Если за последние годы в России рынки жилья развиваются благодаря законам РФ о собственности и о приватизации жилья, то рынок земельных участков находится на начальной стадии развития. Это объясняется отсутствием современного Земельного кодекса РФ в связи с этим не введена в действие глава 17 Право собственности и другие вещные права на землю нового Гражданского кодекса РФ. [c.49]
Уровень доходности заказчика-владельца и риски оцениваются на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем чистого дохода, уровня престижности проекта и уверенности в его доходности. [c.353]
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо. [c.387]
Вы получили в наследство невозделанный земельный участок площадью 250 акров в Айове. Существует активный рынок земельных участков такого типа, и подобная земельная собственность продается по цене 1000 дол. за акр. Чистый денежный доход в расчете на акр составляет 75 дол. в год. Ожидается, что этот денежный доход в реальном выражении будет постоянен. Сколько стоит земля Местный банкир советует вам использовать ставку дисконта 12%. [c.276]
В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности, рынок земельных участков. [c.406]
Различают следующие сегменты рынка недвижимости рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рис. 1.3). [c.16]
Было бы ошибкой думать, что эта гигантская работа идет гладко, что планы реформ разрабатываются вовремя, полностью адекватны ситуации и выполняются по порядку. Так не бывает нигде в мире, даже в такой передовой стране, как Япония. В минувшее десятилетие не раз принимались несвоевременные и плохо просчитанные решения. Например, из-за просчета кабинета Р. Хасимото, который поспешно поднял ставку единого потребительского налога, в 1997 г. сорвался наметившийся было экономический подъем. Такие тяжелые последствия лопнувшего финансового пузыря на фондовом рынке и рынке земельных участков, как дефляция цен и затяжной кризис банковской системы, не удается преодолеть уже более десяти лет. [c.460]
Прочитав Толстую тетрадь , вы могли познакомиться с экономической сущностью земельной ренты и цены земли. Рассмотрим теперь, под действием каких факторов происходило формирование цен на землю в Петербурге до революции и каким образом рынок земельных участков повлиял на застройку и пространственное развитие города. В этом разделе вы также сможете познакомиться с основными методами оценки недвижимости, которыми пользовались оценщики для определения налога на землю и залоговой стоимости недвижимости. [c.318]
Различия в ценах на землю в пределах одной достаточно однородной территории вызывались и другими причинами. Тут и возможность плохой информированности одной из сторон о господствующих ценах и качестве участка, и случаи земельной спекуляции, и взяточничество должностных лиц при совершении сделок государственными и общественными организациями. Например, земля, находившаяся в собственности города, часто продавалась по заниженным ценам. Кроме того, нужно учесть, что покупатель не всегда был в состоянии использовать участок наиболее выгодным образом, что при отсутствии других претендентов вело к снижению продажной цены. Для некоторых районов города можно указать набор цен, соответствующих различному функциональному использованию участков. Например, на окраинах города земли в основном использовались под сады, деревянные строения, огороды, что и определяло (с учетом близости города) их основную цену — 2-3 р./кв. саж.,2 при продаже участков для промышленного использования цены оказывались значительно более высокими — 15-20 р./кв. саж. Центральные части города были застроены главным образом доходными домами. Соответствовавшие такому использованию цены (от 70 до 400 р./кв. саж.) значительно уступали ценам на землю под лавки на участках рассматриваемой территории, занятых рынками, гостиными дворами, торговыми рядами и другими торговыми учреждениями. В этом случае цена земли могла достигать 1000 р./кв. саж. Цена на землю зависела также от суммы, на которую был заложен (а часто и перезаложен) продаваемый участок. Она зависела и от рыночной конъюнктуры, от соотношения спроса и предложения на рынке земельных участков, от фазы экономического цикла. [c.319]
Возвращаясь к оценкам земельных участков комиссиями Кредитного общества, отметим, что расхождения оценок и рыночных цен зависят от интенсивности градостроительной деятельности. По сути дела, несколько упрощая ситуацию, можно говорить, что залоговые оценки соответствуют ценам, сложившимся на рынке земельных участков за несколько лет до составления расценочных ведомостей, когда в рыночных ценах учитывались те будущие выгоды использования участков, которые стали реальными к моменту составления ведомостей. [c.336]
Как видно из рис. 19.4, ферма 1 получает 10 - 7 = 3 руб. излишка от реализации каждой единицы зерна (Р - АС). Этот излишек определяется качеством земли и ее местоположением. Он представляет собой дифференциальную ренту, полученную за счет использования факторов производства, в данном случае — земли, более высоких порядков в ситуации их ранжирования по производительности. Дифференциальная рента для фермы 1 равна 20 3 = 60 руб. Ферма 2 только покрывает свои издержки, включая арендную плату. Таким образом, величина дифференциальной ренты есть разность между издержками производства зерна на плодородном участке и ставками арендной платы на рынке земельных участков. [c.395]
В тех случаях, если стоимость земли может быть определена достаточно достоверно (существует активный рынок земельных участков), применяется метод остатка для зданий. [c.32]
Рынок земельных участков (сельскохозяйственная недвижимость) [c.24]
В соответствии с теорией оценки наиболее эффективным методом определения рыночной стоимости земельных участков считается метод рыночных сравнений — рыночный метод. Известно, что этот метод основан на анализе информации о рыночных сделках с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, и приведении (корректировке) их цен к наиболее вероятной цене объекта оценки. В настоящее время в России рынок земельных участков находится в зарождающейся стадии. Связано это в основном с несовершенством земельного законодательства. Во всяком случае, данные по сделкам с участками чрезвычайно редки, а информация о них порою далека от достоверности. [c.181]
В соответствии с законом об оценочной деятельности рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями понимаются, сделки, формирующие такой рынок земельных участков, на котором [c.426]
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода. [c.434]
Рынок недвижимости 1 Рынок квартир Рынок земельных участков [c.60]
Немногочисленная ливийская буржуазия к концу 60-х годов оставалась еще на раннем этапе первоначального накопления капитала, для которого ею использовались такие наиболее доступные и прибыльные области экономической активности, как посреднические операции, спекуляция недвижимостью и земельными участками, подрядные работы в строительстве, розничная торговля и т. д. Монополизация ограниченного внутреннего рынка иностранной импортной продукцией до предела сузила возможности становления национального промышленного капитала, толкала предпринимателей в непроизводственную сферу, предопределив паразитизм основной части формирующейся ливийской буржуазии, главным образом торгово-компрадорской. [c.156]
На наш взгляд, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер Поясним, что мы будем принимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимое . Принято различать следующие основные виды инноваций продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования представляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций - продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности. [c.143]
Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений. [c.26]
Вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным способом инвестирования для граждан со средними доходами. Однако темпы развития рынка земли зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений. [c.83]
Основные земельные отношения в России — отношения аренды. Земельные участки для коммерческого использования предоставляются в долгосрочную аренду на конкурсной основе. Граждане РФ имеют право на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Использование собственником (арендатором) земельного участка не по целевому назначению не допускается. На рынке нежилых помещений все больше возрастает потребность в торговых, [c.83]
Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Разрешение, например, в законодательном порядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю. [c.251]
Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке. [c.255]
На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. [c.257]
При оценке земельных участков прежде всего необходимо оценить степень развития рынка для участков земли, аналогичных или сходных с оцениваемым. В случае, когда рынок земли достаточно развит, целесообразно оценивать участок с точки зрения средней рыночной стоимости единицы площади земли. При этом необходимо вводить поправки с учетом анализа факторов потенциала местоположения, ресурсного качества, техно- [c.266]
При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. [c.282]
На рынке продажи земельных участков используются следующие единицы [c.289]
Рыночная стоимость земельного участка Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. [c.383]
Операции с имуществом включают в первую очередь продажу и сдачу в аренду жилых помещений, принадлежащих домашним хозяйствам, а также продажу земельных участков. Как уже отмечалось, продажа является менее выгодной формой получения дохода, поскольку она носит разовый характер и приводит к уменьшению стоимости располагаемого домашними хозяйствами имущества. Кроме того, арендная плата позволяет защитить частично доходы домашнего хозяйства от инфляции путем постепенного ее повышения. Домашние хозяйства торгуют также и другими видами домашнего имущества подержанными легковыми автомобилями, компьютерами, электро- и радиотоварами, одеждой, меховыми изделиями, ювелирными изделиями и др. Однако с насыщением рынка высококачественными товарами такие виды частных продаж постепенно вытесняются. [c.498]
Следует отметить, что справедливую рыночную цену определяют дифференцированно по видам имущества. При этом могут быть использованы справочные цены на машины и оборудование, цены соответствующих рынков, дисконтированная стоимость долгосрочной дебиторской и кредиторской задолженности, текущая стоимость воспроизводства земельных участков и незавершенного производства, скорректированная стоимость приобретения материально-производственных запасов и долгосрочных контрактов. [c.184]
Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. [c.26]
В случае, когда рынок земельных участков данного типа недостаточно развит или по каким-либо причинам отсутствует возможность получения информации о продажах, оценка с точки зрения рыночной стоимости неприменима. В этом случае стоимость земли определяется с точки зрения таких принципов оценки недвижимости, как принцип ННЭИ и принцип остаточной продуктивности земли. В главе 4 рассматривается несколько методов оценки, связанных с применением данных принципов. [c.267]
Рынок земельных участков имеет особую нишу на отечественном рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, с землями выкупленных предприятий. [c.19]
Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений. [c.24]
Однако уже в 1975 г. она обанкротилась из-за финансовых убытков, которые удавалось скрывать в ние нескольких лет путем фальсификации финансовых отчетов. Непосредственной причиной краха стало цен на землю после нефтяного кризиса 1973 г. часть земельных участков была куплена по пиковым за счет заемных средств. Огнестойкая ткань стала еще одним источником проблем. Большие средства были вложены в производство этой новой ткани без достаточного предва-изучения рынка. Оказалось, что спроса на эту ткань практически нет. Президент, кото-пришел из страховой компании, предпочитал сильное руководство. В 1960 г. он начал диверсификацию по разным продуктам, упоминавшимся выше, которые были не очень связаны между собой. Кодзип можно классифицировать как компанию, производящую несвязанную продукцию. Между продуктами практически не было эффекта синергии, и в то же время отсутствовал сильный и прибыльный главный продукт. Каждый продукт имел малые возможности роста, занимал малую долю рынка и был малорентабельным. Кроме того, инвестирование в основном финансировалось из заемных средств, а собственного акционерного капитала к общей сумме ЕОВ составляло всего 8%. Президент Нисияма не ввел никакой всеобъемлющей системы долгосрочного ния. Его решения, будучи автократичными, интуитивными и не [c.137]
В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г., в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхозов при их выходе из них. В частной собственности на землю находится более 16 млн. га земли. Поэтому необходимость осуществления широких рыночных отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый земельный кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного рынка земельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на землю будет происходить на основе рыночного механизма так же, как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей № 1272 от 10.12.93. [c.223]
Необходимость выделения ипотечных рынков в составе рынка капитала связана с рядом обстоятельств. Во-первых, ипотечные кредиты всегда обеспечиваются реальным залогом в виде земельных участков или зданий. Если заемщик не выполняет своих долговых обязательств, то имущественные права на залог переходят к кредитору. Во-втррых, ипотечные кредиты не имеют стандартных параметров (различные номиналы, сроки погашения и т. д.) и соответственно трудно реализуются на вторичном рынке. Об этом свидетельствует тот факт, что объем вторичного рынка ипотек значительно уступает объемам вторичного рынка ценных бумаг, размещенных на рынках [c.71]