Рыночная стоимость - это наиболее важное понятие в оценочной деятельности. Существует много различных его определений и до сих пор не найдено универсальное. В международных стандартах, стандарте Российского общества оценщиков, Законе Об оценочной деятельности в РФ [10] и в государственном стандарте [9] это определение имеет свои собственные параметры и допущения, хотя и незначительно отличающиеся друг от друга. [c.21]
Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает Кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога. [c.494]
Оценка недвижимости — это сложная, технически трудная процедура, для которой требуется надежная информация о параметрах сравниваемых объектов, ценах, по которым продаются аналоги, и возможных условиях финансирования. Поэтому многие инвесторы, вместо того чтобы полностью полагаться на себя, нанимают агента по продаже недвижимости или профессионального оценщика, который консультирует их по поводу рыночной стоимости интересующего их объекта. Услуги эксперта окупаются, так как страхуют инвестора от переплаты. [c.721]
Про подбор аналогов уже много говорилось в предыдущих главах, но хотелось бы несколько расширить дискуссию на эту тему. Если попытаться одной фразой определить, что такое хороший аналог оцениваемой компании, то это определение будет выглядеть следующим образом хороший аналог — это такая компания, экономика которой схожа с экономикой оцениваемой компании, в том числе определяется схожими факторами . В книге Оценивая бизнес... цитируются вердикты американских судов, рассматривавших дела, в которых для аргументации позиции сторон использовались результаты оценки (например, при разделе имущества). В этих документах определяется, какие факторы должен рассматривать оценщик для определения сравнимости компаний. Согласно одному решению, к таким факторам относятся структура капитала, репутация заемщика, квалификация руководства, опыт персонала, природа конкуренции, зрелость бизнеса. Согласно другому определению, эти факторы включают продукты, рынки, менеджмент, прибыль, способность платить дивиденды, балансовую стоимость активов, позицию компании в отрасли. Мы предлагаем читателю поразмышлять над всеми этими факторами самостоятельно, а нам хотелось бы заняться более общими параметрами, унификация которых для достижения сравнимости необходима, на наш взгляд, в первую очередь. [c.148]
Иначе обстоит дело при необходимости реализации земельного залога, недвижимости или другой собственности, поскольку размер выручки во многом зависит от состояния рынка и правильности предварительной оценки. В основе установления залоговой стоимости лежат два основных параметра — номинальная стоимость объекта (стоимость земли и строений) и его стоимость в. случае возможной реализации. Поэтому банки, не располагающие соответствующим специалистом, приглашают официального оценщика (как правило, специалиста центрального банка или специализированных фирм), если не доверяют оценщику, уполномоченному заемщиком, поскольку определенная оценщиком стоимость требует перепроверки, в результате которой полученная сумма берется за основу. Залог принимается банком в оценке с учетом конъюнктурных колебаний на рынке недвижимостей и определенной скидкой (маржей), т. е. суммой, страхующей риск банка. [c.157]
Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. Далее мы приводим три примера, показывающих, каким образом в отчете может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов. [c.238]
Описанная ранее альтернатива А реализуется довольно редко и является удачей для оценщика. Она случается, когда оцениваемым имуществом становится достаточно универсальный актив - типа автомобиля той же марки и модели (что выступает залогом одинаковой степени технологического износа), того же года (месяца) выпуска (при этом обеспечивается тот же функциональный износ), с тем же пробегом (если этот параметр считать основным показателем физического износа автомобиля), который продается на рынке подержанных автомобилей. Текущая рыночная цена подобного аналога тогда отразит и степень экономического износа рассматриваемого актива (стоящего на балансе предприятия автомобиля), так как она будет результатом взаимодействия современных спроса и предложения на это имущество. [c.97]
В большинстве сделок лицензирования есть много разных элементов, поставляемых продавцом и оплаченных покупателем. Однако большинство обзоров лицензирования сосредоточилось на единственном финансовом параметре ставке роялти. Эти данные перекочевывают в учебники и часто становятся предметом некритичного отношения со стороны практикующих оценщиков. Существует большая опасность в представлении о ставке роялти как о единственном определителе стоимости и большое искушение брать этот определитель из готовой таблицы, не задумываясь о конкретных условиях лицензионного соглашения. На самом деле в структуре лицензионных платежей есть много переменных. Стороны могут договориться о различных вариантах оплаты, в том числе о различных ставках роялти в разные периоды времени, разной последовательности расчетов, предварительных выплатах или, наоборот, об отсрочке выплат. Могут возникать перекрестные лицензии (от покупателя продавцу), которые смещают начальную стоимостную оценку роялти таким образом, что в соответствующей позиции может быть очень маленькое число или даже нуль. Могут существовать и другие аспекты сделки, типа соглашения поставки, имеющие существенное значение для лицензиара. Обычно они гарантируют низкие роялти или их полное отсут- [c.71]
Я уже отмечал сомнительность выбора периода прогнозирования 2003— 2020 гг., т.е. 18 лет. Любому квалифицированному оценщику известно, что увеличение периода прогноза чревато неизбежной потерей достоверности прогнозных расчетов. Чем больше этот период, тем менее достоверными окажутся прогнозные оценки. Ведь, как правильно отмечают известные специалисты, признанные всем российским оценочным сообществом, при увеличении продолжительности периода возникает сложность в прогнозировании конкретных показателей объемов производства, выручки, расходов, темпов инфляции и т.д., возникает субъективность в прогнозе потоков денежных средств .1 Именно субъективность характерна для выбора всех без исключения параметров, использованных для оценки стоимости ОАО Апатит в рамках доходного подхода. Ни один из этих параметров не имеет хоть какого-нибудь обоснования. [c.227]
База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как "Экономика и жизнь", "Российский экономический журнал", "Финансовые известия", "Эксперт" и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно [c.36]
Во многих отчетах по оценке бизнеса часто наблюдается нестыковка наличие качественного финансового анализа предприятия в первой части отчета и практически полное неиспользование его результатов собственно в процедуре оценки стоимости. Единственными исключениями, пожалуй, могут являться показатели оборачиваемости и, реже, рентабельности. Эти показатели могут использоваться в методе накопления активов (корректировка запасов и дебиторской задолженности посредством дисконтирования в степени периода оборота соответствующих активов) или в сравнительном подходе (при выборе аналогов и внесения соответствующих корректировок, учитывающих степень отличия объекта оценки от его аналогов). Однако другие показатели (ликвидности и устойчивости) практически не используются. Кроме того, многие показатели - продукты финансового анализа не используются в методе дисконтированных денежных потоков (разве что темп роста потоков иногда применяется). В такой ситуации единственным аргументом необходимости наличия в отчете по оценке раздела финансового анализа при дальнейшем его неиспользовании в оценке может служить стремление оценщика полнее описать объект оценки, т.е. полученные в результате анализа параметры являются по сути элементами описания объекта оценки (заметим, что раздел Описание объекта оценки является обязательным в соответствии со Стандартами оценочной деятельности ). Однако у многих возникает справедливое ощущение досады в связи с неадекватной расстановкой акцентов полный финансовый анализ занимает слишком много места в отчетах по оценке стоимости, его подготовка занимает много времени и слишком мало он затем используется (многие считают, что его наличие обусловлено лишь стремлением оценщика запудрить мозги заказчику). [c.77]
Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом Об оценочной деятельности в Российской Федерации , стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. [c.27]
Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. [c.7]
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для [c.28]
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента [c.36]
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем. [c.40]
Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от [c.46]
Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта недвижимости. Косвенные факторы, учитываемые оценщиками недвижимости, связаны с социальной политикой государства и местных властей. Рост населения определяется не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь, он является следствием состояния медицинского обслуживания, образовательной системы, уровня жизни, результативности социальных программ и регулирования миграции. [c.61]
Оценщик должен зафиксировать объем и качество изменений параметров, заложенных в первоначальном проекте, и установить дату каждого мероприятия. [c.67]
Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов. [c.266]
Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение, поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить поправки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ограниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необходимо определить с его помощью поправки, затем проверить их посредством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. [c.267]
Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо определить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий. Обычно при анализе рынка учитывают те из экологических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние на стоимость недвижимости. К ним относятся такие параметры окружающей природной среды как хорошее или плохое состояние воздуха, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых массивов, шума, наличие или отсутствие непривлекательных объектов. Очень часто три из перечисленных выше факторов — качество воздуха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей сре- [c.593]
Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера компании включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т. д. Однако принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли [c.141]
На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования. Перед оценщиком стоит задача выявить и учесть текущие и ожидаемые (будущие) изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определённую дату. При использовании в процессе оценки цен прошлых сделок в методах сравнительного подхода необходимо вносить временные корректировки параметров объектов-аналогов к дате оценки. [c.145]
Приведенные услуги весьма специфичны они предлагаются лишь крупными аудиторскими компаниями, которые могут себе позволить иметь специальный штаг профессиональных финансовых аналитиков, оценщиков, менеджеров, пиарщиков и т.п. Кроме того, эти услуги достаточно затратоемки по финансовому, кадровому и временному параметрам однако в случае успешной реализации они позволяют получить крупный единовременнй доход. [c.56]
Должностные обязанности. Осуществляет на основании лицензии оценочную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Выявляет потребность в услугах по оценке объектов оценки, осуществляет деловые контакты, ведет переговоры с клиентами, заключает и оформляет договоры с заказчиками о проведении оценки объекта оценки в соответствии с установленной формой, следит за соблюдением условий, предусмотренных заключенными договорами. Анализирует информацию об объекте оценки для проведения правовой экспертизы, установления параметров его конкурентоспособности, влияющих на его стоимость. Составляет точное описание объекта оценки, определяет методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, устанавливает основные цено-образующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, изучает рынок и стоимость аналогичных объектов. Обосновывает использование стандартов оценки, методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения, проводит необходимые расчеты. Определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, а также ограничения и пределы применения полученного результата. В случае определения при проведении оценки объекта оценки не рыночной, а иных видов стоимости, устанавливает критерии оценки и причины, затрудняющие определение рыночной стоимости объекта оценки. Своевременно составляет и передает заказчику отчет об оценке объекта оценки в соответствии с установленными требованиями к его форме и содержанию. Проводит обязательную оценку объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Проводит оценку объекта оценки, в том числе повторную, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа. Предоставляет по требованию заказчика нормативные и иные документы об оценочной деятельности, документы об образовании, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. Осуществляет в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование [c.194]
Для СОгласования результатов необходимо определить веса , в соответствии с КОторыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рЬШочную стоимость ИМущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. [c.236]
Рассмотрите модель Акерлова для рынка лимонов . Параметр качества s имеет равномерное распределение на отрезке [10 100]. Пусть оценка продавцом своего товара (резервная цена для продавца) равна 2s, а оценка товара покупателем равна 3s. На рынке имеются оценщики, которые готовы сообщить покупателю истинное качество товара за цену а>0. Найдите равновесие на рынке в зависимости от параметра а. [c.469]
И. А. Егерев. Влияние параметров производственного и финансового циклов на стоимость предприятия (бизнеса), журнал Московский оценщик , №4/2000. [c.4]
Егерев И.А. Влияние параметров производственного и финансового циклов на стоимость предприятия (бизнеса)//Московский оценщик 2000г. № 4. [c.153]
Анализируя информацию по схожим продажам, оценщик формирует представление о состоянии конкретного сегмента рынка недвижимости и позиции, занимаемой на нем оцениваемым объектом по таким параметрам, как доходность, ликвидность, прогнозируемость ситуации и т. д. Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, экономическому износу и т. д. [c.70]
Далее оценщик рассматривает качественные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Качественный анализ неколичественных параметров объектов показан в табл. 8.7. [c.297]
Нормативный подход. Нормативный подход к оценке ущерба проявляется в том, что практически все действующие методики оценки ущерба различным природным средам построены на использовании законодательно установленных стоимостных параметров. Методики ориентированы на использование в расчетах фиксированных величин, заменяющих оценки реальных затрат на ликвидацию негативных последствий и причиненных убытков. Они позволяют рассчитывать некую величину, признаваемую ущербом, без привлечения независимых оценщиков-профессионалов на основе ограниченного круга зафиксированных натуральных и стоимостных параметров. Процедура применения таких параметров при расчете ущерба крайне облегчена, не требует больших затрат на сбор исходной информации, проведение экономических расчетов и их обоснование. Правовой статус утвержденных методик облегчает применение юридических технологий взыскания ущерба в силу законодательной признанности применяемых стоимостных величин. Однако, как показывает практика, оценки подобного рода, дают недостоверные результаты с точки зрения их соответствия размеру реального ущерба, [c.630]