Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. [c.18]
На наш взгляд, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер Поясним, что мы будем принимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимое . Принято различать следующие основные виды инноваций продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования представляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций - продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности. [c.143]
В результате, на рынке недвижимости появляются субъекты, функции которых позволяют реализовать краткосрочные инвестиции. Рынок недвижимой собственности пересекается с фондовым рынком, поскольку инвестор-собственник становится инвестором на фондовом рынке (см. рис.8). [c.145]
В ней рассматриваются важнейшие проблемы управления недвижимостью на основе современных методов государственного и муниципального управления, предпринимательства, бизнес-планирования и теории эффективности с учетом зарубежного и отечественного опыта. На основе методологии системного анализа и теории информационных систем представлены структура и функции системы управления недвижимостью. Особое внимание в главе уделяется развитию современных принципов информатизации, синергетики, маркетинга, предпринимательства, ипотечного кредитования, экономической безопасности, а также механизмам управления в условиях рынка недвижимости с учетом информационных и экологических подходов. [c.6]
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. [c.17]
Функции риэлтерских фирм с момента их возникновения до текущего момента существенно изменились. Например, по Санкт-Петербургу в 1991-1993 гг. риэлтерские компании осуществляли в основном посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости. В 1994 г. основными были операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1995 г. начинают развиваться услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости. С 1996 г. они начинают принимать долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой. [c.37]
Для развития рынка недвижимости, однако, более важна другая функция, которую призвана выполнять система регистрации обеспечение прав собственности и иных вещных прав на недвижимость, защиту собственников и иных лиц, обладающих правами на недвижимость, точное определение содержания этих прав и создание тем самым гарантий как для современных владельцев недвижимости, так и для потенциальных владельцев, заинтересованных в ее приобретении. При [c.74]
Задача регулирующей функции - сформировать местную нормативную базу для рынка недвижимости [c.30]
Функционирование СФГ дает возможность входящим в нее финансовым институтам улучшать свои показатели на отдельных временных промежутках, например, за счет перекупки долговых обязательств, выкупа ценных бумаг с обязательным их возвратом по фиксированной ставке и т.д. Работа СФГ с ценными бумагами может изменить структуру долговых обязательств и минимизировать налоговые отчисления. В частности, это особенно важно при работе на рынке недвижимости. Через СФГ упрощается проведение маркетинговых исследований, она также может брать на себя другие разнообразные функции. [c.455]
Главной функцией менеджмента всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, регионального (муниципального) рынков жилья. Основной задачей муниципальных властей, осуществляющих регулирующую функцию рынка жилья, является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития регионального рынка недвижимости, а их целью как субъектов рынка — максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого должна направляться на активизацию первичного рынка недвижимости. [c.116]
Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности, систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, о функционировании рынка недвижимости, методах управления недвижимостью обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности. В нем освещены основные сферы деятельности, связанные с недвижимостью. В учебном пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование методы оценки различных объектов недвижимости основные принципы управления недвижимостью в современных условиях. [c.2]
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. [c.17]
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции [c.20]
Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин "земельный участок", или просто "участок", - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства. [c.5]
Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном "месте" осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под замкнутым образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований. [c.11]
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одна из главных особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость. [c.17]
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам. [c.17]
Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение. [c.24]
В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. При налогообложении в западных странах в большинстве случаев также используется рыночная либо восстановительная стоимость, основанная на издержках воспроизводства объектов недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения. Эти же виды стоимостей используются и при оценке зданий специального назначения, объектов в "пассивных" секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации. [c.27]
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью [c.31]
Плутон это планета тотального бедствия, банкротств, невыполнимого долга, начинания всего с начала. Большой рост на фондовом рынке и рынке недвижимости в 1980-х годах был в значительной степени функцией рынка бросовых облигаций. Это имело мало отношения к реальным деньгам в обращении или стоимости, извлеченной из продуктивности любого рода. Версия инфляции Плутона это левередж, соотношение между собственными и заемными средствами, чрезмерный заем против активов, чрезмерный заем относительно будущего, чрезмерный заем, чтобы манипулировать и контролировать. Марс берет разумный процент активов, Плутон пытается взять их все. [c.100]
Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под проценты, сдаче в аренду и другим функциям. [c.447]
Еще одну группу институтов представляют специализированные организации, которые ограничены в своих функциях. Их число значительно меньше числа универсальных банков. К тому же длительное время наблюдается уменьшение удельного веса специализированных институтов на финансовом рынке. Основную роль среди них играют институты реального кредита. Под последними в Германии понимают кредиты с различными формами реального обеспечения, т. е. залога (включая ипотеку), заклада недвижимости, товаров, ценных бумаг и т. л Не следует думать, что коммерческие банки практикуют только бланковые (необеспеченные) кредиты либо кредиты под гарантии, поручительства, кредитные поручения и т, п. Важно, что в деятельности институтов реального кредита материальное обеспечение является обязательным. [c.580]
Для менее крупных компаний краткосрочные обязательства являются основным источником внешнего финансирования. Эти фирмы просто не имеют иного доступа к рынкам долгосрочного капитала, чем получение ссуды под залог недвижимости. По этим причинам финансовый директор и его помощники уделяют значительную часть своего времени проблеме оборотных средств. Управление денежными средствами, рыночными ценными бумагами, дебиторской задолженностью, кредиторской задолженностью, начислениями и другими средствами краткосрочного финансирования (кроме запасов) — прямая обязанность финансового директора. Эта работа требует постоянного каждодневного надзора. В отличие от решений по вопросам, касающимся выплаты дивидендов и структуры капитала, вы не можете принимать решения об оборотных средствах раз в месяц. Решение вопросов, связанных с оборотными средствами, является непрерывным процессом. Таким образом, управление оборотными средствами отличается от других сфер деятельности финансового директора прежде всего тем количеством времени, которое должно быть уделено выполнению этой функции. [c.223]
Остается актуальным развитие регулирующих функций органов исполнительной власти путем принятия ими актов, содержащих программные цели и мероприятия, обеспечивающие условия для благоприятного развития отраслей, регионов и видов производств. Реализация целевых комплексных программ развития инфраструктуры, товарных рынков, стабилизации экономического положения отдельных отраслей и предприятий, создания и сохранения рабочих мест вносит определенный вклад в экономику регионов и страны в целом. Сохраняет свое значение применение функциональных правил, способствующих введению специфических режимов деятельности в той или иной сфере и выполнению определенных видов работ. К их числу можно отнести положения о порядке регистрации сделок с недвижимостью, об энергонадзоре, об атомном надзоре правила предоставления услуг телефонной и телеграфной связи, оказания услуг по вывозу твердых и жидких отходов, пользования системами водоснабжения и др. [c.125]
Банки выполняют следующие доверительные (трастовые) операции для частных лиц временное управление имуществом лиц, лишенных права осуществлять эту функцию (вдовы, несовершеннолетние) управление имуществом умершего в интересах наследников управление капиталом с целью получения наивысшей прибыли (вложение денег в акции, недвижимость) хранение ценностей в сейфах и т.п. Доверительные операции для компаний отличаются от перечисленных выше банк может выступать гарантом по облигационному займу агентом по регистрации выпускаемых на рынок акций, по трансферту (передаче права собственности по именным акциям) управляющим средствами пенсионных фондов корпораций и т.д. [c.476]
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. [c.118]
Страховые фирмы, особенно по страхованию жизни, давно осуществляют ин-вестилии в недвижимость. Большая часть их инвестиций состоит из прямых сделок , когда инвестор единолично владеет собственностью. Иногда для выполнения определенных функций ему могут помогать третьи лиаа. Пенсионные фонды, как государственные, так и частные, пришли на рынок недвижимости в основном в конце 70-х начале 80-х годов (скептики заметят, что данный приход совпал с пиком цикла цен на недвижимость). Хотя некоторые пенсионные фонды непосредственно участвуют в сделках, большая их часть инвестирует средства через смешенные фонды ( ommingled funds). Смешанные фонды обычно представляют собой товарищества с участием инвесторов. Управляющая фирма организует товарищество и выполняет функции консультанта и менеджера по управлению собственностью товарищества. [c.753]
Трейдеры, занимающиеся внутридневной торговлей, придают рынкам значительную глубину и ликвидность. Ликвидность позволяет любому частному лицу или организации быстро продать свои ценные бумаги по сбалансированной цене, что является прямым следствием труда большого количества дневных трейдеров, обеспечивающих активность рынка. Ликвидность означает не просто быструю оборачиваемость она означает быструю оборачиваемость по сбалансированной, справедливой цене. Любой человек может в мгновение ока продать роллс-ройс на улице за один доллар, но эта сумма не является сбалансированной ценой такого автомобиля, и поэтому такая сделка не формирует реальную ликвидность. Сходным образом недвижимость можно продавать в течение многих лет, вкладывая в нее огромные деньги, прежде чем появятся покупатели, которые захотят заплатить за нее сбалансированную цену. С другой стороны, фондовый рынок позволяет дневным трейдерам оценивать финансовые инструменты и, что гораздо важнее, дает возможность инвесторам и трейдерам с достаточной эффективностью открывать и закрывать позиции по имеющимся у них акциям. Экономические функции рынка в сочетании с беспрецедентной ликвидностью и огромным множеством постоянно возникающих новых возможностей делают фондовый рынок инструментом, создающим безграничные перспективы для спекулятивной игры. [c.27]
При этом само понимание управления со стороны девелопера на протяжении проекта меняется. Если в силу важности маркетинговые исследования могут управляться со стороны девелопера полноценно, т.е. включая все функции управления, то, например, для управления строительством может быть приглашена специализированная управляющая фирма, осуществляющая весь объем оперативного управления стройкой, оставляя для девелопера контроль за основными вехами и координацию с другими составляющими проекта. Вопросы, связанные с реализацией недвижимости на рынке, во многом могут быть даны на откуп специализированному брокеру, т.е. риэлтерской конторе, действующей на рынке недвижимости от имени и в интересах девелопера. Иными словами, девелопер осуществляет управление всем инвестиционным проектом, при этом передавая выполнение конкретных работ и реализацию отдельных функций управления сторонним организациям на договорной основе, прекрасно понимая, что в девелоперском проекте самое простое — это построить объект. [c.165]
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций ценооб-разующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. [c.16]
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов оценщиков и др.). [c.20]
Объектами рынка недвижимости являются свободные и заст енные земельные участки. Инвестиционная функция рынка недви мости заключается в том, что он являетоя способом сохранения и личения стоимости капитала, а также получения дохода при пере) сбережений и накоплений в реальный производительный капи Поэтому операции на рынке недвижимости имеют инвестицио содержание. [c.52]
Механизм слияния и поглощения капитала, определенный соответствующим законодательством, для своей реализации потребует решения ряда новых задач, в частности, определения форм и методов слияния (интеграции) капитала, оценки недвижимости и активной части основных фондов осуществления механизма конфискации имущества органами налоговой инспекции и передачи их для реализации. Механизм поглощения капитала также реализуется посредством скупки активов смежников для конкурентов. При этом, как правило, должно происходить слияние однопрофильных предприятий. Слияние однопрофильных компаний должно производиться путем объединения на базе закона О финансово-промышленных группах (ФПГ) , принятого Государственной думой РФ в октябре 1995 г. Для того, чтобы ослабить зависимость промышленных предприятий от финансового рынка, должны быть задействованы внутренние механизмы диверсификации финансового менеджмента ФПГ. В частности, финансовый департамент или собственный банк ФПГ может так организовать свою деятельность с капиталом (финансовым и недвижимостью), что к объединению будут притягиваться не только смежники, но и потребители и конкуренты, непрофильные предприятия и организации. Для этого в ФПГ должны получить развитие новые функции и структуры, оперирующие в сфере страхования, [c.143]
Государственное регулирование инвестиционно-строительной сферы — это специфическая функция управления, призванная объединить государственные (общественные) и частные интересы для формирования рациональных крупных пропорций (соотношений) в национальной экономике между потреблением, накоплением и инвестированием на основе прогнозирования, стратегического планирования (индикативного, рекомендательного), бюджетного финансирования, налогообложения и других мер государственного воздействия на рынки инвестиций, подрядных работ, недвижимости. Государственные регуляторы и рыночные саморегуляторы должны способствовать достижению оптимальной структуры и инфраструктуры общественного хозяйства (структурной реформе) и деятельности конкретных субъектов экономических отношений как экономики в целом, так и отдельных регионов на основе инвестиций в основной капитал. [c.238]