В Австралии на сегодняшний день по-прежнему существует закон, позволяющий инвесторам заставлять свою недвижимость "работать с отрицательной нагрузкой". Другими словами, вас поощряют терять деньги на арендной недвижимости с расчетом получить за это налоговые послабления от правительства. У нас в Соединенных Штатах были такие же налоговые правила до 1986 года. Когда я в Австралии рассказываю про инвестирование, то часто слышу возгласы протеста в ответ на мои предостережения, что правительство может изменить правила так, как это произошло в Соединенных Штатах. Слыша фразы вроде "правительство не пойдет на изменение правил", я только качаю головой. Эти люди просто не представляют, насколько болезненным было изменение законодательства для миллионов инвесторов в Соединенных Штатах. Некоторые из моих друзей вынуждены были объявить о банкротстве и потеряли все то, ради чего трудились долгие годы. [c.192]
Собственность — и недвижимое имущество, и финансы (акции и облигации) — представляет собой некое неосязаемое право. Собственность продается и покупается, а значит требует определенных маркетинговых усилий. Агенты по недвижимости работают на владельцев имущества или же на тех, кто собирается продать или купить недвижимость для проживания или занятий бизнесом. Инвестиционные компании и банки активно участвуют в обороте ценных бумаг, предлагают свои услуги как корпоративным, так и индивидуальным инвесторам. [c.27]
Исторически, стоимость недвижимости в большинстве регионов поднималась наравне с уровнем инфляции, если не быстрее. Во время бума недвижимости в 70-х, когда цены на недвижимость резко опередили уровень инфляции, финансовый рычаг и рост стоимости недвижимости работали рука об руку на богатство владельцев собственности. Инвестор должен был купить собственность стоимостью 100 000 , скажем с 10 000 платежом наличными и 90 000 -и закладной. Год спустя, когда ценность собственность составляла 120 000 , он должен был взять ссуду на 20 000 под эту возросшую стоимость. Эти 20 000 долларов он мог использовать для того, что бы осуществить платежи наличными за другую собственность или две. Когда их стоимость возрастала он мог повторить все сначала. Начав с платежа в 10 000 долларов наличными, он мог закончить владельцем дюжины единиц собственности. [c.53]
Немногочисленная ливийская буржуазия к концу 60-х годов оставалась еще на раннем этапе первоначального накопления капитала, для которого ею использовались такие наиболее доступные и прибыльные области экономической активности, как посреднические операции, спекуляция недвижимостью и земельными участками, подрядные работы в строительстве, розничная торговля и т. д. Монополизация ограниченного внутреннего рынка иностранной импортной продукцией до предела сузила возможности становления национального промышленного капитала, толкала предпринимателей в непроизводственную сферу, предопределив паразитизм основной части формирующейся ливийской буржуазии, главным образом торгово-компрадорской. [c.156]
В работе рассмотрены теоретико-методические вопросы учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости. Разработаны методические основы ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды посредством использования аппарата векторной оптимизации и теории нечетких множеств. Предложен механизм определения экологической составляющей в рыночной цене недвижимости. Выполнена практическая оценка степени загрязнения территории г. Уфы. Определена степень привлекательности территории с позиции качества окружающей среды селитебных зон и предложен авторский вариант развития муниципального образования г. Уфы с учетом экологической ситуации. [c.2]
В конечном счете объединение предприятий в ПФГ приведет к развитию новых технологий с финансированием этих работ за счет средств от образования единого финансового пространства, инвестиционной деятельности, операций с ценными бумагами, развитию новых функций и структур, оперирующих в сфере страхования, торговле недвижимостью, лизинга. [c.391]
Ее основная цель — научить эффективному управлению недвижимостью на основе комплексного (системного) подхода, а также сформировать четкое представление о закономерностях функционирования и развития рынка недвижимости, показать его особенности в современных российских условиях, обобщить опыт работы ведущих фирм Санкт-Петербурга и Москвы и тем самым помочь предпринимателям и специалистам, занятым в этой сфере, в успешном ведении бизнеса. [c.5]
Данная работа излагает современные вопросы экономики недвижимости. [c.5]
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области [c.15]
Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. [c.17]
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой. [c.37]
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консультанты. [c.38]
Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают. [c.40]
Большинство сделок с недвижимостью в странах рыночной экономики происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). В России же схема ипотечного кредитования в силу экономических причин и отсутствия соответствующего законодательства пока работает не достаточно эффективно. [c.43]
Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в городе готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости — предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но, очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами. [c.47]
Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами. [c.48]
Система управления — совокупность управляемого объекта и управляющей системы, действие которой направлено на поддержание или улучшение работы объекта (недвижимости и др.). [c.51]
Организационное обеспечение системы управления недвижимостью представляет собой комплекс работ по анализу рыночной стратегии фирмы, ее хозяйственной деятельности и финансовой устойчивости, разработке программы по реализации проекта, организации технической подготовки проекта, специальной подготовки кадров. [c.73]
В целом процесс управления маркетингом недвижимости имеет свои особенности и рекомендуется следующая последовательность работ (функции) [c.81]
Чем проще система управления недвижимостью, тем лучше она работает. Безусловно, при этом исключается упрощение системы управления в ущерб эффективности региональных систем. [c.101]
Система управления недвижимостью должна обеспечивать максимум удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решений человеком. Например, выборочная печать данных, разнообразие обработки, специальное оформление документов с выделением существенной информации, их гармоничный внешний вид, исключение излишней работы при заполнении документов и т. д. [88] [c.102]
Означает адаптацию системы управления недвижимостью к изменяющимся целям объекта управления и условиям его работы. [c.114]
Предполагает общую методическую основу проведения работ по совершенствованию системы управления недвижимостью. [c.114]
Отсутствие перерывов в работе системы управления недвижимостью, уменьшение времени прохождения до- [c.114]
Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состояние экономики региона в целом (и, безусловно, состояние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот. [c.153]
В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижимости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы конъюнктура рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и занятости, состояние строительных технологий, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска. [c.155]
Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью лечения зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности. [c.237]
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит замораживание капитала и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта. [c.246]
В процессе работы необходимо опросить владельца недвижимости, бухгалтера, управляющего, менеджера, налогового инспектора и других лиц, связанных с оцениваемой недвижимостью, а также изучить всю документацию по ней. [c.295]
Градостроительные и технологические риски, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. Технологические риски в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Петербурге их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир [c.355]
В работе системно исследуются проблемы формирования рынка недвижимости, рассматриваются эффективные системы управления недвижимостью, методы оценки различных объектов недвижимости на основе современного отечественного и зарубежного опыта с применением финансовой математики и современных компьютерных технологий (баз данных, электронных таблиц и ИНТЕРНЕТ). [c.390]
Н. Г. Фейтельман (1968) констатирует, что с 1 июля 1967 г. по некоторым видам сырья в состав затрат добывающих предприятий стали включать затраты на геологоразведочные работы и были установлены потонные отчисления. Однако они возмещали эти затраты лишь на 20—70 %. Автор считает, что геологоразведочные работы — сфера материального производства, что запасы полезного ископаемого в недрах — товар, и указывает, что в США они облагаются налогом, как и любая недвижимость. [c.85]
Отметим, что для исследований нужно выбрать одну из категорий недвижимости. Например, объекты недвижимости для жилья можно разделить на элитарные, типовые массовые или низкого качества. В данной работе рассматривается категория недвижимости типовое массовое жилье как наиболее распространенная и ориентированная на средний слой населения. В связи с отсутствием данных по рыночной цене типового жилья в территориальных зонах Кузнецовский Затон , Цыганская поляна , Нижегородка и Северная промзона , дан ные территории при ранжировании во внимание не принимаются. [c.35]
Предлагаемая в работе программа учета экологического состояния территорий муниципального образования позволяет произвести оценку влияния качества окружающей среды на рыночную цену недвижимости в стоимостном выражении, что, несомненно, представляет интерес, как для экономистов, так и для экологов. Применение данной нрораммы дает возможность элиминировать величину экологического составляющей рыночной цены, определить рыночную цену объекта недвижимости с учетом этого фактора и оценить престижность выбираемой территории для жилой функции. [c.51]
В настоящее время научно-исследовательский сектор комплексной кафедры представляет собой 5 научных центров, располагающих необходимой материально-технической базой и высококвалифицированными специалистами центр "Техническая диагностика", центр диагностики трубопроводных систем, научно-исследо-вательский центр новых технологий, оценки машин, оборудования и недвижимости, бюро по экспертизе технических проектов и сертификации нефтеза-водского оборудования, центр проектирования нагревательных печей. Объем выполняемых работ составляет 2,7 млрд. руб. на 01.10.1997 г. [c.259]
Создавались большие фирмы в основном в начале 90-х годов. Большие прибыли начала их деятельности позволили им расширить спектр деятельности на рынке недвижимости, стать многопрофильными (купля-продажа, расселение, аренда, участие в долевом строительстве и др.). Большое количество сфер деятельности является залогом стабильности в деятельности риэлтерских фирм, так как при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность, происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую. Мното-профильность фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов работ. [c.37]
Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее выбор экономически эффективного проекта получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата поиск и привлечение инвесторов отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов [68, с. 176-178]. [c.41]
Но еще многое необходимо сделать нужен более высокий уровень квалификации не только руководителей, но и сотрудников фирм (особенно в сферах финансов, налогообложения, технологии строительства, эксплуатации зданий, правовых вопросов операций с недвижимостью и т. д.). Необходим новый уровень менеджмента, умение работать в одной команде, привлечение сотруд- [c.48]
Таким образом, девелопер является центральной фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции. [c.153]
В Санкт-Петербурге средства по договорам долевого участия привлекает ряд застройщиков, такие, как ОАО РОССТРО , ЗАО RBI (Недвижимость. Финансы. Инвестиции), ЗАО КС-Инвест и другие, накопившие за последние годы серьезный опыт работы. [c.180]