Цели оценки и виды стоимости недвижимости. Текущая (дисконтированная) стоимость. Рыночная (объективная) стоимость. Капитализированная стоимость. [c.366]
Наибольший опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья. Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном проводится по участкам для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Практика оценки земель сельскохозяйственного назначения имеет пока опыт в южных регионах России, где земля дефицитна и дает доход. Наиболее сложным видом оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего предприятия. Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости. [c.40]
Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для штаб-квартиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости. [c.240]
Капитальный риск — общий риск вложений в ценные бумаги. Исключить его невозможно. Анализ капитального риска сводится к оценке того, стоит ли вообще вкладывать деньги в ценные бумаги, или лучше поместить их в иные виды активов (недвижимость, товары, валюту и др.). Наглядный пример — падение курса ценных бумаг на фондовом рынке РФ в IV квартале 1997 г. [c.268]
Таким образом, проблему оценки недвижимости упрощает существование активного рынка, на котором продаются и покупаются все виды собственности. Во многих случаях нет никакой необходимости прибегать к формальным теориям стоимости, и мы можем просто воспользоваться сведениями рынка. [c.11]
Изложен теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости изложены теоретические основы трех подходов к оценке затратного, сравнительного и доходного. [c.2]
Важным шагом вперед явилось принятие 29 июля 1998 года Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ. Этот закон регламентирует вопросы оценки любого вида имущества. Оценка имущества включает в себя различные виды оценочной деятельности оценку недвижимости, машин, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, действующего предприятия (бизнеса). [c.4]
В настоящем учебном пособии сделана попытка обобщить имеющийся теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также законодательная и нормативная база для оценки недвижимости. [c.5]
Очень важным моментом в процессе оценки является определение цели и базы оценки (вида стоимости) объекта. От этого зависит весь следующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Как отмечено выше, цель и база оценки (вид стоимости) находятся в тесной взаимосвязи. Одновременно устанавливается дата, на которую выполняется оценка объекта. Если дата оценки заказчиком специально не оговаривается в договоре, то ею считается дата первого посещения объекта оценщиком. [c.32]
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса. [c.45]
Выбор конкретного метода определения стоимости строительства объекта осуществляется оценщиком самостоятельно исходя из специфики объекта, задания на оценку, наличия и полноты имеющийся проектной документации. При этом следует иметь в виду, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации той степени детализации и точности, которая необходима для проектирования нового строительства. [c.57]
В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения. [c.84]
Различают несколько видов дохода, которые определяются при оценке недвижимости [c.84]
Процесс оценки недвижимости начинается с определения вида стоимости и метода оценки. Затем собирается и проверяется необходимая информация как экономического, так и юридического характера. Например, не был ли этот объект уже заложен ранее. Как правило, выбирается не один конкретный метод оценки, а несколько (минимально — два). Каждому методу присваивается весовой коэффициент. Окончательная цена объекта определяется на основе средневзвешенной оценки по различным методам. [c.504]
Еще одним инструментом, с помощью которого власти могут влиять как на цену недвижимости, так и на процессы строительства и реконструкции, является налогообложение. Необходимость взимания местного налога на недвижимость диктуется тем, что повышение цены на земельный участок обусловлено обычно не только инвестициями в этот участок, но и в значительной степени общим развитием города, и в частности развитием его инфраструктуры (дороги, мосты, инженерные сети и т. д.), финансируемым из городского бюджета. На практике довольно сложно определить, какая доля в повышении земельной ренты вызвана муниципальными инвестициями в инфраструктуру. Поэтому в большинстве стран ограничиваются тем, что собственники недвижимости ежегодно выплачивают в виде налога определенный процент от рыночной оценки этой недвижимости. При этом используются методы массовой оценки недвижимости. Сведения об объектах недвижимости берутся из земельного кадастра, а данные о ценах — из регистров сделок или прав на недвижимость. [c.107]
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. [c.109]
Эксперт должен иметь документ, подтверждающий наличие у него соответствующей квалификации (для физического лица) и специального разрешения со стороны государства, подтверждающего право физического или юридического лица заниматься определенным видом деятельности. Таким документом может быть диплом или лицензия. Лицензия даже при наличии диплома обязательна, если вид деятельности относится к лицензируемым. В частности, в настоящее время лицензируются оценка недвижимости, строительство, разведка и использование недр и многие другие виды деятельности. [c.129]
Базисно- индексный метод. Среди множества методов оценки недвижимости по затратному подходу можно выделить именно этот, поскольку он один из самых простых методов оценки. Применение этого метода предполагает возможность использования сметы затрат по объекту недвижимости. Расчетная формула имеет следующий вид [c.171]
Информация о состоянии объектов недвижимости, их обременении залогом, изменении владельцев и т.д. является общедоступной. Такая прозрачность информации необходима для того, чтобы оценка недвижимого имущества могла быть адекватной, а также для предотвращения мошенничества. Однако если данное замечание носит безусловный характер при так называемом договорном виде ипотеки (залог и возникающие из него права распространяются на какой-либо конкретный объект недвижимого имущества), то оно не относится к условиям судебного (законного) её вида. В последнем случае требования по ипотечному соглашению могут быть реализованы за счет всего имущества залогодателя, а условия ипотеки негласны для третьих лиц. [c.94]
Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке. [c.231]
Оценка стоимости отдельных видов активов (недвижимости) вообще не должна ориентироваться на полную первоначальную их стоимость (историческую стоимость) за вычетом износа. Оценщик сам должен сформировать характеристику их рыночной стоимости. Что касается бухгалтерских данных об амортизации, то к такой оценке они не имеют никакого отношения. Износ объектов недвижимости — это уменьшение стоимости объекта (зданий, сооружений, машин и оборудования) по любой причине. При этом выделяют физический износ, функциональный износ и внешний износ.1 Каждый из этих видов износа оценивается отдельно, их сумма представляет общую потерю стоимости объекта по сравнению с его первоначальной оценкой также с учетом инфляционной компоненты. Это обстоятельство может существенно модифицировать оценки стоимости последовательно проводимых продаж пакетов акций акционерного капитала, вложенного преимущественно в объекты недвижимости. И такая модификация оценок стоимости одних и тех же объектов будет связана главным образом с воздействием инфляции и в относительно меньшей степени — с увеличением износа объектов недвижимости. [c.146]
Основное направление работы Центра - комплексное обслуживание субъектов малого предпринимательства. Оказываются услуги информационный поиск любого уровня, все виды полиграфии, оценка недвижимости, патентные услуги, издательская деятельность, предоставление учебно-методических материалов, обучение и повышение квалификации. [c.87]
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 3.1. Виды стоимости недвижимости [c.22]
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта [c.56]
Развитие в России рыночных отношений потребовало формирование нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства и включает оценку недвижимости оценку бизнеса оценку машин, оборудования и транспортных средств оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности. [c.3]
В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. При налогообложении в западных странах в большинстве случаев также используется рыночная либо восстановительная стоимость, основанная на издержках воспроизводства объектов недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения. Эти же виды стоимостей используются и при оценке зданий специального назначения, объектов в "пассивных" секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации. [c.27]
Доходный подход - наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. [c.35]
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. [c.19]
Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков использования в дополнение к рыночной стоимости других видов стоимости. Рассмотрим потребительную стоимость, базирующуюся на экономической эффективности недвижимости. При оценке потребительной стоимости недвижимости оценщик определяет денежную сумму, которую можно получить при ее продаже без учета варианта оптимального использования. [c.17]
Стоимость действующего предприятия применительно к оценке недвижимости — это стоимость составной части бизнеса, эксплуатирующего недвижимость. Этот вид стоимости связан с предприятием, но отличается от стоимости недвижимости, поскольку стоимость действующего предприятия объединяет нематериальные активы, комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менедж- [c.17]
Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ- [c.44]
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости. [c.304]
Метод основан на определении затрат, которые необходимы для восстановления (численности) или искусственного воспроизводства редких видов животных. В терминах оценки недвижимости показатели, полученные на основе этого метода, соответствуют стоимости замещения или восстановительной стоимости. Применение метода [c.575]
В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды. [c.590]
Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.). [c.128]
Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, влияющими на его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста. Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей v т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит ис того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости не произойдет существенных изменений. Определение срока экономической жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономи ческой ситуации. В конечном счете оно во многом зависит от опыта и мне ния оценщика. [c.154]
Применение затратного подхода. Определение стоимости земельного участка. Оценка восстановительной стоимости замещения здания. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости. Расчет полной стоимости объекта недвижимости. [c.315]
ДОГОВОР АРЕНДЫ — соглашение между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) о предоставлении последнему имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Д.а. на срок более года, а если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ Д.а. недвижимого имущества подлежит гос. регистрации, если иное не установлено законом. Д.а. должен содержать следующие данные стороны, заключающие договоры с указанием их наименования, юридических адресов и др. обязательных реквизитов предмет договора (наименование и состав сдаваемого в аренду имущества в натуральной и стоимостной оценке) срок Д.а. (если срок аренды в договоре не указан, Д.а. считается заключенным на неопределенный срок для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки аренды) права, обязанность и ответственность арендодателя и арендатора при заключении и исполнении Д.а. условия и порядок досрочного расторжения Д.а., в т.ч. по требованию арендодателя и арендатора порядок и условия заключения Д.а. на новый срок порядок и размеры возмещения потерпевшей стороне убытков при несоблюдении др. стороной условий Д.а. порядок, условия и сроки внесения арендатором арендной платы. Последняя устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых [c.71]
К тому же отношение к облигациям изменчиво почти по тем же и столь же основательным причинам, что отношение к длине женских юбок. Если сейчас никто не хочет облигаций О Y, это вовсе не значит, что они никому не понадобятся и через три месяца. У О Y была еще и та особенность, что они владели обеспечением в виде манхэттенского небоскреба, принадлежавшего компании Olympia York, а не просто в виде репутации и кредита компании. У многих институциональных инвесторов не было опыта оценки недвижимости. Но поскольку все чаще облигации обеспечивались именно недвижимостью, инвесторам приходилось учиться. [c.127]
Прежде всего, это недвижимость как таковая, неразрывная связь с землей, причем как физическая, так и юридическая. Сам земельный участок представляет собой важнейший вид объектов недвижимости. Как известно, земля - это не изнашиваемый, не амортизирующийся актив. Поэтому в основу оценки недвижимости положен принцип, что реальной стоимостью обладает именно земельный участок, а все то, что на нем расположено (улучшения), лишь увеличивает стоимость этого участка. [c.8]
ОРЛОВ Василий Иванович (27.3.1848 — 22.9.1885), русский статистик, экономист и обществ, деятель. Окончил юридич. ф-т Моск. ун-та (1872). До 1875 преподавал статистику в моек. Александровском воен. училище. С 1875 зав. статистич. отделением Моск. земства. О. провёл ряд важных статистич. исследований, нашедших отражение в Сборнике статистических сведений по Московской губернии (т. 1 —10), к-рый начал выходить с 1877. В 1-м т. опубликованы данные о состоянии крест, х-в на базе сплошного обследования деревень, к-рое О. впервые в истории статистики ввёл в практику статистич. наблюдений. Выводы О. о структуре крест, х-в широко использовались народниками и рус. марксистами, в частности Г. В. Плехановым и В. И. Лениным. Ленин отмечал, что О. правильно проводил различие между двумя видами найма крестьян обработкой земли с инвентарём нанимателя н работой с собств. инвентарём на земле нанимателя. О. не разделял общих рассуждений народников о крестьянстве, указывал в своих работах на распадение крест, сословия и отмечал весьма необычный факт аренды зажиточными крестьянами наделов бедноты (см. В. И. Ленин, Поли. собр. соч., 5 изд., т. 3, с. 153, 166, 206, 294, прим.). Работа Формы крестьянского землевладения в Московской губернии (1879) содержит свод наблюдений за 5500 селениями и деревнями. О. принадлежит анализ данных о развитии и степени распределения крест, промыслов, кустарных заведений, побочных крест, заработков, о земском страховом деле, состоянии школьного дела в земских уч. заведениях. В 1881—84 О. участвовал в экспертных оценках недвижимого имущества в городах и посадах Моск. губ. В истории экономич. мысли О. известен прежде всего своими статистич. исследованиями и методич. пособиями по обработке статистич. сведений. [c.185]
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА (англ, valuation (assessment) of property) — официальная оценка, определение стоимости имущества, как правило, в виде объектов недвижимости, проводимое при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета, а также при формировании цены продажи владельцем имущественных ценностей. [c.448]
Независимый оценщик — коммерческая организация, осуществляющая оценку недвижимого имущества ПИФ на основании лицензии Федеральной комиссии и договора, заключенного с управляющей компанией фонда. Для того чтобы фирма получила лицензию на право проведения оценки недвижимого имущества ПИФ, в ее штате должно быть не менее трех профессиональных оценщиков недвижимости, имеющих соответствующий квалификационный аттестат. В уставе фирмы должно содержаться указание, что одним из видов ее деятельности является проведение работ по оценке недвижимости. Кроме того, фирме необходимо иметь опыт практической работы по оценке недви- [c.303]
Смотреть страницы где упоминается термин Виды оценки недвижимости
: [c.421] [c.25] [c.31]Смотреть главы в:
Оценка недвижимости и управление собственностью -> Виды оценки недвижимости