Экологически сбалансированная организация территорий муниципального образования, выбор наиболее целесообразных архитектурно-планировочных решений, совершенствование планировки и диверсификация промышленных территорий должны базироваться на комплексной эколого-экономической оценке недвижимости. [c.51]
Акционеры, владеющие контрольным пакетом акций компании, находящейся в стесненных обстоятельствах, могут захотеть, чтобы их компания была поглощена другой, уже имеющей сформировавшийся рынок акций. Чтобы уменьшить издержки по уплате налога на недвижимое имущество, для них было бы желательным держать средства в ликвидных ценных бумагах, которые регулярно котируются на фондовом рынке. Если благосостояние владельца находящейся в трудном положении компании во многом зависит от состояния дел на его предприятии, то слияние последнего с акционерным обществом позволит ему значительно повысить ликвидность своих вложений, а также продать часть акций, чтобы осуществить диверсификацию инвестиций. [c.675]
В портфель могут входить бумаги только одного типа, например, акции или облигации, или различные инвестиционные ценности, такие, как акции, облигации, депозитные и сберегательные, недвижимость и т. д. Главная цель в формировании П. состоит в достижении наиболее оптимального сочетания между риском и доходом для инвестора, т. е. соответствующий набор инвестиционных инструментов призван до минимума снизить риск его потерять и одновременно максимизировать его доход. Уменьшение риска достигается за счет диверсификации П. приобретения определенного числа фондовых ценностей. Диверсификация уменьшает риск за счет того, что возможные невысокие доходы по одной бумаге будут компенсироваться высокой прибылью по другим бумагам. Минимизация риска достигается за счет включения в П. бумаг широкого круга отраслей, не связанных тесно между собой, чтобы избежать синхронности циклических колебаний их деловой активности. Современные исследования западных ученых показали, что большая часть риска П. устраняется, если в него входит от 8 до 20 различных бумаг. Дальнейшее увеличение их кол-ва уже незначительно уменьшает их риск. Говоря о риске, следует подчеркнуть, что П. может уменьшить только диверсифицируемый или специфический риск, т. е. конкретный риск для каждого предприятия, не зависящий от общего состояния экономики. Рыночный риск, обусловленный хозяйственной конъюнктурой страны, не поддается диверсификации. [c.285]
Помимо лицензирования Министерство финансов РФ утверждает Правила размещения страховщиками страховых резервов. Под размещением страховых резервов понимаются активы, принимаемые в покрытие (обеспечение) страховых резервов. Эти активы должны удовлетворять условиям диверсификации, возвратности, прибыльности и ликвидности. В покрытие страховых резервов принимаются следующие виды активов 1) государственные ценные бумаги Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальные ценные бумаги 2) векселя банков 3) акции, облигации, жилищные сертификаты, не перечисленные в предыдущих пунктах 4) банковские вклады (депозиты), в том числе удостоверенные депозитными сертификатами, в банках-резидентах 5) инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов 6) доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью и вклады в складочный капитал товариществ на вере 7) недвижимое имущество, расположенное на территории Российской Федерации 8) доля перестраховщиков в страховых резервах 9) депо премий по рискам, принятым в перестрахование 10) дебиторская задолженность страхователей, перестраховщиков, перестрахователей, страховщиков и страховых посредников 11) денежная наличность в рублях 12) денежные средства или иностранная валюта на счетах в банках-резидентах 13) слитки золота и серебра, находящиеся на территории Российской Федерации. [c.135]
Операции по сохранению способности капитала приносить высокий доход представляют собой действия, направленные на управление капиталом в условиях риска и неопределенности хозяйственной ситуации. Это, прежде всего, страховые операции, в том числе хеджирование, залоговые операции, в том числе ипотека (залог недвижимости), диверсификация и др. [c.375]
Тогда я задаю следующий вопрос Все они входят в состав взаимных фондов И опять-таки, в большинстве случаев ответ таков Да, большинство моих инвестиций диверсифицированы в разные взаимные фонды . В то время как взаимные фонды могут быть диверсифицированы, их инвестиционный инструмент — в данном случае взаимные фонды — не диверсифицирован. Даже если они говорят Каких только акций у меня нет В любом случае я буду иметь кое-какие ежегодные поступления в старости , — беда в том, что большинство людей входят в категорию держателей только бумажных активов. Почему так происходит Потому, что бумажными активами легче управлять. Как сказал богатый папа, бумажные активы более стерильны. Они точнее и чище. Большинство людей приходят не из квадранта "Б" и никогда не построят бизнес из этого квадранта, и большинство людей не будут инвестировать в недвижимость из-за трудностей с приобретением, ликвидностью и проблемами, связанными с управлением . Только в Соединенных Штатах существует более 11 тысяч взаимных фондов, из которых можно выбирать, и эта цифра растет. Взаимных фондов больше, чем компаний, в которые инвестируют эти фонды. Почему так много взаимных фондов По тем же самым причинам, которые были перечислены выше. Они стерильны и часто подвергаются полной стерилизации во имя общественного блага. Но проблема, с которой сталкивается общество, состоит в том, чтобы выяснить, какие из 11 тысяч фондов являются наилучшими для отдельных людей. Как узнать, будет ли горячий фонд сегодня таким же и завтра Как сегодня можно выбрать фонд, который выиграет ко времени вашего ухода на пенсию И если свыше 80 процентов вашего инвестиционного портфеля находятся во взаимных фондах, то является ли это истинной диверсификацией и вообще [c.151]
Да, стал. Это экологическая проблема. Мы слишком велики для нашего окружения. Я осознал это в 1989 г. и решил начать распре-деление наших прибылей между акционерами. Мы также начали диверсификацию средств фонда. Мы начали операции на новых рынках, занялись операциями с недвижимостью, а также стали участвовать в промышленных проектах. [c.78]
В данном разделе рассматривается возможность использования применительно к инвестициям в недвижимость моделей, связывающих риск и доходность. По ходу мы обсудим вопрос, справедливо ли для инвестиций в недвижимость предположение о высокой диверсификации предельного инвестора и, если да, то, как наилучшим образом измерить параметры модели — такие, как безрисковая ставка, коэффициент бета и премия за риск, — чтобы оценить стоимость собственного капитала. Мы также рассмотрим другие источники риска при инвестициях в недвижимость, неадекватно рассматриваемые в традиционных моделях риска и доходности, а также обсудим, как включить их в оценку. [c.977]
Действительно ли маргинальные инвесторы в недвижимость сильно диверсифицированы Многие аналитики утверждают, что недвижимость требует настолько крупных инвестиций, что инвесторы здесь не способны достичь достаточного уровня диверсификации. Кроме того, они отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют специфических знаний, и только те, кто развивают эти знания, способны принимать решения об инвестировании в нее основных или даже всех инвестиционных ресурсов. Следовательно, они замечают, что использование модели оценки финансовых активов или модели арбитражной оценки, предполагающих вознаграждение только недиверсифицированного риска, не подходит в качестве способа оценки стоимости собственного капитала. [c.978]
Так же, как и маргинальный инвестор в акции, инвестирующий в недвижимость зачастую является институциональным инвестором, у которого есть ресурсы, позволяющие достичь диверсификации при низком уровне трансакционных издержек, поэтому маргинальный инвестор на многих рынках недвижимости в наше время имеет достаточно возможностей для диверсификации. [c.978]
Если застройщики и частные инвесторы настаивают на более высокой ожидаемой доходности, поскольку они не обладают диверсификацией, то инвестиции в недвижимость будут все в большей степени осуществляться инвестиционными трастами недвижимости, товариществами с ограниченной ответственностью и корпорациями, которые привлекают больше диверсифицированных инвесторов с более низкой требуемой доходностью. Эта тенденция в полной мере проявляется в Соединенных Штатах и со временем может распространиться и на другие страны. [c.978]
ДИВЕРСИФИКАЦИЯ В НЕДВИЖИМОСТИ ТЕНДЕНЦИИ И ПОСЛЕДСТВИЯ [c.986]
Когда мы рассматриваем дополнительные факторы риска— ошибки в оценке, изменения законодательства и налогов, изменчивость определенных рынков недвижимости, — которые часто встраиваются в ставки дисконтирования и оценки, то основание для диверсификации становится более прочным. Фирма, занимающаяся недвижимостью и осуществляющая диверсификацию за счет инвестиций во многих местах, сможет устранить определенную часть риска. Если фирма привлекает инвесторов, достигающих диверсификации за счет других классов активов, то она снижает еще большую часть риска, уменьшая тем самым свою подверженность риску и стоимость собственного капитала. [c.986]
Вложения в недвижимость являются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью. В отличие от инвестиций в акции, облигации и опционы доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от решений, связанных с управлением недвижимым имуществом. В этой сфере вам придется решать такие вопросы, как сколько брать за аренду сколько тратить на техническое обслуживание и ремонт где и как размещать рекламу на каких условиях заключать договоры о покупке, аренде, продаже Возможность получения ожидаемой прибыли прямо зависит от решения этих, а также других подобных вопросов. Поэтому вложение средств в недвижимость — это больше, чем "удачная покупка" или "удачная продажа", это еще и умелое управление собственностью Аналитический аппарат, который содержится в данной главе, во-первых, поможет вам научиться разбираться в ценах, по которым покупается недвижимость во-вторых, даст руководство к выработке многочисленных решений, которые придется принимать в оперативном порядке. Только учитывая оба эти условия, вы можете рассчитывать на максимальные результаты. Теперь перейдем к анализу процесса инвестиций в недвижимость и начнем с вопроса о целях. [c.704]
И. Облигации, спекулятивные инструменты, недвижимость и другие виды вложений способствуют диверсификации. [c.183]
Портфель — это набор финансовых активов, которыми располагает инвестор. В него могут входить как инструменты одного вида, например, акции или облигации, или разные активы ценные бумаги, производные финансовые инструменты, недвижимость. Главная цель формирования портфеля состоит в стремлении получить требуемый уровень ожидаемой доходности при более низком уровне ожидаемого риска. Данная цель достигается, во-первых, за счет диверсификации портфеля, т. е. распределения средств инвестора между различными активами, и, во-вторых, тщательного подбора финансовых инструментов. В теории и практике управления портфелем существуют два подхода традиционный и современный. Традиционный основывается на фундаментальном и техническом анализе. Он делает акцент на широкую диверсификацию ценных бумаг по отраслям. В основном приобретаются бумаги известных компаний, имеющих хорошие производственные и финансовые показатели. Кроме того, учитывается их более высокая ликвидность, возможность приобретать и продавать в больших количествах и экономить на комиссионных. [c.239]
Как и совместные фонды, ИТ обеспечивают диверсификацию деятельности и профессиональное управление. Так же они дают возможность небольшому инвестору получить в собственность часть чего-либо, что недоступно им целиком - небоскреба, торгового центра или крупной гостиницы. С точки зрения инвестора, ИТ трансформирует неликвидные инвестиции (недвижимость) в ликвидные (ценные бумаги). Когда сама ИТ может тратить месяцы на покупку и продажу зданий, ее клиенты могут покупать и продавать свои акции, просто позвонив по телефону. [c.54]
Вне зависимости от того, хотите ли вы зарабатывать на реальной недвижимости, занимаясь кирпичами и строительной известью, или путем торговли кусочками бумаги, вы должны определить, какой доход может принести вам недвижимость и насколько это сопоставимо с тем, что вы можете заработать, инвестировав ваши деньги в другое место. Однако недвижимость предлагает больше, нежели просто потенциал для получения хорошей прибыли. Бизнес по недвижимости часто развивается в другой плоскости, чем акции и облигации, таким образом, вы получаете дополнительную возможность диверсификации в ваших владениях, вкладывая в недвижимость. Если недвижимость меняется в цене в одну сторону, в то время как акции в другую - вы сохраняете равновесие. [c.55]
Для примера рассмотрим компанию, которая в целях диверсификации своих вложений решила приобрести объекты недвижимости Этот пример показывает, как этот новый источник дохода влияет на дебиторскую задолженность и каким образом это отражается в учете. [c.76]
При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов. [c.63]
На практике сложилось так, что Кыргызские страховые компании перестраховывают риски в зарубежных компаниях, более того, наиболее активно работают компании, совместные с иностранными компаниями. В условиях становления страховой индустрии система перестрахования играет особо важную роль, которая позволяет перенести долю риска на другую, как правило, более сильную зарубежную страховую компанию. Диверсификация рисков в страховых компаниях в республике сводится лишь к перестрахованию, либо вложениям страховых резервов на депозиты в коммерческие банки, тогда как опыт других стран показывает, что страховые компании размещают аккумулированные средства по многим направлениям. Страховщики должны размещать средства на принципах диверсификации, возвратности, ликвидности и прибыльности для того, чтобы обеспечить свою финансовую устойчивость. Например, в России к разрешенным направлениям инвестиций относятся государственные, муниципальные и иные ценные бумаги, банковские вклады, права собственности на участие в уставном капитале, недвижимость. [c.289]
Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость. [c.60]
В конечном счете существуют два фактора, которые определяют соотношение риска и прибыли при вложении капитала в недвижимость кредитное плечо и диверсификация. [c.223]
Конгломератная диверсификация, т.е. пополнение ассортимента изделиями, не имеющими никакого отношения ни к применяемой фирмой технологии, ни к ее нынешним товарам и рынкам. Издательство Модерн паблишинг компани может захотеть проникнуть в новые сферы деятельности, такие, как производство персональных компьютеров, продажа привилегий на торговлю недвижимостью или открытие предприятий общепита быстрого обслуживания. [c.584]
Финансовые посредники выполняют более важную роль, чем просто посредничество между первичными кредиторами (сберегателями) и первичными заемщиками. Эта более важная роль заключается в том, что они предлагают сберегателям активы, которые фактически представляют собой широко диверсифицированные портфели активов. Например, если мелкий сберегатель будет иметь дело непосредственно с первичным заемщиком, скажем, с покупателем дома, который хочет получить деньги под заклад дома, этот мелкий сберегатель положит все яйца в одну корзину . У мелкого сберегателя окажется на руках всего один актив-контракт под заклад недвижимости. Такая ограниченность набора активов увеличивает риск неисполнения обязательств и потери всего портфеля активов. Финансовый посредник, такой, как ссудо-сберегательная ассоциация, может предложить мелкому сберегателю снижение риска путем диверсификации портфеля активов. Она осуществляется путем объединения свободных средств [c.95]
Механизм слияния и поглощения капитала, определенный соответствующим законодательством, для своей реализации потребует решения ряда новых задач, в частности, определения форм и методов слияния (интеграции) капитала, оценки недвижимости и активной части основных фондов осуществления механизма конфискации имущества органами налоговой инспекции и передачи их для реализации. Механизм поглощения капитала также реализуется посредством скупки активов смежников для конкурентов. При этом, как правило, должно происходить слияние однопрофильных предприятий. Слияние однопрофильных компаний должно производиться путем объединения на базе закона О финансово-промышленных группах (ФПГ) , принятого Государственной думой РФ в октябре 1995 г. Для того, чтобы ослабить зависимость промышленных предприятий от финансового рынка, должны быть задействованы внутренние механизмы диверсификации финансового менеджмента ФПГ. В частности, финансовый департамент или собственный банк ФПГ может так организовать свою деятельность с капиталом (финансовым и недвижимостью), что к объединению будут притягиваться не только смежники, но и потребители и конкуренты, непрофильные предприятия и организации. Для этого в ФПГ должны получить развитие новые функции и структуры, оперирующие в сфере страхования, [c.143]
В этом случае мы с уверенностью ожидаем увидеть, что диверсифицированные инвесторы в недвижимость, такие как корпорации, занимающиеся недвижимостью, REIT и MLP, вытесняют с рынка местных лиц, инвестирующих в недвижимость и не являющихся диверсифицированными, предлагая за те же объекты недвижимости более высокие цены. Если дело обстоит подобным образом, го вы можете спросить почему этого еще не произошло На то есть две причины. Первая заключается в том, что знание условий местного рынка недвижимости все-таки остается важнейшим фактором, определяющим ценность недвижимости, а обладающие этими знаниями инвесторы недвижимости в состоянии компенсировать свою недостаточную диверсификацию. Вторая причина состоит в следующем значительная составляющая успеха в сфере недвижимости все еще проистекает из личных связей, таких, как контакты с другими застройщиками, советами по зонированию и политиками. Обладающие хорошими связями инвесторы недвижимости способны добиться гораздо лучшего положения дел в части собственных инвестиций, чем корпорации, вовлеченные в тот же бизнес. [c.986]
Diversifi ation — диверсификация, т. е. стратегия, разработанная, чтобы уменьшить риск, распределяя капиталовложения между различными акциями, облигациями и недвижимостью. [c.339]
Одной из проблем, с которой первоначально сталкиваются начинающие инвесторы, является недостаток средств для осуществления вложений, удовлетворяющих критериям риска и отдачи, а также способствующих достижению инвестиционных целей этих инвесторов. Они, разумеется, могут приобрести какой-либо единственный инвестиционный инструмент, но недостаточная степень -диверсификации подвергает их риску в большей степени, чем им хотелось бы. Они могли просто разместить деньги в застрахованные на федеральном уровне сберегательные счета или депозитные сертификаты и отказаться от потенциально большей отдачи, предлагаемой другими инвестиционными инструментами. К счастью, есть взаимные фонды, инвестиционные возможности в сфере недвижимости и различные типы партнерсгв с ограниченной ответственностью, требующие меньших начальных денежных вливаний и в большей мере соответствующие потребностям инвесторов относительно риска и доходности. В то же время появляется необходимость в более специфичном и улучшенном аналитическом инструментарии, которым можно пользоваться для выбора направления вложений, не только наилучшим образом укладывающегося в бюджетные рамки инвестора, но и приводящего к достижению его личных инвестиционных целей. Перечисленные ниже программы могут послужить для их целей. [c.797]
Портфель Мэри и Ника Столчек содержит четыре инвестиционных инструмента. Он был составлен, для того чтобы обеспечить баланс между текущим доходом и приростом капитала. Вместо приобретения паев взаимного фонда или диверсификации в рамках заданного класса инвестиционных инструментов они построили портфель, основанный на идее диверсификации, из инструментов различных типов. В настоящий момент портфель содержит обыкновенные акции, облигации промышленных компаний, паи взаимных фондов и вложения в недвижимость. Они приобрели каждый из этих инструментов за последние три года и в будущем планируют инвестировать средства в золото и другие активы. [c.872]
Поведение страховщика как инвестора отличается консерватизмом. Предпочтительными для него финансовыми инструментами выступают высоколиквидные активы, а также хотя и низкодоходные, но наиболее надежные ценные бумаги, типа государственных облигаций. Меньшая часть инвестпортфеля размещается в акции. Страховые компании должны также соблюдать определенные правила при структурировании и размещении своих уставных капиталов (в денежной форме, в виде банковских депозитов, вложений в недвижимость и т.д.). Одна из причин, по которой российские страховые компании относительно безболезненно пережили дефолт 1998 г., как раз и состояла в диверсификации их активов, принимаемых в покрытие страховых резервов,. Но и объем обязательств, принятых на себя отечественными страховщиками, был невелик. [c.590]
Сделавшая ставку на диверсификацию фирма переходит к использованию совершенно новой для себя формы торговли, направленной на не обслуживаемый ранее сегмент рынка. Пример диверсификации — внедрение Sears на рынок финансовых услуг и недвижимости. Впрочем, данная стратегия роста не принесла ожидаемых результатов, и вскоре компания вышла из новых сфер деятельности. [c.132]
Наименьшим конкурентным преимуществом и наибольшими рисками характеризуется стратегия диверсификации. Финансовые проблемы, с которыми столкнулась компания Sears, отчасти связаны с ее попыткой проникновения в страховой бизнес, операции с недвижимостью и торговлю ценными бумагами. [c.133]
Учредители акционерных обществ пытались использовать растущую популярность фондов REIT и заработать на этом. Одно за другим появляются широко разрекламированные исследования, которые представляют REIT как идеальное средство для диверсификации инвестиционного портфеля. Утверждается, что индустрия недвижимости преодолела такие проблемы, как массовые ликвидации, происходившие в 70-х и 80-х годах, циклы подъемов и спадов, слишком высокий уровень заимствований, недостаточную прозрачность, многочисленные конфликты по поводу управления собственностью. Как будет показано дальше, циклы динамики цен на недвижимость существовали столетиями, и маловероятно, что они вдруг исчезнут навсегда. [c.384]
Складывается впечатление, что именно тогда, когда сообществу инвесторов представляется, что оно нашло верный способ получить прибыль, система терпит крах в соответствии с законом энтропии. Большинство комментаторов связывают этот крах с какими-то случайными причинами, наподобие наводнения, которое случается раз в 100 лет. Сегодня все факторы указывают на то, что фондовый рынок должен выправиться в 2002 году, и это означает, что ставки уже сделаны. Я ожидаю, что произойдет какое-то случайное событие, которое толкнет рынок в абсолютно противоположном направлении, подобно тому, что происходит, если проколоть надутый воздушный шарик, — совершенно нельзя предсказать, куда он полетит. Мы знаем, что процесс идет очень быстро, случайным образом и при этом увеличивается энтропия. То же можно сказать и о рынках, когда они теряют воздух . Энтропия и диверсификация могут рассматриваться как сходные явления. В конце 1990-х годов у публики была просто мания приобретать акции. Было зарегистрировано рекордное количество владельцев акций. Это означало, что люди тогда не вкладывали свои деньги в облигации, сберегательные счета, золото и т.п. Они выбирали только один тип ценных бумаг — акции компаний, входящих в индекс Nasdaq. Последние два года показали последствия этого. Наверное, теперь инвесторы будут диверсифицировать свои портфели. Другими словами, энтропия вырастет. Управляющие взаимными фондами и брокеры продолжат рекомендовать инвестировать в акции, но растущая энтропия будет распределять деньги по всему спектру инвестиций. Возможно, из-за желания инвесторов уменьшить риск возрастут инвестиции в евро, недвижимость и денежные фонды. Я не могу предсказать итоговое распределение. Однако, если деньги раздувают только один воздушный шар , он неминуемо лопается, и мы видим яркую демонстрацию энтропии. [c.428]
Если вы рассчитываете на стабильный доход (в диапазоне 6°о) и его потенциальное увеличение, недвижимость заслуживает того, чтобы занять место в вашем инвестиционном портфеле. Но большинство людей не может позволить себе купить большое офисное здание, а тем более несколько зданий, чтобы обеспечить некоторую диверсификацию. Вы также не хотели бы ограничиваться в инвестициях родным городом, поскольку это не способствует диверси- [c.223]