Метод капитализации земельной ренты [c.181]
Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности [c.189]
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. [c.96]
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. [c.97]
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. [c.97]
Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков. [c.383]
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. [c.441]
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. [c.481]
Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы [c.481]
При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру- [c.481]
Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). [c.527]
Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене. [c.194]
Этап 3. Определение стоимости земельного участка. При определении стоимости земельного участка используют метод сравнительного анализа продаж, метод остатка, в отдельных случаях — метод капитализации дохода. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. [c.157]
Во-вторых, метод капитализации дохода осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости земельного участка и здания. [c.70]
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода. [c.50]
Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей. [c.87]
Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBo земельного участка с использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте D F-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (расходы на модернизацию или реконструкцию). [c.191]
Примеры оценки земли методом капитализации арендной платы Пример 1. Собственником земли является муниципалитет. Рыночная ставка арендной платы — 0,17 руб. за м2. Коэффициент капитализации — 0,25. VL = 0,17 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га. Стоимость земли — 6 800 руб. за га. Пример 2. Собственником земли является частное лицо. Рыночная ставка арендной платы — 0,19 руб. за м2. Ставка земельного налога — 0,02 руб.за м2. Коэффициент капитализации — 0,25. VL = (0,19 - 0,02) 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га. Стоимость земли — 6 800 руб. за га. [c.482]
Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав. [c.515]
На первом этапе работ была определена стоимость земельных участков в разрезе территориально оценочных зон методом капитализации применяемых в них ставок арендной платы без учета категорий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет. [c.615]
Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказалась в 4—8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долгосрочной аренды. Это означало, что величина дополнительной арендной платы за земельные участки, расположенные на озелененных территориях может быть определена как некая доля от разницы между рыночной стоимостью земли и капитализированной арендной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразованная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет накопление данной разницы. То есть, величина этой доли должна соответствовать стоимостному вкладу зеленых насаждений в разницу между рыночной ставкой арендной платы (платой, обеспечивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Правительством Москвы, по территориально-экономическим оценочным зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была определена дополнительная дополнительной составляющая арендной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных территориях города Москвы по всем территориально-экономическим оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок арендной платы за землю позволило увеличить эффективность использования городских земель. Строго говоря, данное увеличение должно было коснуться не только землепользователей, расположен- [c.616]
Методы О.з. — земли оцениваются с использованием доходного, затратного методов или метода прямого сравнительного анализа продаж. Доходный метод предполагает получение оценочной стоимости земельного участка путем капитализации ежегодно получаемого дохода или арендной платы, т.е. путем умножения показателя ежегодной доходности земель на срок капитализации. Затратный метод основан на проведении нормативных расчетов затрат на создание аналогичного по качеству земельного участка. Разновидность затратного метода — метод остатка, заключающийся в получении показателя оценочной стоимости земельного участка как разницы между стоимостью объекта недвижимости и восстановительной стоимостью построек (затраты на строительство с учетом износа). Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает сравнение оцениваемого участка с реальными продажами аналогичных земельных участков. [c.193]
Одним из методов, используемых при диагностике экономического состояния предприятия, является метод оценки его активов. В процессе его реализации определяется рыночная стоимость всех активов предприятия материальных (земля, здания, оборудование, запасы и др.), финансовых (вложения в ценные бумаги и т. д.) и нематериальных (патенты, лицензии, ноу-хау и пр.). При оценке недвижимости (земли, зданий и т. п.) используются три метода затратный, доходный и рыночных сравнений. Затратный метод заключается в определении суммы затрат на строительство зданий и сооружений, из которой вычитается износ. Доходный метод основан на капитализации (дисконтировании) прибыли, которая будет получена в случае сдачи объекта недвижимости в аренду. Метод рыночных сравнений базируется на выборе сопоставимых объектов, уже реализованных в данном регионе. Из этих данных определяется средняя цена за квадратный метр площади объекта (или за гектар в случае оценки земельных участков). Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения его площади на среднюю цену. [c.209]
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид [c.97]
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. [c.98]
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода [c.81]
Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. [c.86]
Первый метод Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. [c.86]
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]
Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы. [c.195]