В случае обыкновенных акций запас прочности определяется тем, насколько вычисленная внутренняя стоимость компании больше, чем ее текущая рыночная цена. Правда, когда вкладываешь деньги в первосортные или ведущие обыкновенные акции, такого разрыва между ценой и стоимостью обычно не бывает. В этих случаях запас прочности обеспечивают такие качественные факторы, как господствующее положение фирмы в своей отрасли и на своих рынках, а также ожидаемый рост прибыли. Поэтому при оценке обыкновенных акций аналитику приходится тщательно учитывать как количественные, так и качественные факторы. Свой вклад в запас прочности вносят и следующие факторы активы в виде земли и другой недвижимости, приносящие доход существенно меньший, чем он был бы при их текущей рыночной стоимости (например, лесные делянки или месторождения полезных ископаемых), а также наличие доходов, обеспечивающих известную финансовую гибкость, а значит, дающих возможность пережить недобрые времена, расширить или изменить производственные линии и предпринять другие действия, способные повысить конкурентоспособность компании. В то же время первосортные акции стоит рекомендовать как объект инвестирования, только если их цена ниже или не выше внутренней стоимости. [c.145]
Если вам нужна недвижимость для личного пользования. следует покупать ее сейчас и не откладывать. Тем, кто рассматривает жилую недвижимость как объект для инвестирования, нужно иметь в виду, что в настоящее время она вряд ли является таким же привлекательным активом, которым была раньше. Поэтому на всякий случай не рассчитывайте на быструю отдачу и вкладывайте деньги в среднем на 3-5 лет. [c.128]
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для [c.28]
Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность. [c.29]
Инфляция — относительно распространенное явление в экономике США в течение многих лет — благоприятно влияет на некоторые виды объектов инвестирования, такие, как недвижимость, и отрицательно воздействует на другие — такие, как акции и ценные бумаги с фиксированным уровнем до- [c.211]
Заключительным этапом изучения инвестиционного рынка являются анализ и оценка инвестиционной привлекательности предприятий как потенциальных объектов инвестирования. Такая оценка проводится инвестором для определения целесообразности капитальных вложений в новое строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение действующих предприятий, выбора альтернативных объектов приватизации, поиска приемлемых инвестиционных проектов в сфере недвижимости, покупки акций отдельных предприятий и т.п. [c.281]
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. [c.8]
Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 6.1). [c.100]
Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости географическую экономическую юридическую социальную. Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость -совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. [c.6]
Существует также точка зрения, рассматривающая сам процесс ипотечного кредитования ( в узком смысле) как функцию двух инвестиционных процессов ипотечный кредит выступает как инвестиционный инструмент для заемщика, который приобретает растущую в цене недвижимость, а также как закладная, являющаяся объектом инвестирования для кредитора. То есть, и заемщик, и кредитор рассматриваются в качестве инвесторов. [c.34]
Первый международный стандарт финансовой отчетности, в котором рассматривались вопросы инвестирования в ценные бумаги и иные объекты финансовых вложений, — МСФО 25 Инвестиции — был принят Комитетом по МСФО в 1985 году. В этом стандарте были установлены основные подходы к учету инвестиций как совокупности ценных бумаг, предоставленных займов (кроме инвестиций в дочерние и зависимые общества, которые являются предметом рассмотрения иных стандартов) и т.н. инвестиционной собственности — объектов недвижимости и иных активов, в которые предприятие осуществляет вложения не для того, чтобы использовать в производственных целях, а для того, чтобы получать инвестиционные доходы. Например, приобретая офисное здание для того, чтобы получать доход от сдачи находящихся в нем помещений в аренду, предприятие осуществляет вложения в инвестиционную собственность, а не в основные средства, поскольку не предполагает использовать данное здания для производственных нужд. [c.240]
Другие говорят "Мне не нужно планировать. У меня на работе есть пенсионное и медицинское обеспечение". Проблема такого образа мышления заключается в том, что инвестиционный план —- это нечто большее, чем просто инвестиции и деньги. Иметь финансовый план до того, как человек начинает инвестировать, важно потому, что он должен включать в себя много разнообразных финансовых потребностей. Эти потребности включают высшее образование, пенсионное обеспечение, расходы на медицинское обслуживание и долгосрочную заботу о здоровье. Многие из этих подчас больших и обременительных потребностей могут обеспечиваться инвестированием в иные объекты, помимо акций, облигаций или недвижимости, например, всевозможные виды страхования или другие инвестиционные средства. [c.89]
Да, это было так, но я не советую вам делать то же, что делали мы. Инвестировать в недвижимость, не имея каких-либо наличных денег, может оказаться очень рискованным делом, если вы не знаете, во что инвестируете, и когда у вас нет запаса наличных на тот случай, если дела пойдут нет так, как вы ожидали. Я встречал много людей, которые покупали какую-нибудь собственность, не имея наличных, а потом обнаруживали, что расходы, связанные с этой собственностью, намного превышают фактический полученный ими доход. У меня были друзья, потерпевшие банкротство, потому что покупали недвижимость или бизнес, которые имели слишком неудобные рычаги. Вот почему я в открытую не одобряю покупку недвижимости при отсутствии наличных денег. Я рекомендую сначала приобрести некоторый опыт в области покупок, продаж и, особенно, управления недвижимостью, прежде чем перейти к сделкам, требующим мощных рычагов. Мы осмотрели сотни объектов недвижимости, выставляемых на продажу, прежде чем купили именно этот 12-квартирный дом, а кроме того, у нас был Денежный поток от нашего бизнеса, что могло бы поддержать нас в случае каких-нибудь неожиданных потерь в процессе инвестирования. Риск, связанный с покупкой недвижимости при отсутствии достаточного количества денег, состоит в том, что можно не справиться с имеющимися рычагами, а в результате процесс инвестирования может легко съесть вас живьем, если что-нибудь пойдет не так. Поэтому повторяю я никому не советую делать то, что сделали мы. Я рассказал вам эту историю лишь по одной причине. [c.109]
И последний момент. Инвестирование в недвижимость или в любую другую собственность требует чего-то большего, чем просто купить одну вещь и ожидать, что она сделает вас богатым. Относительно недвижимости у нас с Ким есть план на покупку 10 объектов собственности. А это означает, что нам нужно посмотреть тысячу объектов. Из этих десяти, как мы надеемся, два должны оказаться прекрасными инвестициями, а два — ленивыми собаками , то есть инвестициями, на которых мы можем потерять деньги. Такие объекты мы обычно немедленно продаем. Остаются шесть инвестиций, которые мы должны либо улучшить, либо продать. Независимо от того, является ли это недвижимостью, акциями, взаимными фондами или заново создаваемыми предприятиями, соотношения имеют тенденцию оставаться прежними. Профессиональный инвестор это знает. [c.160]
Лизинг - это особая форма аренды основных фондов, предполагающая передачу их в пользование на определенный период и за определенную плату. Объектом лизинга может быть как движимое имущество (машинно-технический лизинг), так и недвижимое (здания, сооружения, цехи и предприятия). Таким образом, лизинг можно еще квалифицировать как инвестирование в форме имущества. При этом права пользования отделяются от прав владения техникой. [c.76]
Продукция реального инвестирования - как правило, недвижимые объекты, вновь возведенные или расширяемые (реконструируемые) здания, сооружения. [c.18]
В то же время каждый из них (инвестор, лизингодатель и арендатор) по своему статусу и преследуемым целям фактически является предпринимателем соответствующей сферы национального хозяйства. Так, инвестирование в общем — это, как известно, долгосрочное вложение капитала в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли или социального эффекта. Аналогичны ориентации и лизингополучателя, и лизингодателя. Но лизинг относится к предпринимательской деятельности более высокого уровня по сравнению с арендными, банковскими или коммерческими отношениями, так как он требует глубоких знаний и финансового бизнеса, и положения в производстве, на рынках оборудования и недвижимости, а также изменяющихся потребностей клиентов и особенностей аренды. Следовательно, лизинг — это система предпринимательской деятельности, включающей в себя три вида организационно-экономических отношений арендные, инвестиционные и торговые, содержание которых в отдельности полностью не исчерпывает сущности специфических имущественно — финансовых лизинговых операций. [c.111]
В России наиболее распространенной формой финансирования является кредит под залог (например, типовой кредитор по этому виду — Сбербанк, ставка 16-19% годовых в рублях). Но для этого необходимы залог на полную сумму кредита и обоснование получения кредита. Во Внешторгбанке можно получить кредит при 40% готовности объекта на условиях 9--13% годовых. К сожалению, такие схемы финансирования, как ипотека, паевые инвестиционные фонды, выпуск ценных бумаг, различные формы лизинга, различные виды кредитных линий, гарантии и проектное финансирование, в России не работают. Развитие фондового рынка существенно сдерживает темпы инвестирования в недвижимость. Вопросы финансирования для современных международных нефтегазовых проектов являются ключевыми. Их важность повышается в связи с использованием концепции девелопмента, предполагающей, что финансирование не является некоторой внешней деятельностью, а подлежит полноценному управлению в рамках единого проекта. Без финансирования не может быть ни проекта, ни управления проектом. В связи с важностью данного вопроса он будет специально рассмотрен в гл. 4. [c.107]
Размещение с гибкими весами. Этот подход подразумевает периодическую корректировку весов каждой категории, основанную либо на рыночном, либо на техническом анализе. Такую схему также часто называют стратегическим размещением активов. Изменение весов может быть, например, результатом ожиданий снижения инфляции, что приведет к росту курсов акций и облигаций и падению прибыльности объектов недвижимости и т.д. При многоэтапных методах размещения эти два подхода могут сочетаться. Например, выбор отдельных бумаг можно корректировать с учётом прогнозов, в то время как комбинация классов бумаг будет фиксирована (например, 75% акций и 25% облигаций). Или наоборот, можно постоянно держать обыкновенные акции в определенной пропорции (например, соответственно их удельному весу в индексе S P 500), но менять долю средств, инвестированных в акции и другие классы активов и т.д. [c.253]
Вложения в недвижимость можно разделить на различные категории в соответствии с целями инвестирования. Расскажите, какие бывают цели и какие виды объектов им соответствуют. [c.744]
Следует отметить характерные неточности, допускаемые отдельными авторами при определении термина инвестиции . Во-первых, к ним часто относят потребительские инвестиции граждан (покупка бытовой техники, автомобилей, недвижимости и т. п.). Такие инвестиции не приводят к росту капитала и получению прибыли. Во-вторых, встречается отождествление терминов инвестиции и капитальные вложения . Капитальные вложения — форма инвестиционной деятельности предприятий, связанная с авансированием денежных средств в основной капитал. Инвестиции могут осуществляться также в нематериальные и финансовые активы. В-третьих, во многих определениях отмечают, что инвестиции являются вложением денежных средств. На практике так бывает не во всех случаях. Инвестирование можно осуществлять и в других формах. Например, в форме взносов в уставный капитал предприятий движимого и недвижимого имущества, ценных бумаг, нематериальных активов и т. д. В-четвертых, во многих определениях подчеркивают, что инвестиции — это долгосрочное вложение средств. Безусловно, капитальные вложения, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией производственных объектов, как правило, носят долгосрочный характер. Однако часто они бывают и краткосрочными (например, приобретение машин и оборудования, не требующего монтажа и не входящего в сметы строек). [c.14]
В нашей стране наиболее распространенной формой финансирования является кредит под залог (например, типовым кредитором по этому виду сделок является Сбербанк 16—19% годовых в рублях). Но для этого необходим залог на полную сумму кредита и обоснование его получения. Во Внешторгбанке можно получить кредит при 40% готовности объекта на условиях 9—13% годовых. К сожалению, такие схемы финансирования, как ипотека, паевые инвестиционные фонды, выпуск ценных бумаг, различные формы лизинга, различные виды кредитных линий, гарантии и проектное финансирование в России не работают. Слабое развитие фондового рынка существенно сдерживает темпы инвестирования в недвижимость. [c.173]
Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов. [c.52]
При оценке объекта недвижимости доходным методом оценщик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора (покупателя) объекта недвижимости. Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели получить адекватную рискам прибыль и вернуть первоначально инвестированные деньги. При этом необязательно объектом инвестиций может быть недвижимость. Инвестор может отказаться от покупки объекта недвижимости, если будет иметь какую-либо альтернативу заработать на свои деньги более высокую прибыль, например отдать деньги в долг, положить их в банк или приобрести на них ценные бумаги. Заметим, что, вкладывая деньги в любой объект инвестиций, инвестор рискует в той или иной степени либо не получить прибыль, на которую он рассчитывает, либо вовсе лишиться первоначальных инвестиций. И чем больше эта опасность, тем более высокую премию (прибыль) требует для себя инвестор. Принято считать, что минимальные риски характерны для различного вида ценных бумаг. Для недвижимости характерны высокие риски, связанные, например, [c.98]
Известно, что доход от существующего и полностью эксплуатируемого объекта недвижимости обычно более надежен, чем доход от планируемого объекта, и, следовательно, при дисконтировании его доходов величина соответствующей премии за риск в ставке дисконта будет меньше, чем при оценке планируемого объекта. Руководствуясь этой логикой, можно предположить, что и в рамках единого проекта, например, оценки развивающегося комплекса необходимо предусматривать изменение премии за этот риск в ставке дисконта во времени, так как по мере превращения денежных средств в материальный актив (улучшения земельного участка) уменьшаются риски возможного инвестирования в него. [c.136]
В общем виде задачи секъюритизации и юнитизации состоят в том, чтобы создать более ликвидный рынок, снизить издержки сделок и ускорить их прохождение, привлечь больше желающих инвестировать в недвижимость, снизить проблему оценки на рынках, которые исторически считаются слабыми , сделать информацию о состоянии рынка более доступной, уменьшить препятствия для проникновения на рынок и, в конечном счете, снизить значение тех факторов, которые делают рынок недвижимости менее совершенным, нежели другие рынки. Конкретно речь идет о том, чтобы посредством секъюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования, поскольку [c.171]
Изменения в уровне дохода от объектов инвестирования часто проистекают из рыночного риска. Риск вызывается рядом факторов, независимых от данной ценной бумаги или имущественного вложения, таких, как политические, экономические и общественные события или изменения во вкусах и предпочтениях инвестора. Например, несмотря на то что инвестиции в недвижимость относятся к категории высокоуправляемых, коренные сдвиги в потребительских предпочтениях относительно жилья могли бы неблагоприятно сказаться на его рыночной стоимости и, следовательно, на фактически реализованном доходе. Влияние этих рыночных факторов на инвестиционные доходы неодинаково степень и направление изменений дохода, возникающие в результате колебаний некоторых рыночных факторов, различаются от одного объекта инвестирования к другому. Угроза войны на богатом нефтью Ближнем Востоке может привести к значительному увеличению стоимости (и, следовательно, дохода) акций производителей военной авиационной техники, в то время как стоимость акций и доход нефтяных компаний могут значительно сократиться. В сущности, рыночный риск выражается в изменчивости курсов ценных бумаг чем более подвержен курс ценной бумаги колебаниям, тем выше рыночный риск. [c.236]
Инвестиции в реальные активы включают такие объекты, как недвижимость, товары и золото. Эти средства инвестирования, в общем, более отзывчивы на темпы инфляции, нежели на что-либо другое. Стоимость жилья наряду с такими товарами, как кофе, нефть, мясо, кукуруза и сахар, учиты- [c.161]
Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик ожет рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, ис-одя из средних по данному региону норм предпринимательской прибы-и, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строитель-гво объектов недвижимости в данном регионе. [c.153]
Смотреть страницы где упоминается термин Недвижимость как объект инвестирования
: [c.7] [c.738] [c.16] [c.7] [c.12] [c.725]Смотреть главы в:
Оценка недвижимости и управление собственностью -> Недвижимость как объект инвестирования