Общее правило заключается в том, что хороший долг, хорошие расходы и хорошие убытки создают дополнительный денежный поток в ваш карман. Например, долг, взятый с целью приобретения арендной недвижимости, которая приносит положительный денежный поток ежемесячно, является хорошим. Аналогично, плата за юридические и налоговые консультации является хорошим расходом, если это сэкономит для вас тысячи долларов за счет сокращения налогов в результате налогового планирования. Пример хороших убытков — убытки в результате переоценки недвижимости. Их также называют фантомными убытками, потому что они существуют только на бумаге и не требуют, реальной выплаты денег. Конечный результат — экономия за счет снижения налога на доход, уменьшившийся в результате таких убытков. [c.296]
Это перечень того, чему вы сможете научиться, играя в "Денежный поток". В игры включены основные навыки, позволившие мне построить бизнес, который принес мне большие деньги, позволившие безопасно инвестировать в недвижимость и другие виды бизнеса. Благодаря денежному потоку, создаваемому этими инвестициями, мы с женой смогли оставить работу. Ей было 37, а мне — 47 лет. (Более подробно об этих трех играх вы узнаете далее.) [c.540]
Позвольте мне прояснить этот вопрос, — сказала банкирша. — Вы занимаете наши деньги, чтобы покупать вашу недвижимость. Каждый месяц эта недвижимость возвращает вам денежный поток. Вы и ваша жена смогли рано отойти от дел, потому что имеете денежный поток, в то время как все мы, остальные, надеемся на повышение оценки капитала наших взаимных фондов и можем рассчитывать выйти на пенсию позже, уповая [c.22]
Богатый папа учил своего сына и меня использовать в своей речи разные слова. Когда дело касалось покупки какой-нибудь инвестиции, он всегда говорил Получайте прибыль, когда покупаете, а не когда продаете . Другими словами, он никогда не ждал, когда его инвестиция поднимется в цене. А если это происходило, то для него такая переоценка была не более чем дополнительным дивидендом. Богатый папа инвестировал ради немедленного дохода от его инвестиции, или денежного потока. Он инвестировал также в то, что называл иллюзией денежного потока , — в понижение в цене. Пример понижения в цене недвижимости приводился в предыдущей главе. Богатый папа предпочитал немедленный денежный поток и спад в цене, потому что в этом случае не нужно было ждать, когда его инвестиция повысится в цене, чтобы он мог сделать на этом деньги. Он сказал бы Ожидать, пока акции или какая-либо недвижимость возрастет в цене, — дело слишком долгое и рискованное . [c.87]
В методе капитализации по норме отдачи пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. В рамках этого метода различают расчетные модели [c.99]
В большинстве случаев для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом выполняется анализ дисконтированных денежных потоков (рис. 5.5). Дисконтирование представляет собой пересчет будущих денежных потоков в текущую стоимость с помощью нормы ставки дисконтирования, которая учитывает как отдачу на капитал, так и возврат капитала. Стоимость объекта недвижимости [c.100]
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость. [c.52]
Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что [c.247]
Если инвестиции производятся в два этапа — в нулевом периоде и через некоторый период (например, через год), необходимо проводить дисконтирование оттоков капитала. Метод дисконтирования оттоков капитала аналогичен приведению любых затрат к текущему моменту времени. Например, предположим, в недвижимость вложен капитал в 0,5 млн руб. в нулевом периоде и 0,5 млн руб. через год. Все это денежные потоки в реальном выражении. Вложения капитала в собственность составят [c.247]
Классификация недвижимости для целей налогообложения Расчет денежных потоков от инвестиций в недвижимость. Амортизируемый базис. Амортизируемые финансовые издержки. Налогооблагаемый доход от продажи. [c.369]
Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков. [c.421]
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]
Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения (холдингового периода) за вычетом издержек от оформления сделки. Определяющим [c.301]
Ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации. [c.302]
Составление смет капиталовложений и их окупаемости - это процесс определения, оценки и реализации инвестиционных возможностей фирмы. Соответствующий объем вложений дает возможность сохранять или повышать конкурентные преимущества компании, а также увеличивать состояние владельцев (держателей акций). По своей природе капиталовложения представляют собой инвестиции в основные средства (долгосрочные вложения в недвижимое имущество). Например, фирма время от времени встает перед выбором либо заменить наличное оборудование новым, либо расширить существующее производство, либо начать производство новой продукции, что потребует новых основных средств (недвижимого имущества). Специфика капиталовложений заключается в том, что они требуют значительных прямых затрат, за которыми следует ряд меньших по объему потоков денежных средств (их приток и отток). Финансовые менеджеры должны оценить размер, время и риски этих денежных потоков, чтобы определить, смогут ли инвестиции повысить стоимость компании. [c.205]
После того, как я выбралась из крысиных гонок , следующие два часа я наблюдала, как моя дочь и эти образованные, богатые взрослые бросают кубик и двигают фишки. Хотя я была рада, что все учились в игре, но и была обеспокоена, как много не знали взрослые об основах простого учета и инвестирования. Они испытывали трудности, устанавливая связь между отчетом о доходах и балансом. Они покупали и продавали всякое имущество, забывая, что каждая сделка могла изменить их ежемесячный денежный поток. Я думала столько миллионов людей за пределами этой комнаты, в реальном мире сражаются на финансовом фронте только из-за того, что их никто и никогда не учил этому. Те, что находились за столиком, веселились, горя желанием выиграть. Когда игра закончилась, Роберт дал нам 15 минут подискутировать, покритиковать игру среди игравших. Владелец бизнеса за моим столом не был счастлив. Ему игра не понравилась. Мне не нужно знать все это, — сказал он громко — Я нанимаю бухгалтеров, банкиров и адвокатов, чтобы они вводили меня в курс дела . На что Роберт возразил А вы когда-нибудь замечали, что богатых бухгалтеров не столь много А банкиры, адвокаты, биржевые брокеры, брокеры по недвижимости Они много знают, и большей частью сообразительные люди, но большинство из них не богаты. Так как у нас в школах не учат людей тому, что знают богатые, мы пользуемся советами этих (богатых) людей. Но однажды вы едете по дороге, застреваете в пробке, пытаетесь что-то сделать, смотрите направо и видите там вашего бухгалтера, застрявшего в том же самом дорожном месиве. Вы смотрите налево и видите там вашего банкира. Это ведь о чем-то говорит Компьютерный программист тоже не был в восторге от игры Я могу купить программу, которая научит меня этому . Высказался и банкир Я изучал вроде бы это, но никогда не знал, как все делается в реальной жизни. Теперь знаю. Мне надо выбраться из крысиных гонок . [c.3]
Менее чем через 3 года я зарабатывал больше в моей собственной маленькой корпорации, являющейся холдинг-компанией и компанией, занимавшейся операциями с недвижимостью, чем я зарабатывал в ксероксе. А деньги, которые зарабатывал в своей графе актив в своей собственной корпорации, работали на меня, а не на того, кто барабанил в двери, продавая ксероксы . Теперь я лучше разумел советы богатого отца. Вскоре денежный поток из моего актива стал столь силен, что я купил себе первый Порше . Мои сотрудники по Ксероксу думали, что я купил машину на свои комиссионные. Нет. Я вложил свои комиссионные в актив. [c.35]
Лично я пользуюсь двумя основными средствами для достижения финансового роста недвижимость и акции маленьких компаний. Недвижимость — основа моего бизнеса. В рабочие и нерабочие дни моя собственность обеспечивает денежный поток, время от времени стоимость подскакивает в цене. Акции маленьких компаний используются для быстрого роста (финансов). [c.42]
Повторю еще раз, что я не даю никому письменных рекомендаций в этой книге. Я привожу пример того, что просто и возможно. То, что делаю я, не во всем доступно для среднестатистического гражданина, который в состоянии получить пассивный доход в 100 000 в год и доход хорош, и заработать его не тяжело. В зависимости от рынка и от того, насколько вы умны, на это уйдет 5-10 лет. Если ваши расходы на жизнь скромны, то 100000 дополнительного дохода будут кстати и если вы работаете, и если вы не работаете. Сфера приложения моих усилий — недвижимость. Я люблю недвижимость, потому что она устойчивая и медленно растущая. Недвижимость — фундамент моей деятельности, и я смотрю, чтобы этот фундамент был крепким. Денежный поток, связанный с недвижимостью, у меня устойчивый, я распоряжаюсь им разумно, а значит, мой денежный поток имеет все шансы приносить мне большие доходы. Прочность моих дел с недвижимостью позволяет мне действовать несколько рискованно в биржевых операциях. [c.44]
Так как я тоже не желаю ремонтировать туалеты, я присматриваю тщательно кандидатуру на место управляющего имуществом, в чьем ведении и будет ремонт туалетов. Если я найду толкового управляющего имуществом, который и станет заниматься домами и квартирами, мой денежный поток пойдет вверх. Очень важно и то, что толковый управляющий имуществом позволит мне покупать намного больше недвижимости, так как мне не нужно будет ремонтировать туалеты. Толковый управляющий имуществом -ключ к успеху в вопросе недвижимости. Нахождение хорошего менеджера для меня куда важнее, чем сама недвижимость. Толковый управляющий имуществом часто узнает об отличных сделках раньше, чем агенты по продаже недвижимости, что делает его еще более ценным для бизнеса. [c.55]
Урок грамоты № 1. Направление денежного потока определяет, чем является данный объект в настоящее время активом или пассивом. Другими словами, ваш дом не является активом только потому, что так его называет ваш агент по недвижимости. [c.187]
И это именно то, из-за чего, по мнению моего богатого папы, средний инвестор не делает много денег на рынке. Богатый папа говорил "Средние инвесторы считают цыплят до осени. Они каждый месяц покупают вещи, которые стоят им денег, и называют их активами, основываясь на чьем-то мнении. Они рассчитывают на то, что их дом будет расти в цене в будущем, или действуют так, будто бы их дом может быть продан немедленно по той цене, которую назвал им их брокер по недвижимости. Разве вам не приходилось продавать ваш дом по цене, меньшей, чем та, в которую его оценивал ваш брокер или банкир А вот мне приходилось. В результате того что люди принимают финансовые решения на основе подобных мнений и ожиданий, они теряют контроль над своими личными финансами. Я считаю это очень рискованным. Если вы хотите быть богатыми, то должны взять в собственные руки управление своим образованием и своим личным денежным потоком. Нет ничего плохого в том, что вы надеетесь на рост цены в будущем, до тех пор пока вы не теряете управления вашими финансами сегодня". Он также говорил "Если [c.194]
Ниже я привожу некоторые советы, касающиеся денежного потока, которые могут помочь вам при структурировании вашего бизнеса. Каждый применим к вашему бизнесу независимо от того, является ли он международным бизнесом, одиночным, сдаваемым в аренду, объектом недвижимости или всего лишь киоском хот-догов. [c.363]
По моему мнению, слова "пристрастный анализ" являются одними из самых важных слов в мире финансовой грамотности. Именно в ходе пристрастного анализа искушенный инвестор видит обратную сторону медали. Когда люди спрашивают меня, как я нахожу хорошие инвестиции, я отвечаю просто "Я нахожу их, используя пристрастный анализ". Богатый папа говорил "Чем быстрее ты проводишь свой пристрастный анализ любой инвестиции, будь это бизнес, недвижимость, акции, инвестиционный фонд или облигации, тем лучше ты сможешь находить самые безопасные инвестиции с наибольшими возможностями денежного потока или прироста капитала". [c.427]
Терри столько же лет, сколько Джону, и у нее такая же зарплата. В течение последних 11 лет она инвестировала в ряд сделок с недвижимостью и уже выплатила 250 тысяч долларов за недвижимость, общая стоимость которой составляет 1 миллион долларов. Терри получает доход "деньги за деньги" в 10% и ожидает, что уценка ее собственности составит 4% в год. Она рассчитывает ко времени ухода на пенсию реинвестировать в другую собственность по закону "Обмен-1031" с целью увеличения общего капитала и денежного потока. Терри никогда не откладывала на план "401(k)", а доходы с ее собственности облагаются налогом регулярно. [c.431]
Я думаю, что многие из новых Интернет-компаний лопнут и инвесторы потеряют в буквальном смысле миллиарды. Они лопнут, потому что в конечном счете выживание бизнеса зависит от прибылей и положительного денежного потока. Но лопнут также и многие компании индустриального века в результате ценовой конкуренции со стороны онлайновой торговли, не требующей недвижимости. Недавно я слышал, как один деятель торговли старой школы сказал "Мы сделаем поход за покупками захватывающим мероприятием". Такое мышление не учитывает того, что это довольно дорого стоит и многие покупатели будут приходить, чтобы развлечься, а покупать будут все равно через Интернет по более низким ценам. [c.523]
Игра "Денежный поток 101" учит вас основам фундаментального инвестирования, а также управлять личными финансами, создавать бизнес при помощи правильного управления денежным потоком и тому, как более уверенно инвестировать в недвижимость и другие виды бизнеса. [c.541]
Да, это было так, но я не советую вам делать то же, что делали мы. Инвестировать в недвижимость, не имея каких-либо наличных денег, может оказаться очень рискованным делом, если вы не знаете, во что инвестируете, и когда у вас нет запаса наличных на тот случай, если дела пойдут нет так, как вы ожидали. Я встречал много людей, которые покупали какую-нибудь собственность, не имея наличных, а потом обнаруживали, что расходы, связанные с этой собственностью, намного превышают фактический полученный ими доход. У меня были друзья, потерпевшие банкротство, потому что покупали недвижимость или бизнес, которые имели слишком неудобные рычаги. Вот почему я в открытую не одобряю покупку недвижимости при отсутствии наличных денег. Я рекомендую сначала приобрести некоторый опыт в области покупок, продаж и, особенно, управления недвижимостью, прежде чем перейти к сделкам, требующим мощных рычагов. Мы осмотрели сотни объектов недвижимости, выставляемых на продажу, прежде чем купили именно этот 12-квартирный дом, а кроме того, у нас был Денежный поток от нашего бизнеса, что могло бы поддержать нас в случае каких-нибудь неожиданных потерь в процессе инвестирования. Риск, связанный с покупкой недвижимости при отсутствии достаточного количества денег, состоит в том, что можно не справиться с имеющимися рычагами, а в результате процесс инвестирования может легко съесть вас живьем, если что-нибудь пойдет не так. Поэтому повторяю я никому не советую делать то, что сделали мы. Я рассказал вам эту историю лишь по одной причине. [c.109]
Даже несмотря на то, что мой рентный доход равен расходам, — сказал он, — занимаясь недвижимостью, я все-таки получаю прибыль. Сама возможность разобраться в особенностях фантомного денежного потока и в налоговых законах, не получая при этом ни цента, равносильна получению солидного куша. [c.155]
Если вы хотите преуспеть в мире инвестиций (неважно, каких именно — бумажных активов или объектов недвижимости), вам нужно быть одновременно и инвестором, и трейдером. Инвестор знает, что надо анализировать и как надо управлять инвестициями, а трейдер знает, как и когда покупать и продавать. Инвестор обычно желает получить денежный поток от своего актива, в то время как трейдер желает получить прирост капитала, купив дешевле, а продав дороже. [c.168]
В заключение следует отметить, что из всех рассмотренных методов оценки доходным подходом наиболее универсальным является метод анализа дисконтированных денежных потоков дохода. Он позволяет учесть динамику развития объекта недвижимости и получить объективное значение его рыночной стоимости. [c.107]
Дисконтирование денежных потоков представляет собой метод, который преобразует величины ежегодных доходов будущих лет в текущую (на момент оценки) стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций — это текущая стоимость периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии), рассчитываемых с применением сложного процента и ставок дисконтирования. НЕДВИЖИМОСТЬ затратный метод оценки объектов. Метод основан на предположении о том, что информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это накладывает определенные ограничения на использование данного метода и определяет сферу его применения. Наиболее эффективно он применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства оценке зданий и сооружений специального назначения оценке объектов в пассивных секторах рынка оценке для налогообложения страховании. [c.156]
Все три рассмотренных нами вида деятельности формируют единую сумму денежных ресурсов предприятия, нормальное функционирование которого невозможно без постоянного перелива денежных потоков из одной сферы в другую. Само существование трех областей деятельности организации направлено на обеспечение ее работоспособности. Даже прибыльная производственно-хозяйственная деятельность не всегда может приносить достаточную сумму денег для приобретения внеоборотных средств (недвижимости или оборудования). В подобной ситуации необходимы новые займы, стоимость которых должна компенсироваться будущими доходами от инвестиций. В условиях же кризиса неплатежей предприятия вынуждены изыскивать дополнительное краткосрочное финансирование оборотного капитала. Но расходы на подобные цели не могут компенсироваться будущими доходами, так как деньги не были использованы для инвестиций. Взаимосвязь между основной, инвестиционной и финансовой деятельностью прослеживается в табл. 2. [c.418]
Одним из основных критериев кредитоспособности клиента является его способность зарабатывать средства для погашения долга в ходе текущей деятельности для погашения долга (финансовые возможности). Известна и другая позиция, изложенная в экономической литературе, когда кредитоспособность связывают со степенью вложения капитала в недвижимость. Это хотя и представляет собой форму защиты от риска обесценения средств в условиях инфляции, не может быть основным признаком кредитоспособности заемщика. Дело в том, что для перевода недвижимости в денежные средства требуется время. Вложение средств в недвижимость связано с риском обесценения активов. Поэтому целесообразно ориентироваться на ликвидность баланса, эффективность (прибыльность) деятельности заемщика, его денежные потоки. [c.375]
Можно указать на множество причин, почему оценка дисконтированных денежных потоков непригодна для недвижимости. Во-первых, утверждается, что в отношении большей части инвестиций в недвижимость ставку дисконтирования трудно (если вообще возможно) оценить. При обсуждении этой темы было указано дело необязательно обстоит подобным образом. Во-вторых, утверждается, что проведение оценки денежных потоков на временном горизонте, равно как и оценки заключительной ценности, — очень утомительное и трудное дело. По-видимому, гораздо легче оценить денежные потоки от недвижимости, чем от некоторых финансовых инвестиций (например, в быстрорастущие акции). В-третьих, утверждается, что оценка дисконтированных денежных потоков не отражает рыночных обстоятельств, т. е. не отвечает на вопрос, является ли рынок слабым или сильным во время оценки. Это утверждение можно отвергнуть на двух уровнях. На одном уровне денежные потоки должны отражать рыночные обстоятельства, поскольку в условиях сильного рынка они будут выше по величине (более высокая арендная плата и более низкий уровень пустующих помещений) при повышенном росте. На другом уровне, любая дополнительная ценность, вменяемая рынком независимо от размера денежных потоков, может рассматриваться как переоцененность и не должна встраиваться в расчетную ценность в первую очередь. [c.1002]
Компания Disney рассматривает возможность создания совместного предприятия для строительства кондоминиумов в Вейле, штат Колорадо, с местным застройщиком недвижимости. Согласно ожиданиям, совокупные издержки на застройку составят 1 млрд. долл., и, как полагают в компании Disney, приведенная ценность денежных потоков в течение 25 лет составит 900 млн. долл. Компания Disney будет иметь 40%-ную долю в этом совместном предприятии (это потребует от нее первоначальных инвестиций в размере 400 млн. долл. и обеспечит ей 40% денежных потоков), но она будет обладать правом на обратную продажу своей доли в предприятии застройщику за 300 млн. долл. в любое время в течение пяти лет (срок проекта составляет 25 лет). [c.1089]
Показатель NOI не учитывает потоков реальных денежных средств после уплаты налогов (так как является формой начисленной бухгалтерской прибыли, а не собственно полученными денежными средствами. — Прим. науч. ред.), инвестиционный анализ рассматривает фактические денежные потоки в течение периода владения недвижимостью. [c.161]
Если объект недвижимости представляет собой развалины или недострой и затраты на завершение строительства или реконструкцию необходимо осуществлять в течение длительного периода времени (по крайней мере, больше одного периода), то в формулу для оценки рыночной стоимости необходимо вводить с учетом стоимости денег во времени (отрицательные денежные потоки в течение периода завершения строительства или реконструкции). [c.149]
ВСДП требует особого применения при анализе проектов, имеющих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта Например, приобретение недвижимости в рассрочку или строительство объекта, осуществляемое в течение нескольких лет. [c.275]
Я продал тот маленький домик за 95 000 молодой паре из Калифорнии, считавшей покупку дома выгодной. Мой выигрыш от продажи капитального имущества, т. е. дома, приблизительно 40 000 , по условиям раздела (03) Кодекса о внутренних доходах прошел через операцию с отсроченным налогом, а я стал присматривать, куда бы вложить деньги. Через месяц я нашел 12-квартирный дом в Бивертоне (Орегон). Владельцы дома, жившие в Германии, не представляли себе ценность того места, где находился дом, и хотели просто избавиться от него. Я предложил 275 000 за здание ценой в 450 000 . Сошлись на 300 000 . Я купил дом и владел им 2 года. Воспользовавшись тем же разделом (03) Кодекса о внутренних доходах с отсрочкой выплаты налога, через переваливание налога на более дорогую недвижимость, мы продали дом за 495 000 и купили 30-квартирный дом в Фениксе (Аризона). Мы переехали в Феникс. Как и когда-то на рынке недвижимости в Орегоне, на рынке недвижимости в Фениксе была депрессия. Цена 30-квартирного здания в Фениксе равнялась 875 000 с 225 000 наличными. Денежный поток из 30 квартир был немногим более 5000 в месяц. Но вот рынок Аризоны начал двигаться вверх, и в 1996 г. инвестор из Колорадо предложил нам 1 200 000 за эту недвижимость. [c.43]
Возможно, ваш ребенок — это будущий Билл Гейтс, Уоррен Баффет, Дональд Трамп или будущая Анита Родцик из "Body Shop Если так, то игра "Денежный поток для детей" может стать образовательной и увлекательной семейной игрой, которая даст вашему ребенку тот же образовательный старт, который в свое время дал мне богатый папа. Мало кто знает, что отец Уоррена. Баффета был биржевым брокером, а отец Дональда Трампа занимался развитием недвижимости. Влияние родителей в раннем возрасте может иметь долгосрочные финансовые результаты. [c.543]
Окошко благоприятных возможностей открылось и закрылось. Сейчас, через 10 лет, когда цены на недвижимость находятся в самом пике, а рынок акций начинает колебаться, мой друг понимает, что ему следовало бы открывать огонь. Но теперь он стреляет в устаревшие мишени, которые никуда не ведут, так же как стоит на месте и он сам. По крайней мере, он хотя бы начал что-то делать, но я боюсь, что за эту партию он дорого заплатит. Эта цена выше, чем цена за его слишком дорого купленный двухквартирный дом, — актив, который дает ему очень незначительный денежный поток и который в будущем можно будет продать только за очень небольшую цену, если вообще удастся это сделать. Но по крайней мере, он в конце концов сделал свой выстрел, пусть даже по мишени, время которой прошло. Я очень горжусь им за то, что он предпринял этот первый шаг в сторону от проторенной его родителями дорожки, дорожки индустриального века. [c.77]
И кризис, и последующие финансовые события вызвали важные изменения на рынке коммерческой недвижимости по мере приближения нового миллениума. Как мы видели, аренда становится короче, и существовало давление в пользу введения совершенно новых форм аренды, которые не требовали таких долгосрочных обязательств от арендаторов. Инвесторы больше не могли полагаться на высокую инфляцию в деле помощи увеличения стоимости недвижимости. Из-за ожиданий более низкого роста они требовали более высоких доходностей. В среднем для всех категорий недвижимости инвестиционного уровня в конце 1999 г. она составляла 7,5%. Вместе с драматическим падением кратко- и долгосрочных процентных ставок это объясняет другое значительное структурное изменение. На протяжении большей части послевоенного периода проценты по деньгам, занятым с целью приобретения недвижимости, были выше, чем доход, который эта недвижимость приносила. Вы должны были занимать, скажем, под 10%, чтобы купить недвижимость, приносящую доходность в 5%, что создавало серьезные проблемы с денежными потоками для инвесторов в недвижимость. Но к 1999 г. государственные облигации предлагали низкую доходность в 4,5%, а хорошие облигации, выпущенные компаниями по операциям с недвижимостью, приносили доходность около 6%. Какими бы ни были перспективы роста, это делало качественную недвижимость, которая приносила доходность 7,5% или больше, вполне привлекательной просто на основании приносимого дохода. [c.373]