На наш взгляд, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер Поясним, что мы будем принимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимое . Принято различать следующие основные виды инноваций продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования представляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций - продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности. [c.143]
В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды. [c.590]
Наибольший опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья. Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном проводится по участкам для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Практика оценки земель сельскохозяйственного назначения имеет пока опыт в южных регионах России, где земля дефицитна и дает доход. Наиболее сложным видом оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего предприятия. Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости. [c.40]
Все три рассмотренных нами вида деятельности формируют единую сумму денежных ресурсов предприятия, нормальное функционирование которого невозможно без постоянного перелива денежных потоков из одной сферы в другую. Само существование трех областей деятельности организации направлено на обеспечение ее работоспособности. Даже прибыльная производственно-хозяйственная деятельность не всегда может приносить достаточную сумму денег для приобретения внеоборотных средств (недвижимости или оборудования). В подобной ситуации необходимы новые займы, стоимость которых должна компенсироваться будущими доходами от инвестиций. В условиях же кризиса неплатежей предприятия вынуждены изыскивать дополнительное краткосрочное финансирование оборотного капитала. Но расходы на подобные цели не могут компенсироваться будущими доходами, так как деньги не были использованы для инвестиций. Взаимосвязь между основной, инвестиционной и финансовой деятельностью прослеживается в табл. 2. [c.418]
В расходной части бюджета на адм.-упр. расходы и оборону приходится по обыкновенному бюджету 27%, по бюджету капиталовложений—18. на дорожное и городское строительство соответственно — 8 и 33, экономику—13 и 8, расходы социального характера (в основном на просвещение) —34 и 28%. В середине июля 1963 г опубликована пятилетняя программа экономим, развития (июль 1961—июль 1966), предусматривающая расходы в 90 млн. ф., из к-рых 71 млн. ф. выделяется для государственного сектора. В связи с осуществлением программы с середины июля 1963 г. повышены многие виды налогов в общей сложности на 723 тыс. ф. в год. Увеличен налог на прибыли и дивиденды, восстановлен налог на недвижимость стоимостью в 5 тыс. ф. и выше. Повышены акцизы на сахар, обложение цемента, строительных материалов, холодильников и ряд др. Однако, несмотря на рост налогов, финансирование программы будет производиться в основном за счет займов и иностранной помощи (преимущественно от Великобритании). Государственный долг У. на конец июня 1961 г. составлял 26,8 млн. ф., в т. ч. внешний — 23,3 млн. ф. [c.436]
Одной из форм долгосрочной аренды машин, оборудования и других видов имущества с периодической оплатой его стоимости является лизинг. Лизинговая организация-арендодатель предоставляет во временное пользование орудия труда или недвижимость арендатору. При этом арендуемое имущество (машины, оборудование, здания, т. е. практически все элементы основного капитала) остается собственностью его владельца. Эта форма аренды возникла в 50-е годы, когда в США промышленники, производящие орудия труда (оборудование, машины, приборы и т.п.), со- [c.128]
С остальных граждан (кустарей, ремесленников, граждан, занимающихся частной практикой) налог взимался непосредственно финансовыми органами в размере 6% с дохода, принятого для исчисления подоходного налога на текущий год и уплачивался в 4 срока равными долями. По мере роста благосостояния граждан нижние границы налогооблагаемого заработка поднимались. От налога освобождались герои Советского Союза, лица, награжденные орденами Славы трех степеней, военнослужащие срочной и сверхсрочной службы и их супруги, граждане, у которых дети погибли или пропали без вести на фронтах Великой Отечественной войны, учащиеся средних специальных и высших учебных заведений (до 25 лет), инвалиды I и II групп. Позже льготы по налогу имели молодожены в течение 1 года с момента регистрации брака. НАЛОГ ПОИМУЩЕСТВЕННЫЙ (налог имущественный, налог на собственность) — вид прямого налога, взимаемый во многих зарубежных странах с движимого и недвижимого имущества (земля, леса, дома, предприятия торговые и промышленные, ценные бумаги, запасы, машины, оборудование и пр.) Как правило, начисляется в пользу муниципальных властей и во многих странах является для них основным источником дохода. Объект обложения — стоимость имущества, субъект обложения — физические и юридические лица, владеющие этим имуществом. [c.74]
Одной из форм долгосрочной аренды машин, оборудования и других видов имущества с периодической оплатой его стоимости является лизинг. Лизинговая организация-арендодатель предоставляет во временное пользование орудия труда или недвижимость арендатору. При этом арендуемое имущество (машины, оборудование, здания, т.е. практически все элементы основного капитала) остается собственностью его владельца. Эта форма аренды возникла в 50-е годы, когда в США промышленники, производящие орудия труда (оборудование, машины, приборы и т.п.), создали фирмы для проката своей продукции. Она позволила расширить рынки сбыта и тем самым увеличить объем реализации. [c.162]
Ввод в эксплуатацию остальных видов основных средств (кроме объектов недвижимости) производится по инвентарной стоимости, подсчитанной на счете 08, после того как они будут приведены в состояние, пригодное для использования (Д-т сч. 01, К-тсч.08). [c.146]
Связь по телефону отличается гибкостью, оперативностью и сравнительно низкой стоимостью. В ходе опроса по телефону интервьюер имеет возможность разъяснить вопросы, которые непонятны опрашиваемому. Недостатками этого вида связи с аудиторией следует считать отсутствие полной анонимности и, как следствие, ограничение содержания задаваемых вопросов. Например, по телефону нельзя спрашивать об уровне доходов, владении дорогим движимым и недвижимым имуществом. Основная трудность реализации этого способа в России состоит в невысокой телефонизации многих, особенно периферийных, регионов страны. [c.59]
Устойчивый рост уровня благосостояния населения на фоне замедления увеличения объемов экспорта в реальном выражении (прежде всего, в связи со снижением темпа роста добычи углеводородов - их доля в объеме товарного экспорта около 60% - и ограниченной возможностью их транспортировки) и снижения инвестиционной активности обусловил тот факт, что наибольшее развитие в 2005 г. наблюдался в секторах экономики, непосредственно зависящих от роста потребительских расходов розничной торговле, связи, строительстве и операциях с недвижимостью. Изменилась и структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности. Основными источниками роста экономики были именно отрасли, ориентированные на конечное потребление. [c.7]
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение. [c.82]
Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами. [c.452]
Посредническая деятельность. Целью деятельности является извлечение прибыли из процесса оказания услуг заинтересованным участникам реальных товарно-денежных операций. Сам предприниматель здесь ничего не производит и ничего не продает. Главная задача посредника — помочь заинтересованным в сделке сторонам найти друг друга и договориться по предмету сделки. Например, адвокаты и юристы оказывают помощь при заключении договоров и контрактов, нотариусы — удостоверяют сделки, брокеры осуществляют сделки на рынках и биржах по заданию клиентов, риелторы организуют сделки купли-продажи недвижимости, оценщики определяют рыночную или иную стоимость объектов оценки, работники кадровых (рекрутских) агентств подбирают персонал и т.п. На рис. 1.9 представлены основные виды посреднической деятельности. [c.49]
Общая стоимость основного капитала (gross fixed assets). Иногда эту позицию называют еще стоимостью машин и оборудования компании, ее недвижимости. В любом случае она характеризует состояние долгосрочных вложений капитала компании. Как и запасы, основные фонды относятся на счета по первоначальной стоимости. Ежегодно определенная часть первоначальной стоимости списывается в виде амортизации. На начало отчетного периода у M I на этом счете было 4164 млн долл. Предприятию или компании не следует иметь [c.218]
На первом этапе необходимо составить с п н с ок разл ичн ых активов, обра зую одих ры-ночный портфель. Далее следует заняться глобальным рассмотрением фондовых инструмеитоб, представленных как на американском рынке, так и на фондовых рынках других стран. Естественным является желание включить в портфель все виды обращающихся на рынке ценных бумаг. Таким образом, в него необходимо включить обыкновенные и привилегированные акции, а также облигации корпораций. В этой связи следует принять во внимание стоимость товариществ и компаний, принадлежащих одному лицу, Следует ли в этом случае рассматривать государственные долговые бумаги Да, но только те, которые обеспечены реальными активами, такими, как недвижимость. (В связи с дефицитом бюджета основная часть государственного долга, в действительности, обеспечивается будущими налогами и поэтому материально не подкреплена в настоящий момент.) В портфель также следует включить недвижимость, денежную наличность, драгоценные металлы (в первую очередь золото) и произведения [c.262]
В большинстве стран амортизационная политика играет существенную роль в стимулировании научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. Например, во Франции, Германии, Италии разрешается списывать движимые и недвижимые элементы основного капитала, используемого в НИОКР, в течение первого года срока их службы в размере 50 % стоимости их приобретения. Кроме того, производятся обычные списания. В результате станок со сроком службы в 10 лет может быть самортизирован в течение первого года на 60 %. В ряде стран разрешено списывать новейшие виды оборудования еще до начала срока их службы. Если предприятие заказывает на стороне машину, указанную в директивах министерства финансов по предварительным амортизационным списаниям, то отчисления начинаются с момента заказа оборудования. Если же эта машина изготавливается самой компанией для собственных потребностей, то период амортизации разрешается исчислять с момента начала конструкторских работ. В результате нередко получается, что станок еще не начал выпускать продукцию, а уже списан. [c.91]
НАЛОГИ — система обязательных платежей в бюджет и внебюджетные фонды, взимаемых с юридических и физических лиц. Их размер и сроки уплаты устанавливаются законом. Выражают денежные отношения, складывающиеся у государства с плательщиком. Выполняют две основные функции — это, во-первых, экономический рычаг, регулирующий взаимоотношения государства с предприятиями и гражданами (в т. ч. иностранными) в зависимости от целей налогообложения, во-вторых, основной источник формирования и пополнения доходной части бюджета. Подразделяются на прямые, которыми облагаются доходы и имущество (например, налог на недвижимость, налог земельный, налог за пользование природными ресурсами, налог на прибыль и др.), и косвенные, включаемые в цену товаров, работ, услуг в виде надбавок, оплачиваемых покупателем (это акцизы, налог на добавленную стоимость, налог на топливо, а также отчисления в государственный внебюджетный фонд поддержки производителей сельхозпродукции и во внебюджетный фонд на финансирование расходов, по содержанию ведомственного жилого фонда). Особую группу налогов и отчислений составляют платежи, объектом обложения которых является фофз заработной платы (налог чрезвычайный, отчисления на содержание детских дошкольных учреждений, отчисления в фонд социальной защиты населения и в фонд занятости). В орга- [c.262]
Собственная доходная база местных бюджетов состоит из местных налогов и доходов от жилищного х-ва и коммунальных предприятий. Местное налогообложение по существу состоит из одного поимущественного налога (general rate), к-рым облагается большинство видов недвижимости, принадлежащей или находящейся в пользовании физич. и юридич. лиц. Основанием для исчисления налога является облагаемая стоимость , определяемая на основе размеров арендной платы за пользование недвижимостью. Ставки налога устанавливаются по усмотрению местных властей. Промышленные, торговые и транспортные предприятия облагаются в льготном порядке местный налог основной тяжестью ложится на жилищный фонд и фактически представляет собой надбавку к квартирной плате. Субсидии из государственного бюджета составляют материальную базу для контроля центральным пр-вом деятельности местных властей. Значение этих субсидий все больше возрастает перед первой мировой войной они составляли 15% текущих доходов местных бюджетов, а сейчас — ок. 40%. Узость финансовой базы местных органов власти заставляет финансировать их капиталовложения за счет займов, но они не могут выпускать займы без разрешения центра. В период 1945—1953 гг. местным властям разрешалось получать займы только от центрального пр-ва. Займы могут заключаться сроком от 5 до 80 лет из довольно высокой ставки (до 6% годовых). В 1957 г. сумма задолженности местных властей составляла ок. 5,4 млрд. ф. ст., из к-рых 60% приходилось на долг центральному пр-ву. [c.221]
Основные данные о капиталовложениях в фонды GOPO министерства обороны и их выбытии были получены из докладов Управления военных средств, Управления гражданского производства, а после 1954 г.— из ежегодного доклада министерства обороны Недвижимое и движимое имущество министерства обороны . Что касается сооружений, то имеются ежегодные данные относительно основного капитала предприятий, управляемых подрядчиками (т. е. управляемые частным сектором). На основе использования соответствующих данных о продажах и списании оборудования в утиль были построены ряды ежегодных капиталовложений. Как и в случае с продажей излишков государственных фондов стоимость сооружений, находящихся в собственности министерства обороны, была уменьшена (на 5,3%) для того, чтобы исключить стоимость земли. Что касается оборудования, то в указанных выше докладах содержались данные относительно фондов, управляемых и частными лицами и правительством. Часть, управляемая частным бизнесом, была оценена на основе фрагментарных неопубликованных данных министерства обороны и переработана в ряды капиталовложений тем же методом, который применялся и для сооружений. Было принято, что средние сроки службы для основных фондов министерства обороны составляют для оборудования 19 лет и для зданий и сооружений — 32 года. Эти сроки основываются на обычных сроках службы, установленных Управлением внутренних доходов для подобных видов основного капитала. [c.242]
Основным источником доходов органов местной власти, включая графства, специальные округа, муниципалитеты, таун-шипы, школьные округа, являются поимущественные налоги. Например, в Нью-Йорке налог на имущество обеспечивает в настоящее время 40% собственных доходов бюджета. На местном уровне объектом налогообложения обычно является недвижимость, материальное личное имущество, нематериальные активы. В 36 штатах от налога освобождены нематериальные активы, в 4 — личное имущество. База налогообложения устанавливается в определенной доле от рыночной стоимости имущества. Обычно ставки налога дифференцированы по видам имущества (коммерческая и иная собственность). В среднем налог на имущество составляет 1,4%. [c.216]
Проблемы и неясности в вопросах оценки бизнеса, недвижимости, интеллектуальной собственности приносят России колоссальный ущерб В этой области у нас огромные, пока мало востребованные потенциалы. Наиболее дальновидные участники рынка стремятся заполнить образовавшийся вакуум. Об этом, в частности, свидетельствует опыт Нацпромбанка, активно работающего с интеллектуальной собственностью. Обслуживание предприятий оборонной отрасли дает банку возможность использовать огромный интеллектуальный потенциал в виде патентов, изобретений и т.д. Как правило, этот потенциал не востребован, он не приносит прибыли ни предприятиям, ни авторам разработок. На деле эта интеллектуальная собственность имеет огромную стоимость. Но важно точно знать, сколько стоит тот или иной патент или изобретение, где он может быть востребован, знать правила игры в области патентного права. Оценщики стремятся действовать в этом направлении, в частности, применяется перевод в Нацпромбанк всех расчетов по выплате вознаграждений авторам изобретений, которые используют его корпоративные клиенты. Но основные проблемы все же связаны с трудностями реальной оценки такого рода собственности. [c.188]
В то же время, по данным департамента коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость", за 12 месяцев 2006 г. стоимость офисов, расположенных на первых этажах жилых домов в Москве, выросла на 95,1%. К начал января 2007 г. цена 1 кв. м в таком помещении достигла 5667. В сегменте торговых площадей, имеющих аналогичное расположение, рост цен за тот же период составил 80,1%, а средняя стоимость предлагаемого на продажу 1 кв. м выросла до 5672. Основную причину роста среднего уровня цен в 2006 г. аналитики видят в увеличении на рынке доли дорогих помещений, расположенных в центральных районах столицы. [c.119]
В процессе проводимых рыночных преобразований сложилась достаточно парадоксальная ситуация 2,7 млрд. м жилья оценивается в 4,1 трлн. р., в то же время как при продажной среднерыночной цене жилья на рынке недвижимости 300 - 500 долларов США за м (для элитного жилья в 3 и более раз выше) этот вид недвижимости оценивается в сумму 170 - 350 трл. р. Данный показатель в 35 - 50 раз превышает балансовую статистическую оценку имеющейся недвижимости и позволяет более взвешенно оценить масштабы и стоимость работ по сохранению, содержанию и ремонту недвижимости в ЖКХ. В тоже время объекты коммунального назначения, оцениваемые по остаточной балансовой стоимости в сумме 649 млрд. р., с рыночных позиций имеют значительно большую стоимость. Это подтверждается тем, что объем оказываемых услуг постоянно растет, и их сумма оказывается практически равной половине остаточной стоимости основных фондов. Износ основных технических объектов оценивается в 60...65 %, преобладает износ инженерных сетей и внутридворовых и домовых коммуникаций, износ же жилищного фонда, как менее интенсивно используемой недвижимости, несколько ниже и в среднем составляет 41...51,3 %. [c.21]
Оценка залога является важной частью экономической работ банка. Ошибки в оценке залога могут дорого обойтись банк Например, завышение стоимости залога означает для банка увелг чение риска, а занижение — потерю клиента. Объектом анализа дол вы стать вид и качество предлагаемого в залог имущества, ВОЕ можности его реализации, динамика цен на это имущество. При выдач ссуд под недвижимость необходимо принимать во внимание дв основных фактора срок погашения и объем ссуды. Увеличени [c.94]
Смотреть страницы где упоминается термин Основные виды стоимости недвижимости
: [c.24] [c.599]Смотреть главы в:
Оценка недвижимости и управление собственностью -> Основные виды стоимости недвижимости