
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. [c.162]
Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов — реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. [c.166]
Итак, если вы одолжите деньги непосредственно детям, то исключите из сделки финансового посредника. Это означает, что дети получают ипотечный кредит, не оплачивая при этом дополнительные комиссионные сборы и не внося плату за заявку на получение кредита. При этом заем будет быстрее оформлен и процентная ставка будет менее 6,75% — ставки, под которую обычно предоставляются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет. В то же время вы значительно увеличите свою прибыль на вложенный капитал. Вместо получения 3% по депозитным сертификатам, и даже вместо 6%, которые вы могли бы получить по 30-летним облигациям Казначейства США, вы можете получить 6,5% и при этом еще и помочь своим детям. Однако такой способ родственного финансирования подходит далеко не всем. Одалживать деньги некоторым детям очень рискованно, как бы сильно вы их ни любили. Встречаются ситуации, когда одолжив своему ребенку определенную сумму, родители сталкиваются с трудностями при ее возвращении. По этой причине консультанты по финансовым вопросам часто рекомендуют вводить между членами семьи, одалживающими и берущими в долг друг у друга деньги, третью независимую сторону. Не пренебрегайте этим советом при совершении деловых сделок и не одалживайте денег напрямую только потому, что у вас занимает их близкий родственник. [c.19]
Банки, страховые компании и порой правительство, предлагают гарантии по широкому спектру финансовых инструментов, начиная от кредитных карточек и заканчивая процентными и валютными свопами. Корпорации обычно гарантируют выплату по долговым обязательствам своих филиалов. Правительство гарантирует погашение ипотечного кредита, фермерских ссуд, кредитов на обучение, а также ссуд, выдаваемых малому и крупному бизнесу и правительствам других стран. Правительство порой выступает в роли гаранта последней инстанции, который отвечает по обязательствам взятыми на себя другими гарантами в частном секторе, — например, банками и пенсионными фондами. Однако в тех случаях, когда кредитоспособность государственных учреждений сомнительна, правительство, в свою очередь, может попросить у частных фирм и компаний выдать гарантии по его долгам. [c.196]
Коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная постоянная) - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. [c.97]
Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Может использоваться, например, следующая схема кредитования банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий. Или, допустим, кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства. [c.495]
Данные для расчета. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 120 млн. руб. при сумме ипотечного кредита 1 200 млн. руб. Ипотечный кредит был взят на срок 10 лет при процентной ставке 10% годовых. [c.23]
Кредит в корне изменил характер расчетов на рынке потребительских товаров, превратив их в одну из важных и самых доходных статей банковской деятельности. Прошло то время, когда банки с презрением относились к кредитованию мелких заемщиков. Теперь это огромный рынок. По потребительскому кредиту уплачиваются самые высокие проценты. В этом отношении он может быть сравним лишь с ипотечным кредитом, то есть кредитом под залог недвижимости. Только на погашение долгов по потребительскому и ипотечному кредиту население США расходует ежегодно до 18% своего чистого (за вычетом налогов) годового дохода. [c.230]
Важно понимать существенное различие между погасительными платежами и взносами в фонд погашения. Так, в облигационной схеме погашения никаких выплат по долгу, кроме процентных платежей, по контракту не предусматривается. Более того, во многих случаях досрочное погашение, т.е. погашение вне заданного графика, может вообще запрещаться контрактом. Иными словами, кредитор, даже получив погасительный платеж, превышающий текущие проценты, не обязан уменьшать сумму основного долга. Кредитор далеко не всегда стремится получить долг обратно как можно скорее. Так, если кредитная ставка в момент выдачи долга была высока, но со временем снизилась, то кредитор не заинтересован в досрочном погашении долга, поскольку возвращенные суммы ему придется размещать уже по более низкой ставке, что ведет к снижению его дохода от кредитной сделки. Напротив, должник заинтересован в таких случаях в досрочном погашении долга, поскольку, погасив долг, он может тут же взять его уже по меньшей стоимости. Такая операция, называемая рефинансированием, во многих случаях действительно допускается, например в ипотечных кредитах (при покупке недвижимости), в ряде облигационных кредитов и др. С финансовой точки зрения фонд погашения выгоден для должника, если ставка накопления фонда превышает ставку по кредиту. Если обе ставки равны, то расходы по обслуживанию долга должником, которые включают как взносы в фонд, так и выплату процентов, составляют поток платежей, эквивалентный потоку погасительных платежей. [c.515]
ИПОТЕКА (греч. hipotheke- залог)- залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. При ипотечном залоге закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. [c.122]
ИПОТЕКА (от греч. hipotheke - залог, заклад), сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту. [c.107]
ИПОТЕКА (греч. hypotheke-зак-лад, залог) - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. И. представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под И. понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. И. предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должни- [c.280]
Ипотека (от греч. hypotheke - заклад, залог) 1) сдача в залог земли и другой недвижимости для получения ссуды 2) долг по ипотечному кредиту 3) закладная -документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог. [c.93]
ИПОТЕКА (от греч. hypotheke — залог, заклад), залог недвижимости земля, дома пли иные строения, сооружения и пр., служащие обеспечением дон. ссуды, т. н. ипотечного кредита. Одно н то же имущество может служить обеспечением неск. ссуд, если стоимость его не исчерпана предыдущими ссудами. В целях обеспечения интересов кредиторов на заложенное имущество налагается запрещение (не разрешается продажа его до погашения полученных ссуд или требуется согласно покупателей принять на себя ипотечные обязательства), отмечаемое в т. н. ипотечных книгах. П. низ. также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. В случае неуплаты в срок полученной ссуды или процентов за неё заложенное имущество переходит к кредитору или продаётся с торгов. [c.62]
Авансовые взносы по ипотечной ссуде являются еще одной проблемой, присущей облигациям, обеспеченным пулом закладных. Отчасти именно в связи с этой проблемой и с целью ликвидации некоторой неопределенности, возникающей из-за предоплат в стандартном варианте облигаций с пулом закладных, были созданы особые разновидности облигаций с пулом закладных — облигации, обеспеченные портфелем закладных (СМО), В традиционных облигациях с пулом закладных (ипотек), по мере того как должниками по ипотечному кредиту осуществляется оплата объединенных в пул закладных, все держатели облигаций получают пропорционально распределенные доли сумм погашения, в результате чего резко сокращается срок жизни самой облигации, обеспеченной пулом закладных. Облигации же, обеспеченные портфелем закладных, в противоположность сказанному выше позволяют разделить инвесторов на классы (формально такие классы именуются траншами) в зависимости от их намерения осуществить краткосрочное, среднесрочное или долгосрочное инвестирование. В этом выпуске текущие проценты выплачиваются всем держателям облигаций, обеспеченных портфелем закладных, все выплаты по основной сумме долга (сумме погашения) в первую очередь поступают к держателям краткосрочных вариантов облигаций с портфелем закладных до тех пор, пока они не будут полностью погашены затем следующий класс (транш), в свою очередь, становится единственным получателем основных сумм, и так далее, пока не будет погашен долг по последнему траншу. Таким образом, среди обеспеченных портфелем ипотек облигаций только держатели одного транша в каждый момент времени получают основную сумму долга. Фактически, почти все обеспеченные закладными ценные бумаги сегодня открыто продаются или в форме облигаций, обеспеченных портфелем закладных (СМО) (ипотек), или в виде инструментов инвестиций в закладные на недвижимость (REMI s/. Перечисленные ценные бумаги соответствуют различным вариантам комплектования закладных (ипотек) и типичных ценных бумаг с пулом ипотек для перепродажи широкому кругу инвесторов. [c.448]
Облигация с пулом закладных представляет собой долговую ценную бумагу, имеющую обеспечение в виде пула закладных на недвижимость. Эмитент, например Национальная правительственная ассоциация по ипотечному кредитованию (GNMA), комплектует пул закладных на недвижимость, а затем выпускает ценные бумаги на сумму, равную созданному пулу. Эти облигации, известные под разными названиями как "ценные бумаги, выпущенные на основе пула ипотек или других кредитов", или как "ценные бумаги—проводники ", или, наконец, как "сертификаты участия", обычно продаются с минимальным номиналом 25 000 долл. Хотя срок их погашения может достигать 25—30 лет, средняя продолжительность жизни таких выпусков намного короче (10—12 лет), поскольку среди столь большого количества закладных, собранных в пул, найдутся те, выплата по которым должна производиться раньше. Инвестируя средства в одну из таких ценных бумаг, вы получаете право на неделимый доход в пуле закладных. Таким образом, когда владелец дома производит ежемесячный взнос по закладной, то эта плата в основном поступает к вам — держателю облигации — в качестве платы по обеспечиваемой закладной облигации. Хотя ценные бумаги этого типа выпускаются с нормальным купоном, доход по ним выплачивается чаще ежемесячно, а не один раз в полугодие. Фактически, ежемесячная сумма, получаемая держателем облигации, является подобно плате по закладной и вкладом в погашение основной суммы долга, и процентами (т.е. представляет [c.446]
На приведенной выше диаграмме показана типичная структура секьюритизации посредством действительной продажи . Оригинатор (например, ипотечный банк) продает некоторые активы (Активы) Эмитенту. Активы будут обслуживаться Сервисером (нередко им является Оригинатор) например, в отношении ипотечных кредитов, проданных Эмитенту, Оригинатор, действуя от имени Эмитента, будет по-прежнему получать от заемщиков сумму основного долга и проценты по таким ипотечным кредитам и при необходимости будет обеспечивать погашение ипотечных обязательств в судебном порядке. Ввиду отсутствия у Эмитента соответствующего персонала, он поручает Администратору денежных потоков осуществление всех необходимых платежей от своего имени и, помимо этого, вероятнее всего, поручает какой-либо компании выполнение секретарских и прочих административных функций. [c.13]