Этапы оценки объектов недвижимости

Глава 3 ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ [c.40]

В общем случае процесс оценки объекта недвижимости включает в себя следующие этапы (рис. 1.5) [c.30]

Как уже отмечалось, Налоговый кодекс предусматривает поэтапную замену трех ныне существующих налогов — налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц и земельного налога единым налогом на недвижимость. Однако введение данного налога сопряжено с преодолением определенных трудностей. Для обеспечения функционирования налога на недвижимость требуется создание кадастра земли, кадастра недвижимости, реестра собственников, автоматизированной системы управления недвижимостью, а также введения процедуры апелляций по вопросам оценки. Поэтому на первом этапе сохранится налог на имущество предприятий, но облагаться им будут объекты недвижимости — основные средства, здания, сооружения. На втором этапе будет осуществляться постепенный переход к налогообложению рыночной стоимости земли и расположенных на ней зданий и сооружений. При этом платежи предприятий несколько снизятся по сравнению с ныне действующим налогом на имущество за счет выведения из-под налогообложения активной части основных [c.238]

На первом этапе выявляется конкретный объект недвижимости, подлежащий оценке, его наименование, местоположение и адрес, а также предмет оценки - те имущественные права на недвижимость, которые подлежат оценке. [c.32]

Для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости на следующем этапе следует проанализировать социально-экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и непосредственные характеристики объекта недвижимости. [c.32]

На третьем этапе, в процесс использования научно-технических достижений, включается основное звено — производственные предприятия. Они на основе полученной от научных и проектно-конструк-торских организаций технической документации, рабочих чертежей непосредственно приступают к созданию и освоению новой техники и технологии налаживают серийное и массовое производство новых изделий оказывают помощь потребителям новой продукции в ее эксплуатации. НЕДВИЖИМОСТЬ доходный метод оценки объектов. Основной принцип, лежащий в основе метода, заключается в следующем стоимость объекта Н., в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Иначе говоря, стоимость представляет собой сумму приведенных к моменту оценки ожидаемых будущих выгод (рентных доходов и выручки от перепродажи). В рамках доходного подхода к оценке Н. выделяют два метода прямой капитализации и дисконтирования потока будущих доходов. [c.155]

Этапы построения математической модели зависимости стоимости объекта недвижимости от набора факторов для массовой оценки объектов следующие [c.140]

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. [c.28]

Следующий этап — Принятие решения по кредиту . На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. [c.73]

Доходы от первого этапа приватизации оказались незначительными. На этом сказалось занижение первоначальной оценки приватизируемого имущества. Отрицательную роль сыграло форсирование темпов приватизации. В итоге, предложение предприятий и объектов недвижимости существенно превысило платежеспособный спрос, который, к тому же, был неравномерен по территориям. Отсюда, и цены на конкурсах и аукционах оказались значительно ниже того уровня, чем мог быть обеспечен при рациональных, с точки зрения платежеспособного спроса, темпах приватизации. Поступление средств от приватизации и их распределение в 1995-2001 годах приведены в таблицах 9.5 и 9.6. [c.209]

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости. [c.47]

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. [c.48]

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением. [c.53]

Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного подхода является расчет нормы (ставки) дисконтирования, необходимой для определения текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости. [c.133]

В США процедура экологической оценки участка и экологическая оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга экологических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального заражения на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На третьем этапе делают описание объема загрязнения. Экологический консультант может [c.605]

На этапе предварительного осмотра объекта определяются общие характеристики оцениваемой недвижимости, а также наличие технической, рыночной, финансовой и другой документации, необходимой для оценки. Заканчивается этот этап подготовкой задания на оценку и заключением договора с заказчиком. [c.32]

Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа. [c.33]

Этап 4. Определение стоимости объекта Н. Окончательное определение стоимости объекта Н. по затратному методу производится следующим образом восстановительная стоимость (стоимость замещения) уменьшается на величину оцененного износа и к полученному результату прибавляется стоимость земельного участка. НЕДВИЖИМОСТЬ проблема оценки. Оценка Н. необходима как для рыночных целей (купля-продажа, аренда, страхование, ипотечное кредитование), так и юридических (изъятие для государственных и муниципальных нужд, налогообложение Н. и др.). [c.157]

Оценка стоимости залога — очень важный и в то же время один из наиболее сложных этапов залоговых отношений. В ряде случаев — при определении рыночной стоимости недвижимости, антиквариата и т. п. — банкам целесообразно обращаться к независимым экспертам-оценщикам. Поскольку существует риск снижения цены или непродажи отдельных объектов залога, то стоимость принятых в залог ценностей должна быть, как правило, выше, чем величина кредита и плата за него. [c.260]

Заключительным этапом изучения инвестиционного рынка являются анализ и оценка инвестиционной привлекательности предприятий как потенциальных объектов инвестирования. Такая оценка проводится инвестором для определения целесообразности капитальных вложений в новое строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение действующих предприятий, выбора альтернативных объектов приватизации, поиска приемлемых инвестиционных проектов в сфере недвижимости, покупки акций отдельных предприятий и т.п. [c.281]

Логика формирования целевых установок на основе функционального подхода (с учетом возникающих проблем) предусматривает реализацию нескольких этапов, первый из которых состоит в определении функций, выполняемых объектом (объектами) государственной недвижимости в социально-экономическом развитии страны (региона). Наиболее сложным при этом является определение тех функций, которые усилят свое значение в перспективе и которые на момент формирования целевых установок могут находиться в зародышевом состоянии. Обратная процедура состоит в оценке и анализе перспективности некоторых традиционных функций, возможности развития которых могут быть исчерпаны в рассматриваемом периоде. [c.211]

Необходимым этапом формирования целевых установок на основе функционально-проблемного подхода является формализация выявленных проблем, которая включает в себя операции по структуризации и локализации. В результате формализации проблемы создаются предпосылки для определения направлений ее разрешения и комплекса мероприятий, реализующих эти направления. Основным методом формализации проблемы является объектно-функциональная декомпозиция системы государственной недвижимости и ее подсистем, относительно которых локализована та или иная проблема развития. Структуризация проблемы представляет собой процесс качественного и количественного описания проблемы, выявления взаимосвязи факторов, элементов и социально-экономических явлений, участвующих в формировании проблемной ситуации, определение количественных оценок связей и значений факторов и элементов. В свою очередь, содержание процесса локализации проблем развития объектов государственной недвижимости составляет установление совокупности субъектов управления и хозяйствования, связанных с возникновением и решением проблемной ситуации, и описание функций и связей, влияющих на развитие проблемной ситуации и связанных с функционированием указанной совокупности субъектов. [c.212]

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие процесс оценки , на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. [c.28]

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования [c.70]

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ- [c.44]

Оценка экологического вреда (ущерба) выделяется как самостоятельное направление и в Европейских стандартах оценки и в Американской литературе по оценке недвижимости. Оценка экологического состояния участка и объекта рассматривается как один из этапов оценочных работ. [c.618]

Смотреть страницы где упоминается термин Этапы оценки объектов недвижимости

Смотреть главы в: