Структура управления недвижимостью

СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ  [c.51]

В ней рассматриваются важнейшие проблемы управления недвижимостью на основе современных методов государственного и муниципального управления, предпринимательства, бизнес-планирования и теории эффективности с учетом зарубежного и отечественного опыта. На основе методологии системного анализа и теории информационных систем представлены структура и функции системы управления недвижимостью. Особое внимание в главе уделяется развитию современных принципов информатизации, синергетики, маркетинга, предпринимательства, ипотечного кредитования, экономической безопасности, а также механизмам управления в условиях рынка недвижимости с учетом информационных и экологических подходов.  [c.6]


Рассмотрим структуру системы управления объектами недвижимости на основе вышеперечисленных научных подходов и ряда новых разработок в области организации управления недвижимостью [81].  [c.69]

Инспектирование внешней и внутренней части недвижимости, с анализом документации, структуры управления, системы управления персоналом.  [c.79]

Состав подсистем системы управления недвижимостью, организационная структура, требования к работникам и их численность зависят от содержания, количества и трудоемкости функций управления недвижимостью (планирования, организации, учета и контроля, регулирования, мотивации, бизнес-коммуникаций).  [c.100]

План и структура управления (например, недвижимостью на данной  [c.35]

План и структура управления (например, недвижимостью на данной территории), источники водоснабжения, электроэнергии и т.п.  [c.281]


Предлагаемая структура управления хозяйством города должна обеспечить эффективную работу администрации города на рынке недвижимости при оказании платных муниципальных услуг. Эти услуги могут иметь юридический, рекламный, информационный и другой характер. Главное - на такие услуги всегда будет повышенный спрос, так как они будут доступны каждому горожанину.  [c.349]

Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в городе готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости — предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но, очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.  [c.47]

Для менее крупных компаний краткосрочные обязательства являются основным источником внешнего финансирования. Эти фирмы просто не имеют иного доступа к рынкам долгосрочного капитала, чем получение ссуды под залог недвижимости. По этим причинам финансовый директор и его помощники уделяют значительную часть своего времени проблеме оборотных средств. Управление денежными средствами, рыночными ценными бумагами, дебиторской задолженностью, кредиторской задолженностью, начислениями и другими средствами краткосрочного финансирования (кроме запасов) — прямая обязанность финансового директора. Эта работа требует постоянного каждодневного надзора. В отличие от решений по вопросам, касающимся выплаты дивидендов и структуры капитала, вы не можете принимать решения об оборотных средствах раз в месяц. Решение вопросов, связанных с оборотными средствами, является непрерывным процессом. Таким образом, управление оборотными средствами отличается от других сфер деятельности финансового директора прежде всего тем количеством времени, которое должно быть уделено выполнению этой функции.  [c.223]


Не столь важно, что видят твои глаза, - сказал богатый пала. - Объект недвижимости - это объект недвижимости. Свидетельство об акциях компании - это свидетельство об акциях компании. Эти вещи ты можешь видеть. Но то, что ты не можешь видеть, - важнее. Это - сделка, финансовое соглашение, рынок, управление, факторы риска, наличные деньги, структура корпорации, налоговые законы и тысячи и других вещей, которые делают кое-что хорошей или плохой инвестицией .  [c.78]

Охранный бизнес основан на трастовых (доверительных) и агентских услугах, которым соответствуют и банковские операции. Этот бизнес дает банку доход в форме комиссии за управление имуществом клиента (недвижимостью, ценными бумагами, средствами на счете) или за выполнение конкретных операций по поручению, связанных с этим имуществом. Например, на основании трастового договора банк берет на себя обязательство по размещению денежных средств клиента, обязуясь обеспечить ему определенный уровень дохода. При агентских услугах клиент четко оговаривает содержание операции по размещению его средств. При трастовых операциях риск больше в связи с тем, что доход клиента, обусловленный договором, может быть больше дохода банка. Соответственно и комиссия за трастовые услуги выше, чем по агентским операциям. Эта особенность определяет структуру комиссионного вознаграждения за трастовые услуги. Обычно оно включает фиксированное вознаграждение за управлением имуществом и вознаграждение по результатам работы, если доход от трастовой операции выше, чем договорный доход клиента и фиксированное вознаграждение банка.  [c.234]

В целях придания большего значения правовому решению вопроса по очищению баланса от объектов, не связанных с деятельностью газотранспортного предприятия, введена должность заместителя генерального директора по имущественно-правовым вопросам. В связи с тем, что началось масштабное обновление изношенных магистральных газопроводов, линейного оборудования, капитальный ремонт газовых сетей, инженерных коммуникаций, реконструкция и новое строительство объектов недвижимости, усилилось внимание к качеству технической документации, инженерной подготовке объектов, культуре строительного процесса и своевременной сдаче-приемке завершенных строительством, ремонтом объектов, усилена служба подготовки производства ремонтно-строительных работ. Отдел по капитальному ремонту и строительству преобразован в управление капитального строительства. Совершенствование организационной структуры предприятия продолжается.  [c.471]

Портфель должен быть совместим с потребностями инвестора, зависящими от таких характеристик, как доход, семейное положение, собственный капитал, возраст и способность принимать на себя риск. Поскольку каждая из этих потребностей трансформируется в специфические портфельные цели, для их достижения можно сформировать портфель. Однако прежде чем приступить к покупке акций, облигаций, краткосрочных ценных бумаг или других инструментов, нужно разработать схему размещения активов. Размещение активов подразумевает деление чьего-либо портфеля на различные классы активов акции отечественных (американских) компаний, акции зарубежных фирм, облигации, краткосрочные ценные бумаги, другие инвестиционные инструменты, например материальные активы, особенно золото и недвижимость. Сохранение капитала— защита от негативных воздействий рынка и использование благоприятных воздействий— главная цель схемы размещения активов. Эта схема базируется на предположении о том, что доходность портфеля зависит скорее от структуры размещения активов, чем от самих инвестиций. Действительно, исследования показали, что доходность портфеля более чем на 90% определяется схемой размещения активов и менее чем на 10% — выбором конкретных ценных бумаг. Более того, как установили ученые, при размещении средств в различные классы инвестиционных инструментов в гораздо большей степени сокращается подверженность риску по сравнению с вложениями в одну категорию активов. Несомненно, размещение активов — важный аспект портфельного управления.  [c.819]

Перспективным направлением развития трастовых услуг в России может быть посредническая деятельность по переводу средств с рынка ссудных капиталов, приносящая доход, и сознание на этой базе так называемых ипотечных инвестиционных трастов. В этой области банки, учитывая постепенное развитие рынка недвижимости в стране, через свои траст-отделы могут оказывать консультационные услуги. Они направляют деятельность траста и дают советы по вопросам инвестиций в недвижимость. В перспективе банки будут осуществлять управление имуществом по доверенности и завещанию по образцу западных стран. Однако это будет возможно при дальнейшем развитии рыночных структур. В настоящее время в России начинают развивать трастовые операции как коммерческие банки, так и отдельные компании. Однако такие операции в основном связаны с хранением ценных бумаг. Например, трастовая компания GMM осуществляет вложения ценных бумаг клиентов и за рубежом. Трастовые операции пока доступны в основном крупным банкам.  [c.359]

В структуре активов выделяются прежде всего резервы — главное условие ликвидности банков. В настоящее время они составляют примерно 1/16 часть от общей суммы активов. 1/7 часть этой суммы хранится в федеральных резервных банках. Самой крупной статьей активов, на которую приходится свыше 2/3 всей суммы, выступают Ссуды и учтенные векселя . Формой обеспечения ссуд могут быть финансовые векселя (за которыми не стоят никакие реальные товары), товары и товарные документы, акции и облигации, недвижимость и т. д. Государственные ценные бумаги служат другим (кроме резервов) важным средством поддержания необходимого уровня ликвидности. К ним относятся обязательства казначейства США, правительственных учреждений, штатов и местных органов управления. В Прочие ценные бумаги входят облигации, выпущенные Международным банком развития, МБРР и другими финансовыми институтами. В статью Прочие активы обычно входят финансирование операций по аренде, затраты, связанные с обслуживанием зданий и прочего недвижимого имущества, а также накопленные, но не полученные доходы.  [c.265]

Учебник содержит два раздела первый — методологический, а второй — методический. Все вопросы учебника рассматриваются применительно к системам управления организаций, а организация рассматривается кик определенная целостность, представляющая собой, как правило, социально-экономическую хозяйственную систему. В связи с этим при изложении некоторых вопросов вместо термина организация будет использоваться термин предприятие , который иногда оказывается более понятным, так как по содержанию текста порой трудно различить о чем идет речь об организации как о структуре или о функции. Такая подмена терминов ( организации — предприятие ) вполне обоснованна, поскольку в соответствии с действующим ныне Гражданским кодексом РФ эти понятия достаточно близки и во многом тождественны. Подтверждением может служить содержание ст. 132 ГК РФ, где указано 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.  [c.9]

Первая в РФ программа подготовки специалистов по антикризисному управлению предприятием была принята в июне 1994 г. Ее авторами были специалисты Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротства),Высшей школы приватизации и предпринимательства, Центра инвестиций, оценки недвижимости и бизнеса Академии народного хозяйства при Правительстве РФ. При подготовке этой программы впервые в экономическую терминологию было введено понятие антикризисный управляющий . Этот термин объединяет как специалистов, работающих с несостоятельными предприятиями (банкротами) в рамках судебных процедур (конкурсные и арбитражные управляющие), так и специалистов, работающих с неплатежеспособными предприятиями, имеющими неудовлетворительную структуру баланса в рамках досудебных процедур (управляющие предприятием-должником по договору подряда).  [c.377]

Уставный капитал полностью подлежит оплате собственником на момент регистрации. Предприятие несет полную ответственность перед собственником и кредиторами за соответствие величины уставного капитала размеру чистых активов. Уменьшение уставного капитала производится в случае несоблюдения этого соотношения. Собственник предприятия определяет предмет и цели деятельности, осуществляет контроль за использованием и сохранностью имущества. Часть прибыли предприятия принадлежит собственнику - органам власти и управлениям и входит в состав источников бюджетных доходов. Устанавливаются законодательные ограничения на продажу недвижимого имущества, сдачу его в аренду, использование в качестве залога, внесения в уставные фонды негосударственных предпринимательских структур и некоторые другие.  [c.40]

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 6.1).  [c.100]

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одна из главных особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.  [c.17]

На современных рынках недвижимости инвестиции осуществляются различными участниками, к числу которых можно отнести крупные строительные компании, промышленные и коммерческие компании, органы государственной власти и местного управления. Однако общей тенденцией национальных рынков стран с развитой экономикой является безусловное преобладание двух типов инвесторов - компаний недвижимости и финансовых институтов. Лидирующее положение этими инвесторами достигнуто за счет большой концентрации капитала. К финансовым институтам относят небанковские структуры, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, которые в силу своей основной деятельности аккумулируют капитал. Страховые компании, как и банки, в первую очередь, должны заботиться об обеспеченности своих финансов, что равнозначно обеспеченности своих инвестиций. Поэтому недвижимость с ее структурой дохода является достаточно привлекательным активом в портфеле страховых компаний, в том числе и как обеспечение защиты от инфляции. При этом низкая ликвидность становится относительно не важной характеристикой, потому что срочная продажа недвижимости может потребоваться только в каких-то катастрофических случаях. Пенсионные фонды в соответствии с долгосрочной структурой обязательств выбирают долгосрочные растущие инвестиции с предопределенными денежными потоками.  [c.20]

Впрочем, приходится констатировать, что особенности отечественного рынка недвижимости практически все работают на то, чтобы удержать цены на высоком уровне и способствовать дальнейшем)1 росту. Так, например, для московской недвижимости характерно следующее. Большой платежеспособный спрос, связанный с работой в столице федеральных органов управления, избыточной концентрацией различного рода бизнес-структур, стремлением состоятельных людей из регионов иметь жилье в Москве. Кроме того, рынок житья во многом остается монопольным, отсутствует необходимый уровень конкуренции, существуют ограничения на массовую застройку жилья и т. д. Не думаю, что в ближайшее время что-нибудь кардинально изменится.  [c.128]

Таким образом, рассуждая о структуре ставки дисконтирования, мы должны говорить о том, что она базируется на некоторой минимальной прибыли (безрисковая ставка Y6) и дополнительно включает в себя премии AY/ (/ = 1, 2,...) за различные виды риска инфляции, повышения цены, изменения налогов, неплатежеспособности, неликвидности, т.е. вероятности невозможности продать актив по приемлемой цене в относительно короткий промежуток времени, менеджмента (инвестиции, связанные с недвижимостью, требуют обычно более интенсивного управления, чем инвестиции, например, в ценные бумаги) и др. Величина премии за риск может определяться расположением, типом и физическими характеристиками недвижимости.  [c.135]

Авторы этой модели устанавливают прямые зависимости между характеристиками создаваемого объекта недвижимости и стратегическими потребностями будущего владельца здания, такими как необходимость обновления системы управления, организационной структуры, реинжиниринга, слияний и поглощений и т. д. [21]. При этом объект недвижимости рассматривается как будущий ресурс управления, а целью управления строительным проектом объявляется обеспечение будущей ценности, ожидаемой клиентами .  [c.195]

Одним из основных принципов, который должен соблюдаться при выборе конкретного варианта из возможных структур управления, является предоставление собственнику права принятия решения о том, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею. В республике созданы и действуют наряду с ЖЭУ товарищества собственников жилья3 - более 50, МУП - 16, муниципальные учреждения -21 и т.п. Перед ними стоят задачи по заключению договоров с собственниками жилфонда, подрядчиками, потребителями услуг. Началось заключение договоров социального найма с нанимателями.  [c.404]

Открытое акционерное общество — условно АО "Икс" — создано тринадцатью учредителями — юридическими лицами. Уставный капитал равен 900 млн. руб. Акции распределены следующим образом у одного акционера — 60%, у другого — 20 и у остальных одиннадцати — оставшиеся 20% (у каждого из них приблизительно 1,8% акций). Активы общества составили по стоимости около 3,5 млрд. руб. Основное имущество общества, являющееся его собственностью, — объекты недвижимости. Учредителями была выбрана первая модель, предусматривающая четырехзвенную структуру управления общее собрание акционеров, совет директоров, генеральный директор (единоличный  [c.99]

Внешнее управление в АО Авиакор было введено определением Самарского областного арбитражного суда 16 сентября 1994 г. На тот период общий долг авиазавода кредиторам оценивался более чем в 200 млрд руб. План внешнего управления был утвержден советом кредиторов Авиакора 14 ноября 1994 г. В первую очередь была проведена полная инвентаризация собственности и финансов, реорганизована структура управления, создана прежде отсутствовавшая маркетинговая служба. Без государственной поддержки авиазавод, оказавшийся в начале 1995 г. фактически банкротом, сумел за время внешнего управления выплатить более 160 млрд руб. своим кредиторам, выпустив в 1995 г. 9 самолетов Ту-154М. При всей скромности этой цифры она оказалась больше, чем на других заводах России. При этом Авиакор сохранил 16-тысячный трудовой коллектив, не продал ни одного-объекта недвижимости и не провел ни одной эмиссии акций с целью привлечения дополнительных инвестиций. Средняя зарплата работающих на предприятии увеличилась за 1995 г. в 3,3 раза и составляла весной 1996 г. 450 тыс. руб. Однако полную загрузку предприятия обеспечить не удалось из-за отсутствия платежеспособного спроса на выпускаемую заводом авиатехнику.  [c.401]

Трансакционные издержки, обусловленные рыночными отношениями, растут с усложнением продукции и структуры хозяйственных связей, деградацией морали и ростом преступности. Дж. Уоллис и Д. Норт предложили понятие трансакци-онного сектора, включающего "оптовую и розничную торговлю, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на аппарат управления в других отраслях, затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность (государственный трансакционный сектор). Согласно сделанным указанными авторами расчетам, доля трансак-ционного сектора в США выросла с 26% ВНП в 1870 г. до 55% ВНП в 1970 г., но трансакционные издержки на единицу национального продукта сократились, в частности, из-за опережающего роста государственного трансакционного сектора." [Олейник. 2000. С. 142]. "Затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность составили 13,9% ВНП в США (1970 г.) и 1,6% ВНП в России (1997 г.). Таким образом, основную часть трансакционных издержек в России несут сами экономические агенты..." [Там же. С. 143].  [c.236]

Государственное регулирование инвестиционно-строительной сферы — это специфическая функция управления, призванная объединить государственные (общественные) и частные интересы для формирования рациональных крупных пропорций (соотношений) в национальной экономике между потреблением, накоплением и инвестированием на основе прогнозирования, стратегического планирования (индикативного, рекомендательного), бюджетного финансирования, налогообложения и других мер государственного воздействия на рынки инвестиций, подрядных работ, недвижимости. Государственные регуляторы и рыночные саморегуляторы должны способствовать достижению оптимальной структуры и инфраструктуры общественного хозяйства (структурной реформе) и деятельности конкретных субъектов экономических отношений как экономики в целом, так и отдельных регионов на основе инвестиций в основной капитал.  [c.238]